La decisión de vender una vivienda es más importante de lo que pueda parecer a primera vista.

Una mala decisión puede suponerte no obtener la rentabilidad adecuada a ese inmueble.

Y decimos rentabilidad adecuada porque una cosa es el importe que esperas sacar de la venta y otra la realidad de los precios de mercado, que no tienen por qué ser menores a tus expectativas, pero una correcta valoración del inmueble es la clave del éxito de la operación en un plazo y unas condiciones económicas adecuadas.

Además tienes que tener en cuenta los gastos que van asociados a la venta del piso, apartamento, chalet, adosado, dúplex, local, garaje, trastero, finca o nave industrial que quieras vender.

Y no nos olvidemos de ti, porque tus características personales definirán los gastos que tiene que asumir la compraventa y quizás puedas plantearte otras cuestiones como por ejemplo el alquiler.

Para explicarnos los gastos asociados a la compraventa de vivienda y si es más rentable vender o alquilar un inmueble, contamos con la experta agente inmobiliaria Ángela Sebastián, gerente de Inmobiliaria Las Torres, en esta píldora extraída del programa La Vida en Aragón de Mayte Salvador en Esradio y La Tele TV.

La experiencia de Ángela Sebastián cuando un cliente quiere vender una vivienda

La mayoría de las veces el propietario no sabe cuánto puede pedir por su inmueble ni qué gastos le genera la venta del mismo.

Nos cuenta Ángela Sebastián que muchas veces, cuando en Inmobiliaria Las Torres les detallamos los gastos implícitos en la operación de venta, deciden que no les compensa la venta y es entonces cuando les aconsejamos que lo pongan en alquiler.

Lo que nunca puede pasar es que la vivienda se quede vacía, los pisos son activos inmobiliarios y como tal los debemos de tratar, no puede ser que nos generen gastos.

Cuáles son los primeros pasos para vender una vivienda

Lo primero de todo es pues determinar las claves de la operación.

Para ello es importantísimo contar con la experiencia de un buen agente inmobiliario que nos asesore convenientemente en dos primeros aspectos fundamentales.

La valoración del inmueble y los gastos asociados a la venta del mismo.

Cómo se realiza la valoración de un inmueble

En Inmobiliaria Las Torres utilizan en el método de comparación apoyándose en herramientas exclusivas para profesionales como la MVI del colegio de registradores y creada, diseñada y actualizada por GAMERIN, que aporta todos los datos de las compraventas registradas y además complementan con los pisos vendidos por las 17 agencias que forman en la actualidad la MLS Aportalia y que vendió el año pasado casi 600 inmuebles en Zaragoza capital.

Nos cuenta Ángela Sebastián que una confusión habitual de muchos propietarios es creer que el precio en el que se ofertan los pisos en portales como Idealista o Fotocasa son precios reales de venta y en realidad se utiliza como posicionamiento frente a la competencia de otras inmobiliarias.

5 gastos asociados a la venta de una vivienda que tienes que tener en cuenta

Para calcular los gastos asociados a la ventea de una vivienda es necesario saber la fecha exacta de la adquisición de el inmueble en cuestión y el recibo de contribución urbana para conocer el Valor Catastral de Suelo.

Si hubo Ganancia Patrimonial, los gastos se calcularían en base a la siguiente fórmula:

Precio de Venta +pago de plusvalía+honorarios de agencia + todo aquel que se hubiese generado en la venta – Precio de compra más todos +IVA o Impuesto de transmisiones patrimoniales, pago de plusvalía si fue una herencia, honorarios de agencia…

1. Cómo te afecta al IRPF si vendes una vivienda

La exención del IRPF está limitada a estos tres supuestos:

  • Si reinviertes en una vivienda de residencia habitual
  • Si es mayor de 65 años y vende su residencia habitual
  • Personas dependientes

Para el resto, es un impuesto que va del 19% al 23% de la ganancia obtenida.

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán:

  • al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros,
  • Del 21% en el tramo entre 6.000 a 50.000 euros
  • Y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

2. La Plusvalía Municipal

La plusvalía se paga en función del valor del suelo del inmueble y el tiempo que se ha sido propietario.

No tiene nada que ver el precio de venta, aunque si hay pérdida también nos podemos acoger a la exención del pago.

3. Cancelación de la Hipoteca

Si hubiese hipoteca hay unos gastos por cancelarla registralmente.

Hay que hacer una escritura de cancelación, pagar impuesto en Gobierno de Aragón e inscribirlo en Registro.

El coste estimado es de aproximadamente 500 euros, aunque depende del importe de la hipoteca.

4. Certificado energético de la vivienda

En la actualidad es Obligatorio para su publicidad y tiene un coste aproximado de 100 euros.

5. Mudanza y reparaciones varias

Por último, hay que incluir en los gastos la posibilidad de tener que hacer una mudanza de la vivienda que queremos poner a la venta y realizar las reparaciones que sean necesarias para poner la vivienda a la venta.

Con todo esto que acabamos de detallarte, ya tendrías todo lo necesario para calcular los gastos de la venta de una vivienda.

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Pero ahora,…

¿Te interesa vender tu vivienda o ponerla en alquiler?

Además de los gastos es importante conocer la situación del propietario: edad, descendencia, situación laboral,…

Y de la tipología del inmueble: metros, zona, estado en que se encuentra la vivienda,…

En base a esos datos en Inmobiliaria Las Torres te aconsejarán la venta o el alquiler.

Por ejemplo si es una persona mayor normalmente suelen recomendar la venta, ya que el alquiler entraña riesgos y dedicación y más a más si la vivienda precisase de reparaciones.

Sin embargo si el propietario quisiera mantener el piso para un hijo por ejemplo y es una vivienda en buen estado y no con muchos metros, ya que ese caso la rentabilidad de los alquileres es menor, le recomendaríamos la opción del alquiler que en estos momentos dependiendo del estado y zona está teniendo rentabilidades de hasta un 7%.

Si optase por esta opción el propietario debe tener en cuenta las ventajas fiscales de que dispone: si alquila como residencia habitual tiene una deducción en la base imponible de un 60%. (INGRESOS DEL ALQUILER MENOS GASTOS: de reparaciones, seguros, …)

Porque lo que está claro, es que para Ángela Sebastián, es un error tener una vivienda vacía porque te estás perdiendo una oportunidad muy buena de obtener rentabilidades que están actualmente muy por encima de lo que puedes conseguir con los tradicionales mercados financieros.

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