Además de API en ejercicio, es experto en tasación y actual presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa

 

Lleva ejerciendo como Agente de la Propiedad Inmobiliaria desde hace veinte años, pero la andadura profesional de este técnico urbanista tiene origen en su labor como perito tasador inmobiliario. Posee una amplia y reconocida experiencia en el campo de la valoración de bienes inmuebles y colabora como formador en los títulos propios en mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

-¿Por qué es importante hacer una correcta valoración de una vivienda?

Porque el propietario tiene una percepción subjetiva de su casa y es necesario que alguien la objetive. Todos tenemos afección sentimental por nuestra vivienda, pero cuando de lo que se trata es de transformar un bien en dinero, el mercado no entiende de sentimientos del vendedor. En este sentido, un buen profesional debe tener la capacidad de comparación con otros productos similares y también debe tener personalidad para comunicar al vendedor que su vivienda tiene un determinado valor.

– En una operación de compraventa confluyen dos términos, que son valor y precio ¿Cual es la diferencia entre ambos? 

El valor es el resultado de comparar un bien con otros de similares características y circunstancias, en función de las ofertas pagadas por ellos, en un contexto determinado y en un mercado y demanda específicas. Por otro lado, el precio es el importe que un comprador está dispuesto a pagar en función de lo que ve y quiere y según su criterio de oportunidad. Son dos conceptos conectados entre sí, porque el valor se obtiene como consecuencia de comparar precios.

– ¿Qué elementos describen mejor el valor de una vivienda?

En términos generales, depende del tipo de bien en términos de precio, porque en viviendas con importes de compraventa altos, es la localización lo que más influye a la hora de valorar, y en el caso de un mercado de bajo precio, es el estado de conservación del inmueble.

En ciudades medianas y pequeñas donde existe tensión centrípeta, esto es alta influencia del centro en la vida del municipio que se traduce en alta demanda, el mayor valor se enfoca justamente en la centralidad del inmueble. Si nos alejamos a la periferia el mayor valor reside en el estado en que se encuentra. El valor de construcción o de reforma de un piso es el mismo, tanto si se encuentra en el centro, como si está en los barrios periféricos de una ciudad, por tanto es la ubicación la que actúa de elemento revalorizador.

– Cuando un particular pone su casa a la venta y tiene en mente un precio de oferta ¿qué elementos utiliza para justificar el valor de su posesión?

La mayoría de la gente, cuando habla de su vivienda, habla del estado en que se encuentra, sin entrar en la consideración de reformas, que es un concepto difícil de objetivar. Por poner un ejemplo extremo, en San Sebastián, donde tenemos compraventas a 8.000€/m², el concepto reforma es indiferente. Si su valoración del centro es adecuada, la percepción es que su piso está muy bien, aunque pasados 15 o 16 años ya se considera necesaria una reforma. En estos casos el valor no se corresponde con el precio, porque la renta de posición influye mucho, el lugar donde se ubica el bien es un fuerte determinante de lo que los compradores están dispuestos a pagar por él y, en estos casos, el solo valor del suelo es muy caro comparado con la rentas que podríamos obtener del inmueble. Mucha gente pregunta si merece la pena  hacer una reforma antes de vender y la respuesta es que no va a obtener mayor precio porque siguen mandando las rentas de posición.

– Cuando entregas una valoración de un inmueble a un propietario ¿suelen confiar en dicha valoración? ¿Se convencen con facilidad, después de explicado o existe cierta tendencia a mantener una idea preestablecida?

Hay que diferenciar los casos. Si la tasación va a ser utilizada por terceros, por ejemplo un tribunal, se trata de un informe de carácter técnico. En caso de un informe de comercialización y estrategia de mercado, hablamos de una valoración que hacemos gratuitamente donde analizamos las características de la vivienda y obtenemos un valor de tasación para después aplicar una estrategia de venta y convertir ese valor en un precio.

Cuando hacemos el informe, explicamos que analizamos tres elementos fundamentales: la zona, el edificio y la vivienda en cuestión y lo dotamos de un segmento de valor. Después planteamos una estrategia y proponemos el precio de salida. El valor es fruto de una comparación y el precio de salida es el resultado de aplicar una estrategia.

Cuando entra un cliente en nuestras oficinas, está buscando consejo y en el momento de la comercialización fijamos conjuntamente un precio, así como un periodo de tiempo de oferta. Pasado este tiempo, si no hemos obtenido ofertas, lo reposicionamos, con un precio de oferta más bajo. Para un buen entendimiento con nuestros clientes es importante explicar que no poner un precio adecuado al mercado conlleva venderlo más tarde, y por menor importe. Si acertamos con el precio de salida lograremos venderlo antes y con menor negociación.  Forma parte del acuerdo que establecemos con los vendedores y es ahí donde un buen consejo y una buena valoración hacen su papel de cara a finalizar una compraventa satisfactoria para quien confía en nosotros

– ¿Cual es el método que se ajusta mejor al mercado de la vivienda?

No hay métodos peores ni mejores sino adecuados a lo que estamos valorando. en el caso de un  mercado activo de vivienda, utilizamos el método de comparación; si se trata de tasar una vivienda en un mercado pobre o inexistente, utilizaremos en método de reemplazamiento, que es aquel formado por el valor del suelo más el coste de la construcción del inmueble en cuestión. Siguiendo en el mercado de vivienda, el método de capitalización es el oportuno cuando estamos valorando un inmueble que está sujeto a rendimiento por estar arrendado, por ejemplo.

– ¿Qué ha supuesto la utilización de MVI en vuestro sector?

Supone un antes y un después en la mediación inmobiliaria. Entendemos la MVI como un sistema de información que introduce una línea muy clara entre el API que es capaz de trabajar con información clara y veraz, frente a la opacidad de otros profesionales. Marca la diferencia en términos de información y transparencia. Yo diría que es la herramienta más importante que ha surgido en los últimos años en el mundo económico inmobiliario.