Después de la fantástica presentación del informe del primer trimestre del mercado Inmobiliario de Aragón que puedes ver íntegramente aquí, queremos compartirte una nueva visión de los datos, gracias a las preguntas de los colaboradores habituales de Diario Económico, Nieves García Casarejos, profesora de la Universidad de Zaragoza, Jose María Jiménez, exdirector de Bantierra y su director Alberto Sánchez.

El análisis del InfoMERIN 1T21 por Luis Fabra

Un informe del mercado inmobiliario de Aragón que nos deja varios titulares:

  • En los últimos 12 meses la caída en las ventas ha sido de apenas de un 10%.
  • Se venden viviendas de más superficie media y van tomando relevancia ubicaciones en las afueras y localidades del extrarradio de Zaragoza
  • Los tipos de interés se han mantenido en una buena línea, eso hace que la cuota a pagar de los préstamos hipotecarios esté por debajo del 30% de sus ingresos.
  • Hay un creciente interés por la vivienda unifamiliar

Y es que el demandante de vivienda presenta unas características distintas a la que teníamos con carácter previo al a la crisis sanitaria.

Buscamos vivienda de mayor superficie, tanto interior como exterior y eso está favoreciendo a una mayor demanda de la compraventa de vivienda unifamiliar, que por segundo trimestre consecutivo ha sido más del 20% del total de compraventas.

Los núcleos con mayor densidad poblacional siguen perdiendo peso relativo con respecto a su respectiva provincia, es decir, que los municipios de los entornos de las ciudades se ven favorecidos, como Cuarte de Huerva, La Muela, el pirineo, debido a la intensificación del teletrabajo, la búsqueda de más metros a un menor precio.

Son unos datos que nos han sorprendido los dos datos. Tanto el trimestral como el interanual.

El trimestral porque realmente hemos crecido un 4,8% respecto al trimestre anterior, pero es que esas 3500 compraventas que hemos tenido en Aragón es el tercer mejor resultado desde 2007, el tercer mejor trimestre de los últimos 14 años.

Por otro lado, el dato anualizado (11817 compraventas de los últimos 12 meses), nos permite tener la foto fija del mercado inmobiliario en situación COVID frente a los 12 meses precedentes de situación COVID y vemos que hemos caído un 11,08%.

En el caso de Zaragoza, ha caído 17,42%, Huesca un 14,38%, Teruel un 14,82%, y el tener ese grado de ajuste en una situación como la que hemos atravesado a nivel sanitario y socioeconómico, puede catalogar al mercado inmobiliario como haber atravesado un periodo de especial dificultad con cierta solvencia.

Lógicamente hemos tenido reducción del número de compraventas en los últimos 12 meses, pero con una recuperación intensa, rápida y sólida. Lo que vuelve a ratificar el hecho de que el crecimiento de 2014 a 2018 no tenía nada que ver con el crecimiento que tenemos con anterioridad, del 97 al 2007.

Ha sido un crecimiento sano y ahora cuando han venido mal dadas, el sector ha reaccionado favorablemente.

Hay factores importantes que explican este hecho, porque hemos estado encerrados en nuestros domicilios, hemos reducido nuestra gama de consumo, hemos dejado de viajar, hemos dejado de consumir determinados elementos y eso nos ha llevado a niveles de tasas de ahorro récord.

El tema es si va a haber continuidad y saber si esto es algo coyuntural o puede ser algo que vaya a acompañado de un seguimiento y como siempre va a depender de la actividad económica, del empleo y de lo que seamos capaces de avanzar en los próximos trimestres en nuestra comunidad autónoma.

Consolidar nuestra posición logística, consolidar nuestra posición en sectores protegidos importantes, …. en definitiva, seguir creciendo.

El 46,8% del total de los pisos que se han comprado en el primer trimestre son de más de 80 metros. Si tenemos una limitación presupuestaria y nosotros queremos más metros, lo que tenemos que hacer es buscar localizaciones más económicas y eso es lo que ha dado lugar a que favorezca el que haya más demanda en zonas en las que el precio es más económico.

Cómo ha evolucionado la obra nueva en el mercado inmobiliario de Aragón

Los visados de obra nueva nos muestran la perspectiva del promotor. En los últimos 12 meses se ha reducido un 12,23% respecto a los 12 meses precedentes. El promotor sigue siendo prudente, es decir que lo que hace es ante un cambio de expectativas económicas, corregir algo su proyección de volumen de obra nueva.

Pero la clave es comparar lo que se lanza al mercado de obra nueva con lo que el mercado es capaz de absorber.

En el informe siempre sacamos la ratio entre compraventas de vivienda nueva frente al número de visados y estamos en una ratio de 0,84.

Es decir, estamos iniciando un 16% menos de lo que el mercado es capaz de absorber. Es una posición prudente y por tanto es una situación que ante cualquier circunstancia que se pudiese dar en el futuro, el sector de obra nueva está perfectamente garantizado.

Además, hemos contado en la presentación con la participación de Jorge Aguerri, director de riesgos de Ibercaja y nos ha trasladado la visión desde el sector financiero, con las altas tasas de precomercialización a las que se llega en todas estas promociones de obra nueva en las que el 60 o el 70% está ya comercializado con acuerdos de compraventa antes de iniciar la construcción de esas viviendas.

Y, por lo tanto, el mercado está absorbiendo con bastante facilidad las promociones de obra nueva, que no olvidemos que lógicamente en un mercado cambiante desde el punto de vista de la demanda, es el único que es capaz de crear un producto acorde con lo que es esa necesidad cambiante.

Un producto con mayor volumen de superficie, con mayor número de espacio abierto, de terrazas, más tipología unifamiliar, mayor promoción de vivienda en los extrarradios, …

Está siendo un mercado racional, pero en línea de lo que ha sido los últimos años.

El impacto de la vivienda protegida en el mercado inmobiliario de Aragón en 2021

Hemos tenido períodos en Aragón en los que la vivienda protegida venía a representar el 10 por 100 del total de compraventas, pero actualmente estamos entre el 1,5 y el 2%.

La vivienda protegida nueva, lamentablemente ha dejado de tener peso.

Crear vivienda de protección oficial nueva para la venta posiblemente no fuese la estrategia más adecuada con una limitación de recursos públicos y sea más adecuado el fomentar vivienda de alquiler o el apoyo a viviendas de alquiler.