En esta entrevista ponemos el foco en los locales de una de las zonas comerciales por excelencia de Zaragoza

 

¿DE QUÉ CALLES HABLAMOS CUANDO NOS REFERIMOS A ZONA DAMAS?

El paseo Damas, paseo Sagasta y León XIII conforman un triángulo en torno a El Corte Inglés, que ejerce de piedra angular de una de las principales áreas de comercio en el centro de Zaragoza. Su influencia se extiende a todas las adyacentes vertebradas por León XIII y San Vicente Mártir.

¿ES SÓLO EL CORTE INGLÉS O HAY MAS ATRACTIVOS?

El Corte Inglés de Sagasta es el gran almacén más grande de Zaragoza, con una trayectoria de casi cuarenta años, pues abrió sus puertas en 1981 y siempre ha ejercido de imán para otros negocios, pero no hay que olvidar que está situado entre paseo Sagasta y paseo de las Damas. Son calles muy antiguas de Zaragoza donde las clases altas construyeron sus villas (en el caso de Sagasta)  y donde las damas de la alta burguesía paseaban cuando todavía no estaba soterrado el río Huerva. Por eso el  paseo de Damas se sigue denominando así, a pesar de no contar con las características propias de un paseo. Conservan parte del atractivo de antaño y me atrevería a decir que es la zona favorita de compras en el centro de Zaragoza.

¿COMO HA EVOLUCIONADO LA ZONA EN LOS ÚLTIMOS AÑOS DE CRISIS?

Hasta no hace mucho tiempo Damas y León XIII concentraban fundamentalmente comercio de moda (ropa, zapatos y complementos), bancos y restauración.  Ahora siguen siendo tres sectores principales de demanda de locales, pero de unos años a esta parte, coincidiendo con la crisis, se observa disminución de presencia de bancos y una mayor rotación de negocios, particularmente en bares. Han proliferado pequeñas tiendas con producto muy segmentado, que han durado poco tiempo, y clínicas dentales debido a la obligación de prestar sus servicios en locales en vez de pisos. Las fruterías y otros establecimientos de alimentación también son relativamente novedosos en una zona donde antes sería impensable que un negocio de este tipo fuera rentable, por el precio de los locales. Otro factor a considerar es la desaparición de firmas premium y algunas joyerías de diverso tamaño. La crisis trajo consigo un abaratamiento de los precios pero también una contracción en el consumo.

¿EN QUE MARGEN DE PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER ESTÁN LOS LOCALES?

En cuanto a precios por m², dependen del tamaño y de la calle, porque los valores son bastante sensibles al sector concreto en el que se encuentren. Ahora mismo Damas, Pedro María Ric y León XIII concentran el mayor interés y también el precio más alto. El  importe medio de venta  de la zona ronda los 1.800 € m² pero a medida que la ubicación se aproxima al eje Damas – León XIII, este aumenta hasta superar los 2.000 €/m². Los locales comerciales a partir de la calle Madre Vedruna poseen menor atractivo y precio. Con respecto al alquiler pasa lo mismo. Partiendo de los 14,80 €/m² como alquiler medio, puede llegar a rondar los 39 €/m² o disminuir hasta cantidades muy inferiores.

¿ES RENTABLE ENTONCES ESTABLECER UN NEGOCIO O COMPRAR UN LOCAL PARA ALQUILAR AQUÍ?

Según nuestra experiencia en el despacho, los locales pequeños tienen menor margen de maniobra, porque, proporcionalmente son mas caros y por otro lado, necesitan tener una gran rotación de cliente y producto para soportar los gastos. De hecho las tiendas y bares de poco tamaño son los que más traspasos presentan.

Debemos tener en cuenta siempre que la rentabilidad de un local está directamente relacionado con el tránsito de la calle donde está situado y en la bajada de precios que ha sufrido el centro de Zaragoza, además de la crisis, también han influido los centros comerciales, que son lugares que concentran multitud de tiendas y ocio. Parte del tránsito del centro se ha desplazado a Puerto Venecia, aunque, a decir verdad, si queremos encontrar comercio premium, su sede por excelencia sigue siendo la almendra central de la ciudad. Hay otro tipo de clientela, además de la que viene al centro a comprar, que son los residentes del barrio, y este colectivo conecta directamente con la realidad inmobiliaria de los pisos en estas calles.

HABLANDO DE RESIDENTES, ¿PUEDES DARNOS LAS CLAVES EN LO QUE RESPECTA A VIVIENDA?

La población que vive alrededor del Corte Inglés está envejecida y los hijos de los propietarios prefieren zonas residenciales mas alejadas pero con pisos mejor distribuidos, con piscina, garajes, etc. Este factor también influye en un descenso del consumo de barrio. Son pisos muy bien ubicados pero con necesidad de invertir en mejorar distribución y hacer reforma integral y, dicho sea de paso, tampoco les iría mal una renovación a sus calles porque el centro, siempre será el centro y necesita un poco de atención porque dice mucho de la ciudad.

Muchos vendedores son personas mayores que desean vender o alquilar para marcharse a una residencia. Con respecto a este colectivo, ya hemos hecho un par de operaciones interesantes con residentes de la zona que han vendido la propiedad a un precio ventajoso a cambio de conservar el usufructo, ya sea temporal o vitalicio, de la misma y una renta que les ayuda a complementar sus ingresos. Los resultados muestran que es una fórmula que beneficia a las dos partes. Es necesaria por nuestra parte mucha coordinación  y dotar a la operación de seguridad jurídica, además de una gran labor de mediación.

El perfil del comprador que acude a nuestra inmobiliaria es de gente que vuelve de zonas periféricas o que vive en pueblos, tienen hijos en Zaragoza y se deciden a adquirir vivienda para estar cerca de ellos. Como elemento de inversión no tiene el potencial de otras zonas porque los pisos son mas caros, necesitan mucha reforma y el retorno en forma de alquiler no es mucho mas alto que otros barrios con precios mucho más bajos de compra.

Estamos contentos de la satisfacción de nuestros clientes, que tienen un perfil exigente, con formación y que sabe lo que quiere y trabajamos continuamente por dar a nuestro trabajo la relevancia que merece. Al fin y al cabo, a pesar del nombre de la calle, los propietarios de vivienda deben tener el consejo profesional de quien conoce perfectamente el gusto de los compradores y el beneficio que procura una buena labor de intermediación.