Llegamos al último día de 2018, en el que desde MIAragon.es, el portal inmobiliario de referencia en Aragón, queremos desearte una feliz nochevieja y un 2019 repleto de éxitos personal y profesionalmente sea cual sea tu ámbito, pero especialmente a aquellas y aquellos que de una forma u otra pertenecen o se acercan al Mercado Inmobiliario.

Y para recoger la evolución del Mercado Inmobiliario en este año que ahora acaba, hemos contado una vez más con el programa Diario Económico de Aragón Radio, en el que nuestro experto el profesor D.Luis Fabra Garcés, director de GAMERIN, Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, y cabeza visible de este portal inmobiliario centrado en el Mercado Inmobiliario de Aragón, analiza todo lo que ha pasado en 2018 contestando a preguntas de Marisa Yubero, Silvia Plaza, abogada de MSP Abogados y de Jose María Jiménez, exdirector de Bantierra

¿Cómo piensas que le ha ido este año al Mercado Inmobiliario?

Y antes de escuchar o leer las opiniones y el análisis de Luis Fabra, comenzamos con la opinión de Silvia, para la que ha sido un buen año donde habría con detalle y dar respuesta a los de las cuestiones que plantea:

¿Cómo está el mercado del alquiler?

¿Cómo han ido las compraventas de vivienda?

Para Jose María Jiménez, los datos que destacaría de 2018 en el mercado inmobiliario son que empieza a haber grúas en según qué barrios de Zaragoza, lo que significa que la vivienda nueva está empezando a tirar para adelante y eso que es una parte mínima en relación a lo que supone la compraventa de vivienda usada.

Los datos reales del Mercado Inmobiliario basados en el Colegio de registradores.

Comenzamos con algunos datos que nos dejaba el informe del  tercer trimestre del Mercado Inmobiliario de Aragón:

  • Se registraban en Aragón 3413 compraventas de vivienda.
  • Se acumulan ya 13500 operaciones en los últimos 12 meses, lo que supone un incremento interanual de más del 15%.
  • La vivienda usada sigue siendo la gran protagonista del mercado Inmobiliario. El número de operaciones ha crecido más del 17% desde el tercer trimestre de 2017.
  • Se acumulan desde entonces 11100 compraventas de vivienda usada, lo que supone casi un 83% del total.
  • La obra nueva también ha tomado impulso en estos últimos doce meses y se han cerrado 2300 operaciones, lo que significa que es un 18% más de lo registrado en el tercer trimestre del año pasado.
  • En cuanto al nuevo crédito hipotecario concedido entre julio y septiembre ascendía a 1019 € por metro cuadrado, solo 5 € más que hace doce meses, mientras que en el conjunto del país sube a 1218 €.

Cómo ha ido el mercado de la vivienda en 2018 según Luis Fabra.

El análisis del Mercado Inmobiliario de Aragón que hace Luis Fabra comienza destacando que ha sido una continuidad de la tendencia positiva que venimos arrastrando desde el año 2014.

Ritmos de crecimiento en compraventas de dos dígitos y como novedad en este año entra con fuerza la vivienda nueva con crecimientos de más del 15%.

Si a cierre del tercer trimestre estábamos en 13500 compraventas en Aragón, es previsible que cerremos 2018 cerca de las 15000 compraventas.

Por lo tanto es un buen año que viene marcado por dos escenarios principales:

  • La primera mitad de 2018 ha sido muy buena
  • La segunda mitad del año ha seguido siendo buena pero con un índice de crecimiento más moderado.

Por qué se ha moderado el crecimiento de compraventas de vivienda en el segundo semestre de 2018.

Fundamentalmente por el comportamiento del precio de la vivienda.

Durante el proceso de recuperación del Mercado Inmobiliario en Aragón o mejor dicho de vuelta a la normalidad del mercado desde el año 2014 hasta hoy, hemos tenido una moderación del ritmo de crecimiento del precio de la vivienda que normalmente ha estado entre el uno y el tres por ciento.

En la segunda mitad del año, se ha intensificado llegando a superar crecimientos en el precio de más del cinco por ciento y el mercado no está para esas alegrías.

Es decir, ha habido una recuperación de la demanda, pero una recuperación en unos signos razonables. La persona que podía comprar en el pasado y veía como el precio caía, cuando vio que dejaba de caer se acercó al Mercado Inmobiliario.

Por lo tanto, el cliente que se aproxima al Mercado Inmobiliario puede asumir ritmos de crecimiento moderados, pero para nada una intensificación del precio por el 5%.

Añade  Luis Fabra que tenemos que pedir sensatez al mercado y volver al escenario de precios en el que hemos transitado en los últimos 4 años, lo que supone ritmos de crecimiento de precios moderados para que así sigamos creciendo en número de operaciones.

Si intensificamos el precio de la vivienda va a repercutir negativamente en la demanda y por lo tanto difícilmente superaremos las 15000 compraventas anuales.

¿La moderación en las compraventas se debe a que los salarios no están subiendo?

Los salarios no están acompañando el ritmo de crecimiento.

Una persona para comprar una vivienda tiene que tener lógicamente estabilidad laboral y tiene que tener una renta con la que hacer frente al pago de su financiación.

Los salarios han bajado y los ritmos de comportamiento del salario, según datos del Instituto Nacional de Estadística, muestran un comportamiento muy plano y por lo tanto la demanda actual no puede asumir cualquier comportamiento del precio de la vivienda.

Es decir, el demandante actual para nada se parece al demandante del pasado. Las perspectivas son mucho más moderadas, en cuanto a comportamientos de salarios y en economía general.

Además, venimos del escarmiento del ciclo bajista precedente y por lo tanto todo el mundo actúa con la debida prudencia.

Resumiendo esta cuestión, con el comportamiento actual de los salarios no podemos soportar crecimientos intensos del precio de la vivienda, porque no podemos comprar a determinados niveles de precio.

Nos encontramos en un escenario económico caracterizado por la prudencia en cuanto a los ritmos de crecimiento.

Las expectativas son moderadamente positivas, lo que significa que no tenemos los incentivos de niveles de comportamiento futuro a nivel macroeconómico que nos permitan tomar decisiones de inversión, como es la vivienda, para niveles de intensidad de precio elevados.

Por lo tanto, hay que trasladar al mercado que hay que tener mucha prudencia, que los ritmos de crecimiento están siendo positivos, pero dentro de unos tonos muy moderados y recomendamos que eso siga siendo así.

¿Las cifras reflejan alguna incidencia de la sentencia de los gastos hipotecarios?

Los datos del colegio de registradores, al ser trimestrales no recogen todavía el efecto de la situación convulsa que hemos vivido en las últimas fechas.

Por eso hemos acudido a datos del INE, que son mensuales y que aunque todavía no cogen el período más intenso de la toma de decisiones que se produjo en el ámbito hipotecario, si que reflejan ya una cierta ralentización en cuanto a número de operaciones pero muy moderada.

El Mercado hipotecario, pasado este escenario, va a volver o está volviendo a la normalidad y no va a ser un aspecto que marque un cambio de tendencia en lo que es el discurrir del Mercado Inmobiliario.

El crédito hipotecario es un producto especialmente interesante en el balance actual de las entidades financieras, es decir, les interesa conceder hipotecas porque es uno de los productos más rentables dentro de su balance.

Esto sin duda es un factor que está ayudando a la evolución del mercado inmobiliario y en parte, el mercado Inmobiliario se está reactivando por la reactivación del mercado hipotecario.

¿Cómo ha ido el mercado del alquiler en Aragón?

Se ha producido un incremento de precio para la calidad media de vivienda ofertada en alquiler.

En palabras de Luis fabra, no la categorizaría de burbuja pero si de una intensificación del precio por encima de lo que ha ocurrido con la vivienda en propiedad.

El precio del alquiler en Aragón

El incremento del precio del alquiler ha sido mucho más intenso de lo que ha sido la compra de vivienda y el problema que venimos advirtiendo desde hace mucho tiempo y que no es otro que la reducción de la oferta.

Sin embargo, por su propia inercia y sin intervención pública está resolviendo. El particular hoy en día con el incremento de la renta del alquiler está tomando decisiones de inversión nuevamente.

Con esto, entendemos que parte de la demanda actual de vivienda es una demanda inversionista, que frente a otras posibilidades de inversión como la renta variable o la renta fija, decide comprar una vivienda, normalmente viviendas de bajo importe de adquisición para sacarla al mercado de alquiler y de esta manera obtener una rentabilidad que actualmente está en torno al 6 ó 7 %, que es una rentabilidad muy favorable.

Eso que en determinados ámbitos es algo criticado, en opinión de Luis Fabra, es un elemento favorable por la dinámica del mercado del alquiler.

Invertir en vivienda para alquilar puede ser rentable.

Es muy positivo que el cliente particular o incluso las empresas se aproximen al mercado de la vivienda con la finalidad de comprar para después poner la vivienda en el mercado del alquiler.

Progresivamente, conforme se intensifique este tipo de actividad en el ámbito particular, habrá una mayor oferta en el mercado de alquiler y en consecuencia se producirá una reducción del precio.

Pero en la actualidad, en el ciclo actual en el que nos encontramos, el precio de la vivienda se ha incrementado mucho más intensamente en el mercado de alquiler que en el régimen de propiedad.

Agradecer nuevamente al programa Diario Económico las facilidades prestadas y en este caso personalizado en Marisa Yubero y Ana Bardají.

Feliz 2019.