Para el sector inmobiliario de Aragón, las compraventas de viviendas se anotaron entre enero y marzo, el segundo mejor resultado desde el año 2010.

A finales del año pasado acabó con una desaceleración de las operaciones inmobiliarias que hacía tener una posible recaída.

Pero no, Aragón aguanta y parece que seguimos teniendo ganas y dinero para comprar pisos.

Nos vienen miles de preguntas.

¿Cómo está el sector inmobiliario?

¿Se sigue construyendo?

¿Ha cambiado el tipo de vivienda? ¿y el comprador?

En definitiva…  ¿qué hemos aprendido algo de la gran burbuja inmobiliaria de principios de siglo que nos explotó en la cara?

¿qué dice el Informe del Primer Trimestre 2019 del Mercado Inmobiliario de Aragón?

Para analizar todo esto y mucho más, te compartimos la intervención de Luis Fabra y Fernando Baena en el programa Buenos días Aragón de Aragón TV.

Fernando Baena y Luis Fabra analizan el Informe del Primer Trimestre 2019 del Mercado Inmobiliario de Aragón

Para ayudarnos a resolver todas estas cuestiones, contamos con el autor del Informe del primer trimestre del Mercado Inmobiliario, profesor universitario, director de GAMERIN y el portal inmobiliario MIAragon.es D. Luis Fabra y con el presidente del colegio de Apis de Aragón, D. Fernando Baena.

El último informe de cómo está el sector inmobiliario lo han hecho analizando datos del primer trimestre.

¿Podemos decir que se consolida el crecimiento del sector inmobiliario en Aragón?

Luis Fabra afirma que llevamos un recorrido muy favorable desde 2014.

El mercado estaba  por los suelos y empezaron a recuperarse tanto las compras como las ventas.

A partir de entonces tuvimos un crecimiento intenso de más del 10 por ciento durante 3 años y hasta mediados de 2018, que fue un año un poco extraño en el sentido de que la primera mitad fue muy buena, pero la segunda mitad empezó a mostrar ciertos signos de agotamiento en la recuperación.

Por eso estábamos expectantes a ver como empezaba el año 2019, más allá de las cifras de compraventas, en torno a 13500 compraventas al año en nuestra comunidad autónoma.

 ¿Qué  pasó en el segundo semestre de 2018 que hizo tambalear las buenas previsiones del sector inmobiliario?

El mercado es caprichoso, en opinión de Fernando Baena.

Fundamentalmente pudo ser debido a que había una cierta demanda embalsada,… cierta demanda que durante el tiempo en que la vivienda bajó tan considerablemente y hasta el año 2014 ó 2015, no cambia la tendencia de bajadas continuadas de la vivienda del año 2008.

Entonces vamos a decir que había una demanda embalsada  que se animó a comprar vivienda en 2015, 2016, 2017 y la verdad es que muchas veces no se sabe exactamente si hay un motivo exacto, por el que hay trimestres en los que hay mayor o menor número de compraventas.

Y es cierto que la bajada de finales de 2019 tampoco fue de niveles muy fuertes, sino que más bien se atenuó un poco el crecimiento.

¿Cómo ha variado el ritmo de construcción de viviendas desde la burbuja inmobiliaria?

Lo primero es fijarnos en qué parque de viviendas tenemos actualmente en Aragón.

Tenemos casi 800000 viviendas actualmente.

La primera vivienda supone el 71% del total y la segunda algo menos del 30%.

La evolución de la construcción de viviendas en Aragón desde el año 2001, que había 650000 viviendas hasta las 800000 actuales.

Hasta el año 2008 se construyeron más de 100000 viviendas lo que suponía un 14% más y desde entonces hasta 2017 disminuyó hasta el 5,8%, es decir, unas 40000 viviendas en total.

¿Hay un crecimiento más racional en 2019 del Mercado Inmobiliario de Aragón?

Totalmente. Se ha aprendido bastante de la crisis inmobiliaria pasada.

El mercado está mucho más sano.

Se construyen las viviendas que realmente se necesitan.

No se empieza una construcción si antes no hay un nivel de preventas importante, en torno al 50 ó 60% vendido antes de empezar a construir.

Lo cual hace que sea prácticamente imposible que se cree una burbuja o stock de vivienda nueva sin vender importante.

De hecho el tipo de transmisiones de vivienda en este trimestre sigue siendo mucho mayor el de la vivienda usada que el de la vivienda nueva.

¿Qué tipo de viviendas se construye en 2019 según el Informe del Primer Trimestre 2019 del Mercado Inmobiliario de Aragón?

La tipología de vivienda ofertada ha cambiado radicalmente.

Es un tipo de vivienda de una calidad media elevada o superior a la media habitual.

Está enfocada principalmente a compradores de vivienda nueva con un poder adquisitivo medio alto y la verdad es que también ha habido un proceso alto de innovación en el Mercado Inmobiliario.

Las viviendas se incorporan con  unas características distintas en cuanto a calidades, en cuanto a eficiencia energética, en cuanto a espacios, en cuanto a diseño, en cuanto a racionalidad desde el punto de vista del comprador, incluso localización.

Factores incluso diferenciales como la construcción de Torre Zaragoza, que tendrá 30 plantas, es decir,… un producto más diferencial, atendiendo a esa demanda embalsada que estaba esperando a que el precio dejase de caer.

Hay que tener en cuenta que el Mercado Inmobiliario de Aragón está cargado de racionalidad.

Es un mercado que en este ciclo inmobiliario se está comportando perfectamente en cuanto a sus parámetros.

Estamos construyendo una vivienda muy similar en volumen a lo que está absorbiendo el mercado y recordemos que en el pasado llegamos a tener una oferta inmobiliaria del doble de lo que se compraba.

Sin embargo esa situación ha cambiado y estamos ante un mercado donde el promotor se acerca a lanzar nuevos proyectos pero siempre analizando el comportamiento de la población, el comportamiento del empleo,… es decir, atendiendo a las cifras que más o menos consideran razonables de acuerdo a la capacidad de absorción que tiene nuestro mercado.

¿Ha cambiado el tipo de comprador según el Informe del Primer Trimestre 2019 del Mercado Inmobiliario de Aragón?

Ha cambiado el tipo de comprador y el tipo de vivienda transmitida en estos últimos 5 años.

En los primero años de recuperación, la vivienda de calidad alta y buena ubicación era predominante en el mercado , a partir de ese momento con la recuperación del empleo, la recuperación de las condiciones económicas, … ha habido un mayor repunte de demanda de personas que intentan buscar su primera vivienda, personas que cambian de vivienda pero a una vivienda un poquito mejor.

Y se encuentra que la vivienda entre 100.000 y 200.000 € tiene una mayor presencia y hay una porcentaje importante de transmisiones de vivienda por debajo de los 100.000 €.

Digamos con esto que el mercado Inmobiliario de Aragón se ha universalizado.

Mientras al principio un segmento de la población era la que podía comprar, durante los últimos dos años hemos encontrado un perfil de comprador mucho más amplio y atendiendo a distintos perfiles económicos.

Hay que tener en cuenta que las condiciones económicas son fundamentales.

El mercado es muy sensible al precio. Es un aspecto que conviene tener en cuenta.

La segunda mitad de 2018 que hablábamos que había tenido una cierta desaceleración en el crecimiento, uno de los factores fundamentales fue que fue el período en el que más se incrementó el precio de la vivienda.

Por lo tanto hay que tener mucho cuidado, porque las condiciones salariales no están para muchas alegrías y en consecuencia esa racionalidad que comentamos tiene que estar presente en el mercado.

13500 compraventas es algo muy normal para el Mercado Inmobiliario de Aragón y hay que atender a todos los tipos de demandantes de vivienda que hay en el mercado.

¿Han bajado los precios de la vivienda según el Informe del Primer Trimestre 2019 del Mercado Inmobiliario de Aragón?

La verdad es que desde el techo de precio que se llegó en 2008, los precios en la crisis bajaron un 40% de media y aunque está habiendo unas subidas moderadas del precio de la vivienda en Aragón, todavía estamos en precios mucho más asequibles que en 2008.

El precio está subiendo un poquito, pero bastante moderado y en función de la demanda.

Quizás hay un incremento más notable en el precio de la vivienda de segunda mano.

De hecho es la protagonista del Mercado Inmobiliario de Aragón, ya que la vivienda nueva ocupa un 22% del número de compraventas.

Hay que tener en cuenta también que en el Mercado Inmobiliario un factor clave es la ubicación.

El comprador normalmente busca una ubicación que le satisfaga por los servicios que tiene alrededor, la zona, su lugar de trabajo, colegios, hospitales, buenas comunicaciones, accesos,… y por lo tanto la ciudad consolidad siempre es lo más requerido y lo más demandado.

El precio está creciendo entre el 1 y el 3%, lo que es un síntoma de la racionalidad del Mercado y una situación óptima para el nivel de 13500 compraventas.

Por lo tanto el precio de la vivienda según el Informe del Primer Trimestre 2019 del Mercado Inmobiliario de Aragón nos dice que crece de forma racional según los parámetros del mercado.