En los últimos días están saliendo noticias sobre el mercado inmobiliario que me generan una cierta inquietud y que me han traído a la memoria reflexiones compartidas y un artículo que escribí en 2011, en el contexto de la crisis financiera, que concluía en la idea de que “LA VIVIENDA NUNCA SERÁ UN REGALO, PERO ES UN DERECHO”.

En el mercado actual del alquiler están confluyendo tres factores especialmente estresantes.

  • La escasez de la oferta
  • Una demanda creciente con recursos escasos
  • Y unos alquileres altos.

Alguien avezado podría pensar, si se aumenta la oferta los alquileres bajarán y serán más accesibles para esta demanda de recursos escasos. Pues no, mi convencimiento es que por mucho que aumentemos la oferta de viviendas en alquiler las rentas no bajaránAlguien más avezado aún podría pensar, si en las áreas tensionadas se fijan las rentas por decreto la demanda con recursos escasos podrá acceder fácilmente al mercado; o alguien, más atrevido aún, podría pensar si se suspenden las consecuencias de los impagos de la renta podría favorecerse a esta demanda creciente de recursos menguantes. Pues tampoco, el recorte de la rentabilidad, que eso es lo que sería ese decreto, provocará la salida de muchas viviendas del mercado de alquiler a la espera de tiempos mejores o sencillamente para ser vendidas.

El mercado inmobiliario es inelástico y opaco. Dos características que lo alejan de esa quimera que es el mercado perfecto que se autorregula por el equilibrio entre la oferta y la demanda.

Es inelástico porque:

  • La vivienda, objeto de este mercado, es un bien de primera necesidad y un componente esencial en la dignidad de las personas y su demanda no crece o decrece por la cantidad de oferta o por el precio.
  • Es inelástico porque la renta es un rendimiento sobre el valor que un mercado paralelo, el mercado de compraventa, le otorga a esa vivienda.
  • Y es inelástico porque, a diferencia del resto de los mercados de bienes y servicios, las viviendas no pueden llevarse allí donde más se demandan.

Es opaco porque:

  • De las viviendas y los arrendamientos lo desconocemos casi todo. No sabemos las características básicas, su superficie, su mantenimiento, el número de habitaciones; no sabemos cuántos son los inquilinos de la vivienda y cuantos pagan la renta, qué garantías adicionales se han prestado, qué honorarios han pagado a la agencia y por qué servicios.

Este mercado inmobiliario es inelástico y opaco

El mercado del alquiler y el de compraventa son dos versiones del mismo mercado de la vivienda que nos hemos empeñado en analizar por separado.

A menudo, clientes que son propietarios de viviendas, se sientan en la mesa de mi despacho con la duda de si deben vender o alquilar sus inmuebles. Otros clientes inversores me piden analizar la compra de una vivienda para ponerla posteriormente en alquiler. Otros, que viven en arrendamiento, me piden una valoración para decidir si es más rentable comprar y pagar una cuota al banco que seguir pagando el alquiler. No trato de desvelar aquí los secretos de mi trabajo sino poner encima de la mesa que buena parte de las variables que analizamos en el mercado de alquiler están directamente relacionadas con el mercado de compraventa y su evolución.

El mercado del alquiler y el de compraventa son dos versiones del mismo mercado

El arrendamiento es un negocio sujeto a rentabilidad que depende directamente del valor de la vivienda. En el centro de nuestras ciudades el valor de los inmuebles es muy alto y los alquileres aportan una rentabilidad muy baja y esto puede poner en cuestión la oportunidad del arrendamiento. En la periferia, la rentabilidad puede hasta triplicar la del centro, pero en cualquiera de esos dos ámbitos la renta es excesiva para esa demanda de recursos escasos. ¿Cuál de ellas es el área tensionada? ¿en dónde vamos a fijar las rentas por decreto?

Hace algunos años, en el contexto de la tramitación de la Ley de Vivienda en la Comisión del Parlamento Vasco, a modo de provocación dialéctica, planteé que, en vez de hacer recaer la función social sobre la vivienda, como plantea la Ley vasca, debería recaer sobre el mercado de la vivienda. Ese mercado, liberalizado y desregulado, había ido expulsando a miles de ciudadanos solventes que se veían obligados a buscar en la vivienda pública una solución a sus necesidades. Tanto es así que nos inventamos la vivienda tasada autonómica y la vivienda tasada municipal, ambas en compra, para dar cobertura a familias que, con unos ingresos considerables, no podían acceder al mercado libre pero superaban los umbrales máximos para acceder a la vivienda pública de régimen general.

En los últimos años, con el alza de precios de la vivienda unida a la caída del poder adquisitivo de los ciudadanos y la restricción del crédito derivada de la crisis anterior, hemos virado hacia la puesta en valor del alquiler como alternativa al mercado de compraventa y como solución habitacional.

Y de nuevo aparece la presión social sobre la política pública de vivienda en alquiler porque el mercado no es capaz de autoregularse.

Aquella propuesta, que era anatema y un sacrilegio, que atentaba contra el libre mercado, simplemente planteaba la duda de si el mercado liberalizado estaba facilitando el acceso de los ciudadanos a la vivienda, es decir si estaba cumpliendo su función o si los mercados no tienen ninguna función social que cumplir. No se proponían limitaciones al mercado, sino una política fiscal progresiva que favoreciera dinámicas socialmente sostenibles y gravara los excesos y la especulación que alimentaba la dinámica vertiginosa de los precios que nos había llevado a la crisis de 2007.

Pues bien, sin mayores debates y sobre estos lodos que vienen de aquellos polvos, ahora metemos la mano en el puchero del mercado de alquiler, es decir, directamente en la rentabilidad, y planteamos definir por decreto a cuánto puede ascender la renta y en qué zona, y además si se deja de pagar se suspende el desahucio durante dos años y además si llega el fin de contrato se prorroga unilateralmente.

Debemos plantearnos un debate sobre si el mercado inmobiliario puede seguir desregulado esperando un milagro divino. Debe plantearse un debate sobre una regulación en base a la transparencia y a medidas fiscales para estimular la oferta y, aceptando la libertad del mercado, gravar los excesos.

En la coyuntura actual de crisis sanitaria, las rentas no están bajando porque haya aumentado la oferta, como pretenden hacernos creer; las rentas han bajado, y no mucho, porque la gente no puede pagarlas, porque no tienen recursos y las perspectivas de mantener los ingresos que tienen son inciertas. Desde la perspectiva de un agente de la propiedad inmobiliaria que trabaja a pie de calle, la oferta de viviendas en alquiler apenas ha aumentado; las viviendas que se mantienen en oferta en nuestras carteras, sin ser alquiladas, es por la falta de recursos de los ciudadanos y la falta de reflejos de los propietarios. No nos hagamos trampas al solitario.

Yo estoy convencido que la función social debe recaer sobre el mercado y éste debe estar regulado y sus operadores también; a través de la política fiscal se debe ajustar la rentabilidad a alquileres asumibles por la demanda primando la moderación y gravando los excesos.

La política pública de vivienda está obligada a cubrir los desequilibrios sociales, pero no debería asumir por Ley los desequilibrios del mercado inmobiliario. Ahora bien, para un funcionamiento saludable del mercado, la iniciativa privada debe actuar con criterio de rentabilidad y no podemos convertirla en una ONG por vía de decreto.

“LA VIVIENDA ES UN DERECHO, PERO NO ES UN REGALO”.

José Luis Polo Francisco

Agente de la Propiedad Inmobiliaria y Técnico Urbanista