Por si no pudiste seguirlo, te compartimos el vídeo de la presentación del Informe del 3er trimestre del Mercado inmobiliario de Aragón, analizado por los expertos Luis Fabra Garcés, director de GAMERIN, Fernando Montón, Director General de Grupo Plaza 14, Fernando Baena, presidente del colegio de APIS de Aragón, y Jorge Aguerri, Jefe Unidad de Gestión de Riesgo de Crédito Promotor de Ibercaja y a continuación un resumen de los aspectos que consideramos más destacados.

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Resumen del Informe del 3er trimestre de 2021 del Mercado Inmobiliario de Aragón

El mercado inmobiliario está consiguiendo atravesar las especiales condiciones derivadas de la crisis sanitaria sin apenas consecuencias desfavorables, a diferencia de crisis económicas anteriores, en las que el impacto sobre el sector inmobiliario siempre fue negativo. De hecho, en no pocos ámbitos geográficos, la actividad inmobiliaria está superando las buenas cifras alcanzadas los años 2018 y 2019, a los que se llegaba tras cuatro años consecutivos de crecimiento.

De igual modo, los precios están consiguiendo mantener, en la mayoría de los casos, su fortaleza.

El mayor impacto sobre el mercado inmobiliario residencial ha venido por el cambio en la estructura de preferencias del demandante, fundamentalmente por lo que respecta a la ganancia en relevancia de las características físicas de la vivienda, así como la reducción en el peso del factor localización. El confinamiento domiciliario y las medidas que tuvieron que tomarse como consecuencia de la situación sanitaria han presentado efectos sobre importantes aspectos socioeconómicos con influencia sobre el mercado inmobiliario.

Aspectos como el uso más intensivo de las viviendas, la reducción de las alternativas de consumo, la intensificación del teletrabajo… han derivado en este nuevo mercado inmobiliario residencial.

Efectivamente, estamos ante un mercado inmobiliario diferente, pero que, por lo que respecta a las variables tradicionalmente más relevantes, como son la actividad y los precios, el impacto no sólo no ha sido negativo, sino que, en no pocos casos, ha sido incluso favorable.

Sin embargo, existen las lógicas dudas acerca de la duración de este nuevo escenario, que entendemos no será permanente. El interés por el cambio de vivienda tiene un límite cuantitativo y temporal. Es ahí donde, una vez más, el incremento de la actividad económica, con todas sus repercusiones sobre el empleo, los salarios, la capacidad de compra o alquiler… definirá la configuración de un ciclo inmobiliario favorable de mayor o menor duración.

No debemos olvidar otro conjunto de factores con una incidencia parcial en la actualidad, pero con posibles implicaciones futuras. Estamos haciendo referencia al
incremento de precios, fundamentalmente de materias primas y energía, con los correspondientes impactos globales, como el incremento generalizado de precios y el posible cambio de política sobre tipos de interés de los Bancos Centrales, con lo que representa para el mercado inmobiliario e hipotecario.

Difícilmente vamos a contar con un escenario perfectamente clarificado, siempre encontraremos nubes en el horizonte de diversa índole. Lo importante es estar preparados y saber realizar una adecuada lectura de todos los parámetros, aspectos que intentamos atender a través de estos informes trimestrales y sus correspondientes presentaciones.

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La evolución de la vivienda en el 3er trimestre del mercado Inmobiliario de Aragón

El número de compraventas registrado en Aragón durante el tercer trimestre del año han sido 3.818, el segundo mayor resultado de los últimos once años (desde 3T 2010), con un descenso trimestral del -5,17%, después de cuatro trimestres consecutivos de crecimientos, y con un aumento del 26,89% con respecto al mismo trimestre del año 2020.

En vivienda usada se ha registrado un ajuste trimestral del -5,21%, alcanzando las 3.112 compraventas, segundo mayor resultado desde 2T07. En vivienda nueva se han registrado 706 compraventas, con un descenso trimestral del -4,98%.

Durante los últimos doce meses se han registrado 14.711compraventas, máximos desde 4T08, dando lugar a un incremento con respecto a las registradas en los doce meses precedentes del 25,95%. De este modo, en el último año se han alcanzado 11,05 compraventas por cada mil habitantes.

La ciudad de Zaragoza ha registrado 1.864 compraventas, con un ajuste trimestral del -15,85%, alcanzando el tercer mayor resultado desde 3T10. En los últimos doce meses ha registrado 7.312 compraventas, muy próximo a los máximos de 2018 (7.372), con un ascenso interanual del 22,64%. La ciudad de Huesca ha registrado 148 compraventas, con un ascenso trimestral del 15,63%, alcanzando las 573 compraventas en los últimos doce meses con un ascenso interanual del 18,39%.

En Teruel se han registrado 101 compraventas, con un ascenso trimestral del 14,77%, completando las 340 en los últimos doce meses, con un descenso interanual del -10,05%.

La provincia de Zaragoza alcanza el 72,25% de las compraventas de vivienda en Aragón durante los últimos doce meses con 10.628, máximos desde 2008, la provincia de Huesca el 19,69% con 2.897, máximos desde 2009, y la provincia de Teruel el 8,06% con 1.186, máximos desde 2011.

La ciudad de Zaragoza registró el 49,69% de las compraventas de vivienda de Aragón en el último año. Zaragoza ha ganado peso relativo de compraventas con
respecto al total de la provincia, mientras Huesca y Teruel han perdido peso relativo.

El precio de la vivienda ha descendido ligeramente durante el último trimestre en Aragón (-0,85%), en línea con las ligeras variaciones de los últimos trimestres. La tasa interanual se ha moderado hasta el 0,65% (1,71% el trimestre precedente). En vivienda nueva se ha registrado un descenso trimestral del -3,79%, con un incremento interanual del 1,76%, mientras que la vivienda usada presenta una mejora trimestral del 0,98%, con un incremento interanual del 1,87%.

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Tomando la modalidad de vivienda pisos el descenso trimestral ha sido del -0,62%, con un ajuste del -3,23% en pisos nuevos, y con un ascenso del 1,01% en pisos usados. En vivienda aislada se ha registrado un incremento trimestral 1,51%, mientras que la vivienda adosada ha disminuido un -0,30%.

Atendiendo a la superficie media de los pisos, los de superficie inferior a 40 m² han reducido sus precios medios un -3,42%, los de superficie entre 40 y 60 m² han aumentado un 2,29%, los de superficie entre 60 y 80 m² han descendido un -0,58% y los de más de 80 m² han disminuido un -1,45%.

El precio ofertado en Aragón durante el mes de junio ha sido de 1.292 euros/m², con un descenso trimestral del -2,40% y del -2,30% interanual. El precio tasado de la vivienda en Aragón ha sido de 1.195 euros/m² (2T21), con un incremento trimestral del 1,23% y una mejora interanual del 1,37%. Según el INE el precio de la vivienda se ha incrementado trimestralmente en Aragón un 1,56% en su último dato publicado (2T21), con un incremento interanual del 2,47%, dando lugar a mejoras trimestrales en vivienda nueva (0,45%) y en vivienda usada (1,91%).

Zaragoza municipio ha reducido sus precios un -1,33% con respecto al trimestre precedente, alcanzando los 1.802 €/m², cerca de máximos de los últimos nueve años (1.826 €/m²2T21), mientras que en la provincia la variación trimestral ha sido del -0,92%, con un importe medio de 1.511 €/m².

En la ciudad de Huesca se ha registrado un descenso trimestral del -0,37%, con 1.372 €/m², cerca de máximos de los últimos ocho años (1.378 €/m² 2T21), mientras que en la provincia el descenso ha sido del -1,19%, con un importe medio de 1.370 €/m². En Teruel se ha registrado un ascenso trimestral del 1,62%, situándose en los 1.210 €/m², con un ajuste en la provincia del -0,12%, alcanzando los 772 €/m².

El importe medio por compraventa de vivienda en Aragón durante los últimos doce meses ha sido de 130.092 €, cerca de máximos de los últimos ocho años (1T 2021, 135.049 €), con un descenso trimestral del -2,09% y un incremento interanual del 0,45%.

En la ciudad de Zaragoza el importe medio ha sido de 158.893 €, con un descenso trimestral del -3,01%. En la ciudad de Huesca el importe medio ha sido de
138.331 €, cerca máximos de los últimos diez años (141.198 € 2T21), con un descenso trimestral del -2,03%, y en la ciudad de Teruel de 130.419 €, con un incremento trimestral del 1,07%.

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El 6,1% de las compras de vivienda en Aragón durante el último trimestre han correspondido a extranjeros, siendo del 5,5% para los últimos doce meses. Las nacionalidades con mayor peso han sido rumanos (29,5%) y marroquíes (16,3%).

Huesca encabeza los resultados provinciales con un 6,2%, seguida de la provincia de Zaragoza (5,7%) y la provincia de Teruel (1,8%).

La distribución de compraventas de vivienda en Aragón registra un peso en vivienda nueva del 18,50%, quedando la vivienda usada en el 81,50%. La vivienda nueva se ha repartido en un 16,82% de vivienda nueva libre y un 1,68% de vivienda nueva protegida. El 92,62% de las compras han correspondido a personas físicas y el 7,38% a personas jurídicas.

El número de visados de dirección de obra en vivienda para Aragón en 2021 (datos analizados al cierre de agosto) han sido 2.686, con un incremento interanual del 36,97%, situándose en una ratio de 0,92 con respecto al número de compraventas de vivienda nueva en los últimos doce meses, otorgando a la nueva oferta inmobiliaria un notable grado de prudencia con respecto a la demanda actual.

La tipología de vivienda unifamiliar ha registrado en Aragón un nuevo crecimiento, después de dos trimestres con reducciones, situándose con un peso del 21,45%, cerca del máximo histórico del cuarto trimestre de 2020 (22,43%), quedando la vivienda colectiva (pisos) con un peso del 78,55%. La crisis sanitaria ha intensificado la búsqueda de viviendas con mayor superficie cerrada y abierta, características especialmente presentes en la vivienda unifamiliar.

La superficie media de compraventas de vivienda nueva libre ha sido de 109 m², cerca del máximo histórico registrado en 1T21 (112 m²), por encima de los 97 m² en
vivienda usada y los 79 m² en vivienda nueva protegida. El 45,25% de las compraventas de pisos del último año han presentado una superficie media superior a los 80 m², el 30,66% entre 60 y 80 m², el 21,09% entre 40 y 60 m², quedando un 3% con menos de 40 m².

El periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas durante el último trimestre en Aragón ha sido de 17,95 años, muy cerca del nivel máximo de la serie histórica (18,08 años 3T 2020), con un ascenso trimestral del 1,20%.

El precio de oferta de vivienda en alquiler en Aragón durante septiembre de 2021 ha sido de 7,9 euros/m²/mes, con un descenso trimestral del -0,90% y un aumento
interanual del 0,20%.

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