Con los factores de innovación inmobiliaria llegamos a la tercera entrega de la serie Black Mirror Inmobiliario protagonizada por Luis Fabra.

En nuestra publicación anterior de «Black Mirror Inmobiliario» hacíamos una revisión retrospectiva de algunos de los factores de innovación inmobiliaria que han ido generando obsolescencia inmobiliaria en parte del parque inmobiliario existente.

Veníamos de hacer un poco de historia en la primera parte de Black Mirror Inmobiliario y ahora toca realizar una versión actualizada de los factores de innovación inmobiliaria que están buscando generar dicha obsolescencia inmobiliaria.

Comenzamos por alguno de los factores que lo han intentado pero no lo han conseguido.

¿Es la domótica un ejemplo de Obsolescencia Inmobiliaria?

Hablemos de la domótica.

A la domótica le ha pasado algo similar al 3D en los televisores.

Nadie estaba por la labor de ponerse unas gafas para ver la televisión

Salvo que las necesitase por problemas de vista.

Del mismo modo, casi nadie estaba por la labor de estar tocando botoncitos en una pantalla para configurar cuando bajar o subir unas persianas, encender o apagar las luces… todo ello acompañado de empresas instaladoras que desde el origen pretendían convertirte en siervo de sus servicios.

En definitiva, un fracaso.

Frente a este ejemplo de pretendidos factores de innovación con escaso éxito, están aquellos que sí que están ganando peso en el ámbito de la innovación inmobiliaria.

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Los principales factores de innovación inmobiliaria.

Posiblemente, el factor que actualmente está generando mayor presencia es la eficiencia energética.

Su notable recorrido se debe fundamentalmente a una consideración económica.

Y es que, con el descenso de los tipos de interés,…

 el coste financiero ha ido reduciendo su peso en la estructura de costes de una vivienda.

Por ejemplo, con una financiación de 100.000 euros, un periodo de pago de 25 años y un 2% de tipo de interés, la parte de intereses de la cuota hipotecaria mensual sería de 166,67 euros el primer mes, descendiendo progresivamente.

Tendríamos 257,19 euros adicionales que corresponderían a la parte de pago de capital.

Desde el punto de vista del gasto asociado al coste de la financiación, únicamente deberíamos considerar los 166,67 euros, ya que el resto es el pago aplazado de la compra.

El coste financiero, comparado con el resto de costes asociados a la propiedad y uso de una vivienda, se ha quedado relativamente minorado en relevancia.

Una rápida enumeración nos llevaría a tener en consideración las facturas de electricidad, gas, agua y vertidos, comunidad de  vecinos, impuesto de bienes inmuebles, mantenimientos, reparaciones…

Frente a esta reducción del peso del coste financiero en la estructura de costes de la vivienda, los que por el contrario lo han ido ganando han sido los costes energéticos, electricidad y gas fundamentalmente.

Estos gastos han ido presentando intensos crecimientos durante los últimos años, llevando a no pocas familias ante la necesidad de búsqueda de alternativas, acuñándose términos como por ejemplo «la pobreza energética”.

La eficiencia energética como factor de innovación inmobiliaria.

Desde el lado de la oferta de vivienda nueva esta circunstancia no ha pasado desapercibida.

De este modo, en la actualidad, no pocas promociones de vivienda nueva incorporan importantes factores de innovación desde lo que supone fundamentalmente la eficiencia energética, que no es otra cosa que la consideración de la estructura de costes de una vivienda a lo largo de toda su vida útil.

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Normalmente se hace referencia a certificaciones energéticas, pero en términos de euros, imaginemos que realmente nos lleva a unos ahorros de entre el 50% y el 70% de los costes totales de electricidad y gas (estimaciones no muy alejadas de la realidad), mejorando asimismo la confortabilidad, reduciendo la dependencia energética y, en algunos casos, mejorando las condiciones de salud asociadas a dicha vivienda.

En la práctica es como si dicha vivienda, con las citadas características, en un plazo de X años, comparada con otra vivienda tradicional ya existente, sin dichas características, nos costase varias decenas de miles de euros menos.

No pretendo realizar un cálculo exacto del diferencial de costes entre una vivienda con un estándar elevado de eficiencia energética y otra vivienda tradicional, cuyo cálculo podría realizarse si se contase con los datos exactos de una y otra vivienda.

Lo que se pretende es poner sobre la mesa el hecho de que , en un escenario de cambio climático, con un incremento intenso de los costes energéticos, la eficiencia energética sí se ha convertido actualmente en un factor de innovación inmobiliaria de primer orden, que está llevando a que las viviendas con estas características presenten un alto atractivo desde el lado de la demanda,

aportando con ello cierto grado de obsolescencia a las viviendas con estándares constructivos tradicionales.

Las condiciones de habitabilidad como factor de innovación inmobiliaria.

Las condiciones de habitabilidad, con un menor peso que la eficiencia energética, es otro de los factores de innovación que se van abriendo paso.

Hemos pasado de la promoción de viviendas nuevas sin cocina, a la incorporación de aplicaciones informáticas por promoción inmobiliaria, con la posibilidad de que el comprador configure su nueva vivienda seleccionando calidades, modificaciones de tabiquería, componentes en baños, cocinas….

Las nuevas viviendas presentan unas características de habitabilidad más centradas en el usuario, normalmente con mucha más luminosidad, adecuada consideración de los espacios interiores, zonas comunes….

En definitiva, …

se aprecia una diferencia entre las viviendas que van saliendo al mercado de obra nueva y las ya existentes.

Las Smart Home como factor de Innovación Inmobiliaria

También podríamos hacer referencia a las Smart Home como factor de innovación inmobiliaria, que para nada asocio a lo que tradicionalmente se ha denominado como «domótica».

El Smart Home creo que va muchísimo más allá de lo que ha llegado nunca cualquier sistema domótico, pero sobre todo por el hecho de que nace  con una configuración de gestión abierta, no condicionado al proveedor del sistema domótico, en la medida que serán numerosos los componentes que deberemos ir incorporando al sistema de gestión del Smart Home (calefacción, alarma, lavadora, frigorífico, iluminación, sonido…).

Pero este tema lo abordaremos con mayor profundidad en el próximo artículo de «Black Mirror Inmobiliario» ya que, personalmente, no creo que sea todavía un factor de innovación inmobiliaria en la actualidad,,,, aunque estoy seguro de que va a serlo en un futuro muy próximo.

Cuáles son realmente los factores de innovación inmobiliaria en 2019

Si recapitulamos lo dicho a lo largo del artículo, los factores de innovación inmobiliaria actuales son muy pocos.

El sector todavía está contando con la «fortuna de su lado» (sobre todo si comparamos con empresas del sector tecnológico, automóviles…. obligados a innovar día a día), en la medida que, a pesar de los avances, se producen pocos, a una velocidad lenta y en escasa intensidad.

Sin embargo, creemos que esto va a cambiar radicalmente en muy poco tiempo.

Te lo contaremos la próxima semana en el próximo número de «Black Mirror Inmobiliario», artículo en el que hablaremos del futuro próximo en el mercado inmobiliario y sus posibles consecuencias sociales y económicas.

Luis Fabra