Que estamos en un ciclo alcista de la vivienda no se le escapa a nadie.

Y ya no solo en el sector residencial, sino que en otros como por ejemplo el de las naves industriales, estamos en una tendencia positiva.

España, en línea con la zona Euro, pero con mayor riesgo

La vivienda en general es un activo poco líquido, en el sentido de que convertirla en dinero tiene costes elevados y plazos largos, a pesar de lo cual viene gozando del favor de los inversores, ante la falta de diversidad en las alternativas de colocación de fondos. Por otra parte, aunque las características de la vivienda en cuanto a su ubicación determinan su precio y la facilidad para su venta, se pueden encontrar tendencias generales por país.

Así, comparando la evolución de los precios en España con la del resto de la zona euro (en el gráfico 1), se aprecia que la tendencia en España es la de la zona euro, pero con movimientos más acusados, o dicho de otro modo, con mayor riesgo: las bajadas y las subidas se amplifican.

Cuando en 2012 la bajada interanual de precios en el euro fue del -2’2%, en España fue del -14’8%, y en 2015, tras dos años de medidas no convencionales del BCE, el crecimiento anual en España fue del 3’6% mientras en la zona euro fue un escaso 1’5%

Alemania tiene un comportamiento distinto, y su mercado no ha parado de crecer desde 2009.

Algo parecido le ha ocurrido en este período al Reino Unido, con la excepción del año 2011, donde no parece haber tenido mucho impacto el Brexit.

La situación en 2018 en la Unión Europea es la del Mapa 1, donde los precios sólo disminuyen en Italia (eso sí, por segundo año) y en Suecia.

En el resto de los países, los crecimientos han sido notables por tercer año consecutivo, sin corresponderse con las previsiones de crecimiento económico de la zona.

¿Ha subido la vivienda más que el resto de capítulos de gasto de las familias?

La situación en términos reales, es decir, descontando la inflación, es muy similar.

Por segundo año consecutivo los precios crecen por encima de la subida de los precios de consumo. Por ejemplo, en España la subida nominal es del 6’7% mientras que en términos reales es del 5%.

A nivel global, los mercados durante 2018 en Escandinavia, Australia, Brasil, Rusia y, en menor medida en Canadá, están a la baja. Estados Unidos, Méjico y China crecen por encima del 3%.

La desaceleración en términos reales de Canadá y Australia, junto con las más suaves de Japón Estados Unidos y Reino Unido, que se aprecian en el Gráfico 2, incitan a la prudencia en cuanto a lo que pueda suceder en la zona Euro y más en concreto en España, que podría cerrar el 2019 como sexto año de crecimiento consecutivo.

En 2019, continuidad en España

Todavía es pronto para juzgar cómo terminará el año, pero continuar con el ciclo alcista de la vivienda dependerá más de las medidas del Banco Central Europeo que de factores intrínsecos a nuestra economía.

Sin embargo, la volatilidad observada en el gráfico 1, unido a las incertidumbres de la política monetaria ahora que cambia el gobernador del BCE, llegan en el peor momento para el desarrollo de un mercado de vivienda en alquiler más eficiente que el actual.

Precios altos de compra y poca expectativa de revalorización son razones para intentar vender las inversiones ahora para mejorar la rentabilidad que se obtendría sólo alquilando.

Por otra parte, la evolución de los salarios tampoco permite que las rentas de alquiler se ajusten para obtener una buena rentabilidad.

Como tampoco parece haber inversiones alternativas atractivas, 2019, si no hay acontecimientos extraordinarios, será un año de espera con crecimiento moderado en los precios de la vivienda en España y por lo tanto estirar el ciclo alcista de la vivienda.