La adquisición de locales comerciales para convertirlos en centros de almacenamiento es un negocio cuyas particularidades conoce bien Juanma Lanau, socio de Landa Propiedades

 

¿Juanma, en qué consiste esta actividad y cuanto tiempo lleva instalada en España?

Consiste en la adquisición de un local comercial o nave  y llevar a cabo la construcción de cuartos trasteros, con las exigencias legales necesarias, con el objetivo de alquilarlos. Este concepto surgió por primera vez en los años sesenta, en Estados Unidos, que es donde se acuñó  su término en inglés, «self storage». De allí pasó a Europa y, alrededor de los años ochenta empezaron a verse naves de trasteros en las periferias de grandes urbes, como Londres. En España empezaron a verse hace quince años y en la actualidad es un negocio en auge, especialmente en ciudades grandes.

En tu caso es una apuesta de negocio personal ¿Cómo surgió la idea?

He tenido siempre la idea de los trasteros en mente y en 2005 tuve la oportunidad de entrar en el negocio  con la adquisición de un grupo de trasteros que acababan de ser construidos y que ya contaban con arrendatarios. Fue una decisión acertada pues ofrecían una rentabilidad del 8%. Después decidí emprender  la compra y reforma de otro local con el mismo propósito, con el soporte técnico de mi hermano, que es aparejador. Actualmente tenemos 45 trasteros en gestión, de los cuales 44 están alquilados.

Como has dicho, al principio veíamos naves en la periferia de la ciudad, pero en tu caso hablamos de casco urbano.

Sí, nuestras dos unidades se encuentran en los barrios de Arrabal y Torrero. En realidad ambas opciones son válidas, pero para cubrir distintas necesidades. Los trasteros de las afueras sirven muy bien para pequeños autónomos y empresas que los utilizan como almacén de material o de existencias. Por otro lado está la vertiente doméstica, porque la gente que quiere guardar sus pertenencias personales busca un lugar cerca de donde vive para tener acceso rápido cuando hace falta.

¿En Landa recibís clientes interesados en locales para este fin?

Nosotros ofrecemos asesoramiento integral a nuestros clientes en materia de inversión. De hecho hemos hecho proyectos de negocio para inversores interesados en este mercado, pues valoran bien este tipo de producto. Eso sí, es necesario hacer un estudio de mercado, porque no todo vale.

¿Qué lugares y locales son óptimos para dedicar al «self storage»?

Hay que elegir áreas donde haya escasez de almacenaje en los edificios porque, como he dicho antes, el cliente desea guardar sus cosas cerca de su residencia. No le apetece coger el coche para ir a buscar un abrigo o una caja de herramientas. También es importante asegurarse de que no existan otros negocios de trasteros en la zona, y si estos ya están cubriendo toda la demanda de almacenaje del barrio, para no saturar la oferta.

En cuanto a locales, es aconsejable que sean grandes, interiores y a pie de calle. La conversión de locales en trasteros es una salida muy interesante para aquellos que tienen poco o ningún atractivo para otros negocios. Incluso se construyen edificios enteros, concebidos desde el principio para hacer trasteros.

¿Qué tamaños suelen tener y por cuanto se alquilan?

En nuestros trasteros ofrecemos de cuatro a seis m² y se cobra una media de 45€ más IVA al mes. Los trasteros son accesibles por los arrendatarios en cualquier momento que lo necesiten. En el mercado hay oferta a partir de un metro cuadrado y, con la alta especialización del sector se han introducido servicios como seguridad, limpieza o acceso en coche

¿Porqué aconsejarías este negocio?

En primer lugar y según nuestra experiencia, quien nos alquila un trastero lo utiliza durante mucho tiempo porque tienen interés en guardar objetos de forma continuada, si bien  es cierto que también existe demanda de almacenaje temporal. Hemos observado que, aunque muchos arrendatarios tienen solvencia de sobra para comprar, prefieren la flexibilidad del alquiler. En segundo lugar, la incidencia de impagos es muy baja,  lo que aporta seguridad a la inversión. Además, el hecho de tener 45 clientes de trasteros en vez de tres clientes de pisos, hace que el riesgo se diversifique mucho. No es lo mismo que una persona deje de pagar 45 € por un trastero, que incurrir en un impago de 450 € por un alquiler de vivienda. Eso sí, es muy importante asesorarse acerca de las zonas, la demanda potencial y la inversión que exige el acondicionamiento y la adquisición del local, según sea el caso. En nuestras oficinas hemos realizado proyectos de este tipo que han tenido buena acogida. Es de suma importancia hacer bien los números.

Por último, ¿cómo ves el panorama actual del mercado inmobiliario?

Ahora que estamos haciendo recapitulación del año, hemos tenido un número muy similar de operaciones, pero de menor importe por operación. De hecho, prácticamente todas las  viviendas que oscilan entre 50.000 y 150.000 € tienen salida rápida. Sin embargo, notamos que las propiedades de gran calado en términos de precio cuesta más sacarlas adelante. Tenemos en cartera inmuebles de este tipo que tradicionalmente vendíamos con mayor facilidad, lo  cual significa que hay cierto cambio en la estructura del demandante de vivienda. Nos ha llamado la atención un perfil que se está incorporando a la demanda de vivienda, que corresponde a gente joven que tiene interés en comprar para alquilar con la vista puesta en su jubilación.

En nuestra oficina tenemos agentes de compradores, que sólo se encargan de atender a demandantes de inmuebles, y agentes de vendedores que gestionan únicamente oferta. De esta forma nos aseguramos que el agente inmobiliario vela en todo momento por los intereses de quien confía su encargo y estamos satisfechos con el resultado pues hemos podido constatar que personas que habían visto previamente una vivienda en Internet, se dirigen a nosotros para comprarla, en vez de dirigirse directamente al vendedor. Nuestra lectura es que nuestros clientes están dispuestos a pagar un 2% más de importe a cambio de tener la seguridad total de que la adquisición de una vivienda se ajuste a derecho, esté situada en un barrio adecuado, no haya problemas con la comunidad y otros muchos aspectos que cuidamos en cada una de nuestras operaciones.