Llegamos a la última jornada de la parte de valoración inmobiliaria en esta promoción de los Títulos Propios en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

Con esta sesión dedicada al método del coste y a los ejercicios prácticos de valoraciones inmobiliarias, los alumnos del MERIN habrán conseguido conocer todos los detalles de una parte fundamental de su trabajo actual y futuro.

Y con una gran demanda por parte de los profesionales del sector.

Un módulo de 16 horas en valoraciones inmobiliarias, cuyo peso formativo ha recaído en uno de los grandes expertos del país como es José Luis Polo y en el alma mater de este máster en mercado inmobiliario.

El profesor Luis Fabra.

Con ellos, hemos visto:

Pero como no hay dos sin tres, en esta ocasión contamos con Ignacio Bayón Forcén.

Ni más ni menos que el Jefe del Servicio de Valoración Inmobiliaria en la Dirección General de Tributos del Gobierno de Aragón.

Un trío de los mayores expertos en valoraciones inmobiliarias y del que sin duda han disfrutado y aprendido los alumnos del MERIN.

El Método del Coste en las Valoraciones Inmobiliarias

ignacio bayón forcénEl método del coste, también es conocido como valor de reemplazamiento.

Y permite calcular el valor neto y bruto de un bien inmueble en distintas fases.

Dentro de estas podemos definir:

  • La fase de construcción
  • Fase de finalización de la construcción
  • La fase de modificación o rehabilitación.

Si el proyecto ya está finalizado, calculamos el valor de reemplazamiento.

Cómo se calcula el método del coste en una valoración inmobiliaria.

Una de las utilidades más habituales del método del coste consiste en valorar edificios de cierta antigüedad.

Para ello, calculamos cuánto costaría construir el edificio a día de hoy y posteriormente aplicamos las depreciaciones que correspondan.

Eso sí, teniendo en cuenta que para calcular la depreciación hay que contar con su antigüedad y la vida útil.

Y que por la tipología del inmueble está establecida de la siguiente manera:

  • 100 años para uso residencial
  • 70 años para uso de oficina
  • 50 años para uso comercial
  • 35 años para uso industrial o económico.

Dicho esto, la fórmula a utilizar será:

COSTE ACTUAL x Coeficiente de Antigüedad x Coeficiente de Conservación x Otros (deprec. funcional)

Las normas que aplican al método del coste de valoraciones inmobiliarias

Las normas técnicas que aplican al método del coste son:

  • REAL DECRETO 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
  • RD 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Previsión de nuevo Reglamento para determinar el “valor de referencia”.
  • NORMA TÉCNICA DE VALORACIONES -(NTV)- DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS ARAGÓN. Resolución de 18 de octubre de 2017 del Director General de Tributos, publicada en BOA núm. 226, de 24-11-2017, y modificada mediante Resolución de 13 de diciembre de 2017, publicada en BOA núm. 5 de 8-01-2018

Ejercicios prácticos de valoraciones inmobiliarias en el MERIN

Para finalizar, los alumnos del MERIN se enfrentarán a distintos ejercicios de valoraciones inmobiliarias.

En los que podrán utilizar todo lo aprendido en esta área formativa de los títulos propios en mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

Y podrán ver paso a paso cómo se realiza una valoración inmobiliaria consultando con Ignacio Bayón todas las dudas que les puedan surgir.

Como colofón, tendrán que realizar un taller práctico.

Que consiste en una actividad docente no presencial de la asignatura para conseguir su correspondiente evaluación.

En la misma, el alumno debe realizar un Informe de Valoración Inmobiliaria relativo a la valoración de un bien inmueble, que puede ser elegido libremente y en el que deberá aplicarse como mínimo dos Métodos de Valoración.

Excepto si se trata de suelo, que podrá permitirse la aplicación de un único Método de Valoración.

El contenido del informe deberá justificar una dedicación aproximada de 8 horas, que es el tiempo dedicado a la actividad, pudiendo ser superado en función del interés del alumno. 

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