Con el artículo 10 medidas de expertos para dinamizar el mercado de la vivienda en la provincia de Zaragoza, queremos dar difusión a las soluciones que desde profesionales del sector plantean al problema de la vivienda.

Que Aragón es una comunidad que sufre despoblación en los núcleos rurales es algo que no se escapa a nadie.

Es una patología común en las tres provincias y en otras muchas de nuestro país, por lo que es importante analizar al detalle el problema en búsqueda de soluciones.

Con este fin nació la Cátedra sobre Despoblación y Creatividad.

Un convenio de colaboración entre la Diputación Provincial de Zaragoza y la Universidad de Zaragoza creado para responder a una situación de emergencia demográfica en la provincia de Zaragoza.

Fruto de este convenio, es el informe que han preparado desde GAMERIN, el prestigioso grupo de análisis inmobiliario de la Universidad de Zaragoza capitaneado por los expertos Bienvenido Subero y Luis Fabra a la cabeza y que te detallamos a continuación.

 

Cómo está el mercado inmobiliario en la provincia de Zaragoza.

A lo largo de la lectura de este artículo, vas a poder comprobar infinidad de datos que nos han llevado a plantear el escenario que nos encontramos en el mercado de la vivienda en la provincia de Zaragoza.

Pero de su análisis si que podemos afirmar que la concentración de la población en la Zaragoza capital y parte de su entorno va a continuar, así como la reducción del tamaño de las familias.

Existen otros problemas, como es la escasez de oferta de vivienda en alquiler, debido a

(1) Un bajo retorno de la inversión.

(2) Los inconvenientes que conlleva para el arrendador gestionar esta actividad económica del alquiler de vivienda.

Y además, nos encontramos con otros problemas mayúsculos como son la antigüedad del parque de viviendas, una gran proporción de viviendas vacías en buena parte de los municipios y la falta de adecuación del tamaño de la vivienda a las necesidades familiares.

 

10 medidas para dinamizar el mercado de la vivienda en Zaragoza

A continuación, vamos a dar las pautas que desde GAMERIN consideran indispensables para dinamizar el mercado inmobiliario estando claro que la deben llevar a cabo los ciudadanos y sus asociaciones y siendo animada y apoyada por las instituciones.

⇒ La primera es que hace falta proporcionar información de disponibilidad y precios a los participantes en el mercado y afortunadamente los mercados ya no necesitan ser una reunión física de personas gracias a Internet.

De hechoya existen mercados de este tipo y portales inmobiliario funcionando en Aragón como por ejemplo el nuestro, que incluye un buscador de viviendas y en el que cualquier persona o profesional puede poner inmuebles a la venta o en alquiler y acceder a la oferta existente.

buscador-inmuebles-miaragon

⇒ En segundo lugar, hay que categorizar adecuadamente la oferta existente de alquiler, (estandarizando la información sobre cada inmueble) e incluirla en el mercado virtual.

⇒ La tercera, consiste en difundir el mercado entre los agentes para que sea de utilidad para todos.

⇒ Para ello llegamos a la cuarta, que hace referencia a crear un inventario con los inmuebles que cada municipio considera prioritarios poner en el mercado por su viabilidad, ya sean de titularidad pública o privada.

⇒ El quinto punto de actuaciones está dedicado a los propietarios de inmuebles vacíos. Hay que crear una lista de ventajas de tener el inmueble en el mercado antes que cerrado.

⇒ Esta la lista de ventajas hay que ampliarla y hacerla específica para quienes potencialmente vayan a adquirir una propiedad por herencia o donación.

⇒ Y no quedan aquí todas las medidas que se proponen para dinamizar el mercado del alquiler de vivienda en las zonas rurales de la provincia de Zaragoza, ya que en séptimo lugar sería muy interesante el reducir el coste de la actividad económica del arrendamiento, fomentando equipos de gestión locales a los que el propietario pueda dirigirse para evitar los inconvenientes, pero consiguiendo un ingreso periódico.

⇒ Un punto más de este decálogo, el octavo, tiene que hacer incidencia en mejorar las condiciones materiales de los inmuebles, para lo que se podría poner a disposición líneas de financiación en condiciones ventajosas que tendrían como garantía la renta del alquiler.

⇒ La penúltima recomendación es  generar más demanda, comunicando la lista de ventajas de vivir en un municipio en concreto (coste de transporte, energético, entorno natural…)

⇒ Y por último pero fundamental y no menos importante, fijar la población facilitando la actividad económica en el municipio:

(1) Con trámites ágiles y baratos,

(2) Aplicando las microfinanzas (préstamos de pequeño importe)

(3) Promoviendo el despliegue de banda ancha.

 

El informe del mercado de la vivienda en la provincia de Zaragoza según los medios

Sin duda, esta iniciativa de la cátedra sobre despoblación y creatividad dirigida por el prestigioso Luis Antonio Sáez y el completo informe de GAMERIN, ha tenido gran difusión en los medios que queremos compartirte.

Dónde vive la gente en la provincia de Zaragoza

Comenzamos el análisis con datos.

¿Sabías que más del 90% de la población de la provincia de Zaragoza vive en municipios de más de 2000 habitantes?

Pues si.

En los municipios de menos de 2000 habitantes vive el 9,30% de los aragoneses y residentes en Aragón.

Pero si enfatizamos más, nos encontramos con que además de la poca población de estas localidades, más del 35% de su población tienen más de 65 años.

Teniendo en cuenta que casi el 20% de la población de Aragón supera esta edad, además, la cantidad de gente mayor de 65 años, también baja en porcentaje conforme crece el número de habitantes, siendo del 16,52% en municipios con más de 2000 habitantes.

Cómo es la demografía en Zaragoza

En la provincia de Zaragoza ha habido pérdidas importantes de población en las comarcas los últimos 10 años.

De hecho, las únicas excepciones son las comarcas de Bajo Aragón – Caspe, que ha aumentado un 5’3% y Ribera Alta, que ha crecido un 1’6%.

Sin embargo, Calatayud y Cinco Villas, las comarcas con mayor población de la provincia, sufren pérdida grave de población en prácticamente todos sus municipios.

En los últimos 10 años, cuanto menor es la población, mayor ha sido la pérdida de población del municipio, que se agrava mucho más en las localidades de menos de 300 habitantes.

Ejes de la provincia de Zaragoza que han ganado población

localidades-ganan-poblacion-zaragoza

1.  El eje del Ebro desde Zaragoza hasta Caspe.

2. Por el Oeste, comienza en Utebo hasta Pedrola con Borja cerrando por ese lado.

3. Por el Norte, Zuera, Villanueva y San Mateo y …

4. Por el Sur un núcleo de municipios cercanos entre si: La Muela, Épila, Muel, Cariñena y Alfamen entre ellos.

 

Dónde viven los habitantes de la provincia de Zaragoza por edades.

Si hacemos un análisis de las edades de los habitantes de los municipios de la provincia de Zaragoza, nos encontramos con datos muy relevantes:

  • La proporción de menores de 14 crece drásticamente con el tamaño del municipio.
  • En los municipios de menos de 300 habitantes, la proporción de los mayores de 64 años es estable, en torno al 40%, pero decrece rápidamente el aumentar la población.
  • La población de 25 a 54 años, entre 2012 y 2017, se ha reducido con independencia del tamaño del municipio:
  • Los de menos de 75 habitantes disminuyen un 23%, aquellos entre 75 y 1.000 un 13,5% y los de más de 1.000 un 9%.

Cómo está el alquiler de vivienda en la provincia de Zaragoza

En un rápido vistazo a los datos, nos hemos dado cuenta que la actividad de alquiler se concentra en sólo 32 municipios, siendo mínima o inexistente en el resto.

Las localidades con más de más de 200 operaciones son Calatayud, Caspe, Cuarte de Huerva, La Muela y Utebo.

alquiler-vivienda-zaragoza-provincianumero-alquileres-municipios-zaragoza

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cuanto mayor es la variación en la población mayor es la del número de alquileres.

Cuánto cuesta alquilar una vivienda en la provincia de Zaragoza

Vamos a delfinir localidades donde es barato alquilar una vivenda, municipios caros y el resto.

  • Municipios baratos para alquilar una vivienda en Zaragoza

Incluimos en este grupo a aquellas localidades con más del 60% de alquileres por debajo de 300€ y tenemos a Borja, Cariñena y Caspe, teniendo en cuenta además que en este último hay una actividad del alquiler de vivienda relativamente elevada con 255 operaciones.

  • Municipios ‘caros’ para alquilar una piso en la provincia de Zaragoza

Son municipios en los que la media del alquiler está por encima de los 600 € y destacan Cuarte de Huerva, María de Huerva y Zaragoza con más del 10% de los alquileres declarados.

  • Municipios con un precio medio para alquilar una vivenda en Zaragoza Provincia

El resto de localidades aragonesas, se englobarían en el resto, con al menos el 60% de los alquileres en una horquilla de precios entre 300 y 450€.

¿Existe Burbuja de Alquiler en la provincia de Zaragoza?

variacion-renta-por-localidadesEs muy difícil hablar de “burbuja” en los alquileres en la provincia.

Si que es cierto que los años 2016 y 2017 han sido años en los que se han producido incrementos en las rentas de alquiler, después de un período de bajadas que se inició en 2009.

No obstante, se ha encontrado un límite a la subida (quinquenal) de las rentas en el 3%, independiente del crecimiento en el número de operaciones.

Aún así, hay que tener en cuenta que las rentas de alquiler pueden subir tanto como lo permitan los ingresos familiares, lo que limita el crecimiento de las rentas

 

La compraventa de vivienda en la provincia de Zaragoza

El primer dato relevante es que no se aprecia relación entre la variación en el número de compraventas y la del número de familias o la población y se hace extensible a la que se esperaría entre número de compraventas y de alquileres.

De hecho, hubo 6 municipios con más de 100 compraventas en 2017 : Utebo, Ejea, Calatayud, Cuarte de Huerva, Zuera y La Muela y 14 municipios con más de 50 transacciones en 2017 (excluida la capital).

Para las familias la vivienda es una decisión de ahorro a largo plazo y por tanto, priman las consideraciones financieras familiares.

Cuál es la antigüedad de las viviendas de los municipios de Zaragoza

Los edificios de viviendas presentan un peor grado de conservación cuanto menor es el número de habitantes del municipio.

estado-vivienda-zaragoza

La antigüedad de los edificios de viviendas aumenta a medida que disminuye la población.

Edificios destinados a vivienda tienen más de 70 años de antigüedad en municipios:

Edificios destinados a vivienda tienen más de 70 años de antigüedad en municipios

Si tomamos los datos de los municipios de menos de 1.000 habitantes, nos encontramos con que más del 87% de los edificios han sido construidos antes de 1991.

Ahora fijamos el objetivo en las localidades de más de 1.000 habitantes y vemos que hay una mayor dispersión, que está entre el 18% de Cuarte y María y el 97% de Morata de Jalón y por ejemplo en Zaragoza capital el porcentaje es del 66%.

Es importante mencionar que no se aprecian nuevas viviendas en construcción en este período, cuando nos acercamos la capital en la construcción en este período.

¿Quién son los propietarios de las viviendas en la provincia de Zaragoza?

El 82,2% de los hogares están en propiedad en los municipios con menos de 2.000 habitantes y baja al 79% en Zaragoza ciudad.

Además, en cuanto a superficie de las viviendas, el 69% de las viviendas de la provincia tiene entre 46 y 90 m2 tienen, mientras que en la comarca de las Cinco Villas es el 54% y en Belchite el 34%.

Es significativo que más de la mitad de las viviendas tienen menos de 106 m2 y sin embargo hay una oferta significativa en los viviendas de más de 150 m2 o más en todas las comarcas.

Por lo tanto, todas estas referencias nos hacen afirmar que no se puede decir que las familias hayan elegido el municipio de residencia por la disponibilidad de vivienda acorde con el tamaño de su familia, ni tampoco que la oferta de vivienda se haya adaptado a esas necesidades.

¿Cuánto cuesta tener una vivienda en propiedad en Zaragoza?

Ya que la decisión sobre la vivienda toma en cuenta variables financieras de forma prioritaria, los costes de propiedad no pueden ser olvidados.

Estos no sólo son sólo la renta mensual de alquiler o el IBI y el mantenimiento del inmueble, sino que también son relevantes:

  • Los costes de transporte (la gasolina consumida y el vehículo, pero también el tiempo empleado)
  • Los costes de la energía, en especial la necesaria para la climatización (incluido en este capítulo el aislamiento térmico)

Por último, son muy importantes los servicios que hay en cada municipio y su proximidad y su entorno natural.

Un claro ejemplo es la disponibilidad de banda ancha, ya que afecta a las posibilidades de que determinadas actividades empresariales puedan realizarse en buenas condiciones.

Para finalizar, te compartimos el enlace donde puedes descargar el informe completo:

Descargar Informe