¿Cuántas veces has oído la frase echarse piedras sobre tu propio tejado?

Pues de esto vamos a tratar hoy en la sección semanal del portal MIAragon.es en el programa Diario Económico de Aragón Radio y concretamente sobre los peligros de la sobrevaloración de una vivienda a la hora de ponerla a la venta.

Para comenzar, un dato muy objetivo:

Zaragoza es la segunda ciudad española donde los propietarios más inflan los precios de sus viviendas. Lo hacen en un 24%.

Los informes realizados por algunas empresas aseguran que los particulares que venden una vivienda de segunda mano en Zaragoza capital, son los que más inflan los precios solo por detrás de Málaga.

Para hablar con detalle de este tema, contamos con Elena Miranda, experta en valoraciones de la inmobiliaria Censi.

 

Cuánto están sobrevalorados los pisos a la venta en Zaragoza.

Comienza Elena Miranda resaltando las palabras de Marisa Yubero de Diario Económico de Aragon Radio en la introducción:

En Zaragoza rondamos en torno al 24% de sobrevaloración en los inmuebles.

En opinión de la experta en valoraciones de Censi, es porque hay una diferencia muy grande entre lo que el comprador y el vendedor perciben que pueden pagar por comprar una vivienda y el precio que realmente el mercado admite para poder vender ese inmueble.

 

Por qué se sobrevaloran los inmuebles

La sobrevaloración de un inmueble a la venta se produce por varias causas y no solo por el ánimo de lucro que puede haber detrás.

Cuando un particular va a vender su vivienda, siempre tiene en cuenta su experiencia, que no es siempre objetiva o más bien,… es subjetiva.

Tienen en cuenta datos subjetivos como la oferta de vivienda que hay en la zona o la cantidad que sabe o imagina que ha vendido el piso el vecino, es decir, no tiene un asesoramiento fidedigno de lo que puede pedir por su vivienda a un precio ajustado al mercado.

 

Qué herramientas utilizan los APIS para valorar una vivienda.

En la inmobiliaria Censi, lo que ofrecen como APIS colegiados, son herramientas informáticas que realmente les permiten valorar el valor real de una vivienda, teniendo en cuenta datos objetivos como:

  • Qué tipo de anejos tiene
  • Si tiene garaje y trastero
  • Cómo está la vivienda
  • La antigüedad de la vivienda

Y así poder dar datos lo más ajustados y reales posibles del precio de mercado de ese inmueble que están manejando.

Desde esta inmobiliaria de Zaragoza insisten en que si se sube el precio, la posible operación de compraventa puede retrasarse de forma considerable hasta que se ajusta a las necesidades del mercado.

 

Cómo perciben el precio de una vivienda el comprador y el vendedor.

Siempre se tiene la percepción desde las inmobiliarias de que todo el mundo cree que compra muy caro y vende muy barato.

Cuando un particular pone a la venta su vivienda, pone encima de la mesa: lo que ve que se está moviendo el mercado, que tipo de casa tiene, pero luego también piensa,…

  • Voy a subir un poco el precio porque en la negociación de la compraventa me lo van a bajar.
  • Voy a subir un poco el precio porque mi vivienda tiene más metros que la de al lado.

Todo esto conlleva que se infle el precio de venta.

Se entra en una espiral que no es real y que luego no tiene una salida en el mercado.

Ese inmueble está durante muchos meses en el mercado sin poder cerrar una operación de venta, porque no es un precio real acorde al mercado.

Además, desde Censi creen que un precio demasiado elevado y el obligado ajuste posterior puede suponer que el comprador vea una determinada necesidad y al final se consiga menos dinero de lo que vale la vivienda.

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Qué parámetros utiliza la herramienta MVI para valorar un inmueble

Para evitar estos riesgos y conseguir los precios ajustados al mercado, las inmobiliarias disponen de herramientas que consiguen una estimación muy cercana a lo que están dispuestos a ofrecer los clientes.

Realmente se ha ido ajustando mucho el precio, pero sigue habiendo esta diferencia entre la oferta y  lo que realmente vale el inmueble.

Una cosa es la valoración subjetiva que una pueda percibir que puede pedir por su vivienda y otra cosa es la valoración real.

En Censi trabajan con una herramienta informática que está desarrollada por el colegio de APIS, que es el MVI, que lo que hace es dar una valoración de cada inmueble en base a unos parámetros reales obtenidos de los datos de escrituración recogidos en el registro de la propiedad.

Son datos que pueden extrapolar a una vivienda de similares características en cuanto a ubicación, metros, altura, anejos, coyuntura del mercado inmobiliario en cada momento,… y poder dar así soluciones reales al precio de venta de cada inmueble.

Para finalizar, recordarte que que puedes enviarnos cualquier consulta sobre el Mercado Inmobiliario al correo diarioeconomico@aragonradio.es y los expertos inmobiliarios del portal inmobiliario de referencia en Aragón MIAragon.es te daremos respuesta.