Particulares y empresas con un pequeño parque de vivienda pueden acogerse a un régimen fiscal que supone una bonificación sustancial en el impuesto de Sociedades. Estudiamos su funcionamiento.

Por todos es conocido el auge del mercado del alquiler.  Como cifra ilustrativa, desde 2014 la rentabilidad media anual (basada en la revalorización del precio y en la renta bruta por alquiler) de la vivienda no ha hecho otra cosa que subir, hasta colocarse en 2018 en un 11,2%, según el Banco de España.  Este hecho ha provocado que la inversión en bienes inmuebles sea una opción muy atractiva, tanto para empresas como para propietarios de vivienda.

Lo que ha ocurrido es que la inversión en inmuebles ha aumentado un 40% (aunque esta inversión la copan Madrid, Barcelona y Baleares), la rentabilidad media del alquiler de viviendas hasta finales de 2018 se ha situado en torno al 4,2%, y, además, esta cifra no ha dejado de aumentar en los últimos años.

Estas cantidades representan retornos porcentuales mayores que la inflación y que el resto de inversiones con riesgo controlado, otro factor a su favor.

En el entorno empresarial han surgido figuras como las SOCIMI o FONDOS DE INVERSION, que centran su actividad en ciudades grandes y/o turísticas. Pero hay otras opciones interesantes para poner en valor las viviendas que particulares y empresas más pequeñas con cierto parque de inmueble residencial en su activo. Vamos a echar la mirada sobre las ventajas que particulares (que deberán constituir una sociedad) y empresas pueden obtener de alquilar vivienda a través de las sociedades de alquiler de vivienda.

Como consideración previa, hay dos conceptos que conviene tener claro, para saber a qué nos referimos concretamente cuando hablamos de este tipo de sociedades.

Concepto de arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”

Concepto de actividad económica:

La definición de este término es importante, puesto que en los últimos años ha habido cambio de criterios a la hora de determinar qué se considera actividad económica a efectos del impuesto de sociedades.

Concretamente, desde enero de 2015 se considera actividad económica de arrendamiento de inmuebles la del artículo 5 de la LIS que exige que se utilice para su ordenación, al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Anteriormente se exigía local para la realización de tal labor, pero ahora no es necesario. Así mismo existe la posibilidad de subcontratar con otra empresa el servicio de gestión en lugar de contratar a un empleado, pero es necesario informarse adecuadamente acerca de la interpretación que la Agencia Tributaria hace de esta opción.

Concepto

Las sociedades de arrendamiento de viviendas son sociedades mercantiles ordinarias con un régimen tributario especial, regulado en el Titulo VII de la Ley de Impuesto de Sociedades. Este régimen tributario especial se materializa fundamentalmente en la bonificación del porcentaje de beneficios obtenidos que la empresa deberá destinar a pagar en concepto de impuesto de sociedades.

¿Qué requisitos hacen falta?

Los requisitos para que una empresa pueda acogerse a este régimen son los siguientes:

  • El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada periodo impositivo debe ser en todo momento igual o superior a ocho. Quedan incluido en el arrendamiento de vivienda el mobiliario, trasteros y plazas de garaje, con un máximo de dos. También quedan incluidos otros espacios o dependencias cedidos como accesorios de la finca, excepto locales de negocio, y siempre que se arrienden conjuntamente con la vivienda.
  • Las viviendas deben estar en territorio español y pueden ser adquiridas por la empresa o también construidas o promovidas por ella.
  • El arrendamiento de las viviendas debe ser la actividad principal de la empresa. Esto quiere decir que las empresas podrán tener otras actividades complementarias, pero atendiendo al concepto de actividad principal. Esta condición se cumple cuando las rentas del periodo impositivo procedentes del arrendamiento de viviendas sean, al menos, el 55% del total de facturación de la empresa, o alternativamente, que al menos el 55% del valor del activo de la entidad (valor contable) sea susceptible de generar rentas que den derecho a la aplicación de la bonificación.
  • Las viviendas objeto de arrendamiento deben permanecer en la empresa ofertadas o arrendadas un mínimo de tres años. Después de este tiempo, la sociedad puede transmitirlas. Es importante señalar que el valor de la transmisión de las viviendas no computa como renta de actividad principal. También debemos ser conscientes del momento en comienza este plazo de tres años, pues depende de si las viviendas fueron adquiridas antes o después de acogerse a este régimen especial.
  • La forma de contabilizar también es un requisito porque es obligatorio que la actividad de cada inmueble esté contabilizada por separado para que quede claro y desglosado qué rentas genera cada inmueble individualmente.

¿Qué rentas son bonificadas?

Las rentas objeto de bonificación se calculan tomando los beneficios íntegros del alquiler de la vivienda y restando todos los gastos fiscalmente deducibles, directamente relacionados con la obtención del ingreso. También se restan los gastos generales en la parte proporcional que corresponde a la vivienda.

No se consideran como ingreso a efecto de renta bonificable, los procedentes de la transmisión de viviendas ni las subvenciones recibidas aplicables a las viviendas arrendadas.

¿Cuánto es la bonificación?

La bonificación es del 85% de la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de estas viviendas.

¿Cómo acogerse a este régimen?

Las sociedades de arrendamiento de vivienda son sociedades mercantiles ordinarias. Quiere decir que no existe una forma societaria específica para ellas. Lo que sí tienen es un régimen tributario especial. Por tanto, para que una empresa pueda ser incluida en este régimen debe cumplir con los requisitos expuestos y comunicarlo a la Administración Tributaria. La comunicación ser producirá mediante escrito enviado a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

El régimen fiscal especial se aplicará en el periodo impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración Tributaria la renuncia al régimen.

IVA

Un aspecto interesante a tener en cuenta es el hecho de que la adquisición de vivienda por parte de una empresa de arrendamiento de viviendas que cumpla con los requisitos necesarios, tributará al 4% de IVA.