Las reformas legislativas avanzan una tras otra pero sin acertar en la forma de afrontar el problema del alquiler de vivienda

Intentaré centrar desde el principio dónde se encuentra el problema del alquiler de vivienda: en la falta de oferta.

No es necesario crear más vivienda en alquiler, producir vivienda desde el sector público, penalizar a propietarios si no ofertan sus viviendas, perseguir a nadie… Es mucho más sencillo que todo eso.

Somos uno de los países de la OCDE con mayor número de viviendas por habitante y familia. Por tanto, ¿donde está el problema? Pues muy sencillo: no se respetan las normas, no hay seguridad jurídica, el propietario firma un contrato y está notablemente desamparado.

¿Qué busca el propietario? Algo muy simple: que se cumplan los contratos, es decir, que le paguen la renta acordada y le devuelvan su vivienda en el momento que finalice el contrato. Pero, ¿cuál es la realidad? Pues que en muchas ocasiones eso no ocurre y las consecuencias son nefastas, pero para el propietario.

Se deja de pagar la renta de un alquiler y el inquilino no es la parte contratante que tiene un problema, curiosamente el problema lo tiene el que cumple: el propietario.

Se ocupa una vivienda que está vacía u ofertada en alquiler y ¿quién tiene el problema?, ¿la persona que ocupa ilegalmente la vivienda?, pues curiosamente no, es el de siempre: el propietario.

En este contexto, ¿existen propietarios valientes interesados en ofertar su vivienda en propiedad para que sea alquilada? Pues pocos y asumiendo mucho riesgo.

En paralelo nos encontramos con la confusión más absoluta con respecto a la hora de legislar, ya que parece ser que ahora se trata de proteger a personas que no tienen capacidad de hacer frente al pago de un alquiler, y que sin embargo, lógicamente, las administraciones públicas deben atender dichas situaciones.

Pero el problema es que, queriendo abanderar la defensa de dichas necesidades, abordamos modificaciones legislativas que afectan a todos los demandantes de alquiler, los que pueden y no pueden pagar, y las consecuencias son nefastas.

Bajo mi punto de vista lo primero que debe hacerse es diferenciarse los perfiles de demandantes de vivienda en alquiler, y legislar o actuar para cada ámbito de forma diferenciada. Identifico tres perfiles de demandantes y las actuaciones a llevar a cabo:

  • Personas que necesitan una vivienda y no pueden hacer frente a un alquiler, por muy bajo que sea. En este caso deben actuar las administraciones públicas, normalmente los Ayuntamientos, para intentar atender estas necesidades. Llegar a acuerdos desde estas instituciones con grandes propietarios a través de la fijación de incentivos y ayudas puede ser la vía adecuada. Lógicamente, si se dispone de un parque público de vivienda, estas situaciones pueden afrontarse de forma más sencilla, aunque normalmente más costosa. Habitualmente el alcance es mayor con un menor volumen de recursos si las administraciones públicas intentan cerrar acuerdos con grandes propietarios, que pueden incluso perseguir fines similares, como es el caso de fundaciones vinculadas a entidades financieras, aunque también pueden alcanzarse volúmenes importante de vivienda en condiciones especiales a través de fondos, entidades financieras…
  • Personas que pueden pagar un alquiler, pero de un importe reducido. Las personas que acceden a sus primeros contratos laborales, las que cuentan con bajos salarios… pueden hacer frente a un alquiler, pero de bajo importe. En estos casos la administración pública debe intentar generar incentivos a oferentes y demandantes para que ambas partes, dentro de lo que es la dinámica del mercado de alquiler, puedan encontrar unas condiciones adecuadas. Ayudas directas a inquilinos de baja renta, bonificaciones en IRPF, IBI… para oferentes que alquilen a personas con estos niveles de renta pueden ser ejemplos de generación de una dinámica de mercado adecuada para este segundo grupo de demandantes de vivienda en alquiler.
  • Personas que deciden libremente optar por la vía del alquiler y disponen de los recursos adecuados para hacer frente a las condiciones contractuales. Esta es la situación mayoritaria y lo mejor que se puede hacer para este tercer grupo es legislar para que las partes cumplan los compromisos contractuales y, en caso de no cumplirse, ambos vuelven al punto de partida con inmediatez.

Sin embargo, observamos cómo se confunde todo, no se diferencian situaciones. Bajo la moda de la defensa de las personas que no pueden hacer frente a su alquiler se decide legislar afectando a todos, sin atender adecuadamente cada situación. De hecho, el primer grupo de demandantes de vivienda en alquiler no necesitan que se legisle sino que la administración pública les consiga una vivienda donde alojarse ante la incapacidad de pagar cualquier nivel de renta.

Normalmente se hace referencia al interés por incrementar el porcentaje de personas que optan por la vía del alquiler. Al margen del hecho de que se trata de una decisión personal, si verdaderamente se desea incrementar el número de viviendas en alquiler, debe actuarse en dos frentes fundamentales, muy alejados del hecho de que la administración se ponga a construir vivienda pública, ya que se trata de algo costoso y normalmente ineficiente. Bajo mi punto de vista debería hacerse lo siguiente:

  • Fomentar que los actuales propietarios saquen al alquiler las viviendas ya disponibles, normalmente vacías y no ofertadas por la citada inseguridad jurídica. En este caso, al contrario de lo que normalmente se propone (penalizaciones por tener vivienda vacía), contribuiría fundamentalmente a través de la fijación de una legislación que protegiese los intereses del propietario en caso de incumplimiento de contrato, de tal modo que ante un impago de renta, el propietario recibiese con rapidez su vivienda para sacarla al mercado y dicha devolución se realizase en las mismas condiciones en las que se ha recibido. Junto a ello deberían fijarse incentivos, como bonificaciones en IRPF por alquiler de vivienda, reducción de IBI en viviendas arrendadas, bonificación en ITP por compra de vivienda para alquiler…
  • Generar incentivos para que empresas produzcan vivienda destinada a alquiler a través de beneficios fiscales en impuesto sobre sociedades, definición de un marco legislativo estable… El sector público no puede permitirse dedicar los recursos necesarios a incrementar el parque de vivienda en alquiler y además es innecesario. Las SOCIMI han presentado un crecimiento espectacular en los últimos años en España, pero curiosamente han invertido en variedad de inmuebles (oficinas, hoteles, locales comerciales, centros comerciales…), dejando la opción de vivienda relativamente de lado. La inseguridad jurídica y la falta de una marco justo de actuación ha generado desincentivos para que esta vía sea planteable. Por tanto, hay que crear precisamente las condiciones contrarias.

En síntesis, se ha pensado constantemente en la defensa de los intereses del inquilino y lo que se ha conseguido es precisamente lo contrario, alcanzar niveles de renta elevadas para un parque de vivienda en alquiler normalmente de baja calidad.

Defendiendo los intereses del propietario se estarán defendiendo los intereses del inquilino. Unas reglas de juego equilibradas, justas, verdaderamente respetadas, darán lugar a un aumento de la oferta y, en consecuencia, una reducción del precio.

Mucho me temo que de seguir el mismo camino que en los últimos lustros el resultado seguirá siendo el mismo: un mercado de alquiler de vivienda inseguro, caro y absolutamente bajo de calidad media.

En manos del sector público está cambiar la situación, pero sin olvidar una cosa: los oferentes de vivienda en alquiler toman sus decisiones en base a las reglas de juego.

Luis Alberto Fabra Garcés