El despacho de Centro Inmobiliario Zaragoza ha gestionado varias operaciones de venta de inmueble con reserva de usufructo y hemos pedido a Celeste García que nos ponga al día.

 

En primer lugar ¿En qué consiste exactamente una venta con reserva de usufructo y en qué se diferencia de la venta con alquiler?

La venta con reserva de usufructo consiste en la transmisión del derecho de  la nuda propiedad de un inmueble, pero no del derecho de usufructo. De esta manera el comprador adquiere la titularidad de la vivienda y su nuda propiedad, mientras que el vendedor mantiene el derecho de uso de la misma durante un periodo de tiempo que se negocia. Puede ser unos años o vitalicio, es decir, hasta el fallecimiento del vendedor. Una vez cumplido el plazo o fallecido el vendedor, el adquirente consolida la propiedad del bien con el derecho  el uso y disfrute mismo, es decir, la plena propiedad. En el caso de la venta con alquiler, el comprador se hace con la plena propiedad del bien para, acto seguido, alquilársela al vendedor. Puede parecer similar, pero no lo es.

¿Qué ventajas tiene?

Lo bueno es que ambas partes ganan porque, por un lado, el vendedor se recapitaliza: puede percibir el importe de la venta en un solo pago en el momento de la escritura o en forma de mensualidades. La forma de pago se pacta previamente. Hay personas que prefieren recibir una cantidad en la compraventa y el resto mensualmente. Con respecto al comprador tiene la ventaja de que adquiere por un precio más ventajoso que en una compraventa tradicional, desde el momento en que sólo desembolsa el valor de la nuda propiedad y el derecho de usufructo no le supone una disposición extra de tesorería. Es importante señalar también que el hecho de que exista un derecho de usufructo implica que el transmitente no puede ser obligado a abandonar la vivienda durante el tiempo de reserva de usufructo y, en los casos en los que es vitalicio, tiene su derecho de por vida. Esto no puede asegurarse en el caso de la venta con alquiler. Si uno vende y luego pasa a ser arrendatario, queda sujeto a las normas que rigen los alquileres y estas normas contienen supuestos, que, de ser aplicables, pueden implicar la obligación de desalojar la vivienda y, por tanto, quedan expuestos

¿Qué características tienen las partes en este negocio?

Esta es una operación que requiere de perfiles concretos en ambas partes. Por un lado tenemos al vendedor, que suele ser  una persona mayor, a menudo con problemas de salud y/o de movilidad que se encuentra en la necesidad de tener asistencia y que cuenta con recursos limitados o que con el paso de los años, se han ido reduciendo. No quiere ir a una residencia y prefiere seguir en la que ha sido su durante muchos su vivienda, su barrio, sus amigos, etc.  Por otro lado tenemos al comprador, que suele ser una persona que por una circunstancia u otra tiene interés en adquirir una vivienda, pero no tiene prisa por ocuparla. Pueden ser personas jóvenes que viven con sus padres y planean independizarse en un tiempo o familias que quieren moverse de ubicación, pero no necesitan hacerlo de inmediato. Y en menor medida,  también es una opción interesante para inversores, ya que según el planteamiento que se de a la operación no necesitan endeudarse para adquirir un inmueble.

¿Qué tratamiento fiscal tiene?

También es ventajoso porque se pagan impuestos a medida que se van sucediendo las fases del acuerdo. En el momento de firmar en el notario, el comprador debe abonar el impuesto de trasmisiones patrimoniales sobre el valor de la nuda propiedad. Posteriormente, cuando se extingue el usufructo por fallecimiento o vencimiento del plazo, el comprador abona el mismo impuesto sobre el valor del derecho de usufructo.  Nuevamente resulta mejor que la venta con alquiler porque el nuevo propietario paga el 8% de transmisiones por la compra total  de la vivienda y, además, cuando la alquila, deberá tributar anualmente en renta por los beneficios que le reporta la actividad de alquiler.

¿Cómo se puede financiar una adquisición de este tipo?

Los bancos no financian este tipo de operaciones utilizando la vivienda como garantía porque no podrían ejecutar la vivienda en caso de impago, puesto que el derecho de usufructo prevalece. Pero el comprador puede financiarse a través de la constitución de la garantía hipotecaria sobre otro inmueble de su propiedad. La realidad, sin embargo, es que este tipo de operaciones , podríamos decir  a la carta, suelen hacerse con fondos propios del comprador que destina sus ahorros a un  elevado primer pago a la firma de la escritura de compraventa y el resto del importe de la compraventa se reparte entre el valor del usufructo y  unas cantidades pactadas a lo largo de un plazo establecido.

Parece una operación complicada. ¿Cómo lo habéis gestionado vosotros?

En realidad, una vez que conoces el funcionamiento, la operativa no resulta tan complicada, lo que sí implica es muchísimo  trabajo de intermediación   por parte del agente inmobiliario, porque debemos de filtrar a aquellos clientes compradores que encajan en el perfil tan especial de estas operaciones inmobiliarias. No son muchos los compradores, ya por necesidad inmediata de vivienda o por puro desconocimiento de este tipo de operaciones, que se hayan planteado realizar una compra en estas condiciones tan fuera de lo común.  Y esta es la labor  más difícil para nosotros, dar con este perfil de cliente. Posteriormente, vendrá analizar y  estudiar cuidadosamente los aspectos económicos, fiscales,  plazos, reparto de los gastos del inmueble durante el periodo de usufructo, etc., pero lo más complicado es encontrar ese cliente tan especial.

Cómo son operaciones que se quedan abiertas durante años, desde Centro Api Zaragoza, nos aseguramos de que todos los afectados tengan conocimiento del negocio realizado, Y con ello me refiero a que, como el perfil del vendedor suele ser una persona mayor, insistimos en  trasladar toda la información de la operación a los hijos o en su defecto a los posibles herederos del vendedor, ya que en el caso de que se dejen cantidades  aplazadas  para pagar a la extinción del usufructo, si este se produce por defunción, los herederos deberían recibir esa cantidad y de ahí nuestro compromiso con que nadie pierda  su derecho por  no haber sido informado.

Desde nuestra experiencia, podemos afirmar que por la formación tan  específica que exige  y el  duro trabajo de intermediación  que conlleva, es muy difícil que dos particulares puedan llegar a un acuerdo por sí solos o con la ayuda de otro tipo de profesionales que dominarán determinados aspectos legales o fiscales pero no sabrán desarrollar otros acuerdos  entre las partes  necesarios para cerrar estas operaciones  con tranquilidad y seguridad para todos.

¿Qué resultado han dado las que habéis llevado en Centro Inmobiliario Zaragoza?

Estamos muy contentos porque, compradores y vendedores ( y  también sus familias)  nos han trasladado su satisfacción por lo obtenido. Es especialmente gratificante cuando una persona que necesita asistencia en forma de ayuda en casa o de rehabilitación o medicamentos caros ve resuelta su necesidad con una aportación de dinero y  pudiendo vivir lo que les queda en la que ha sido su casa. Nos gusta decir en el despacho que  ésta es la única operación inmobiliaria en la que el vendedor después de la notaría vuelve a su casa.  Para mí,  tanto en lo personal como en lo profesional, son las operaciones que más me satisfacen.  Ver la  alegría y tranquilidad  en la cara del vendedor cuando  a los días vuelve por el despacho o  la de  propios hijos, es  una gratificación extra en nuestro trabajo. Y no me quiero olvidar de los  compradores  que también quedan  agradecidos porque pueden planificar mejor su futuro sabiendo que en un tiempo tendrán una casa disponible a un precio y manera que, de otro modo, les habría resultado difícil alcanzar.

Esta figura parece no ser muy conocida ¿Es así?

Pues sí, no es muy conocida y la verdad es que, aunque no es apta para todos, sí que estamos seguros de que hay muchas personas a quienes les encajaría perfectamente. La cuestión es encontrar dos partes que puedan beneficiarse mutuamente. Evidentemente hay muchos aspectos que envuelven la venta con reserva de usufructo, pero visto el resultado, merece la pena. Eso sí, siempre bien aconsejados y perfectamente informados por un profesional colegiado. Es la mejor garantía de éxito.