Una vez presentado el Informe Trimestral del Mercado Inmobiliario de Aragón del tercer trimestre, toca el análisis.

A partir de ahora, vamos a ir publicando una serie de artículos en el que iremos desgranando cada uno de los aspectos que consideramos más relevantes de los datos del informe, apoyados por las opiniones y el análisis de los expertos del sector y de GAMERIN, el grupo de análisis del Mercado Inmobiliario autor de dicho informe y que completa con la publicación de la ERI del Colegio de Registradores y otros informes territoriales como el Informe Trimestral de Cataluña, del País Vasco,…

En definitiva, una completa radiografía de todo lo que pasa cada trimestre a nivel nacional, autonómico y provincial.

Pero volviendo al tema que nos ocupa, comenzamos compartiendo el análisis y el debate que se ha llevado a cabo en el programa Diario Económico de Aragón Radio y en el que Luis Fabra ha dejado alguno de los titulares más importantes del informe y que ha sido debatido junto a Silvia Plaza de Mercurio Abogados y recién nombrada presidenta de la Asociación de Jóvenes Empresarios de Zaragoza, por lo que aprovechamos estas líneas para darle la enhorabuena y Jose María Jiménez exdirector general de Bantierra.

https://youtu.be/biKy5VRzjEM

Los titulares del Informe Trimestral del Mercado Inmobiliario de Aragón

El mercado inmobiliario de Aragón continúa con su actividad pese a la pandemia y los datos del informe trimestral reflejan esta actividad.

Por ejemplo, las compraventas han aumentado un 55% con respecto al trimestre anterior y superando los 3000 operaciones en este trimestre.

Es cierto que el segundo trimestre tuvo datos muy negativos por las especiales circunstancias que rodearon a la población, afectada por el confinamiento provocado por el COVID19 y que si lo comparamos con el mismo trimestre de hace un año, las operaciones están un 4% por debajo; pero ciertamente, con todo lo vivido, es un dato positivo para el mercado inmobiliario de Aragón.

Porque si miramos datos a nivel nacional, la caída media está en el 12,6%.

En cualquier caso, la tendencia de estos últimos meses hace ver los próximos meses con cierto optimismo.

El análisis del Informe Trimestral del Mercado Inmobiliario de Aragón por Luis Fabra

La nueva normalidad o la nueva realidad que nos está tocando vivir sin duda que afecta al mercado inmobiliario.

Por eso era muy interesante comprobar lo que ha sucedido en el tercer trimestre del mercado inmobiliario de Aragón en el que el sector ha podido operar con una cierta normalidad.

Esto quiere decir que durante los meses de julio, agosto y septiembre, las personas han podido comprar una vivienda en Aragón, a diferencia del segundo trimestre, que estuvo penalizado por la situación que todos conocemos.

Y la verdad es que los datos de este tercer trimestre nos han sorprendido de forma positiva.

Porque al igual que el resto de España  se ha producido un incremento notable de la actividad del mercado, lo destacable del mercado inmobiliario en Aragón ha sido la intensidad del crecimiento.

Una evolución especialmente positiva a pesar de una caída cercana al 5% en datos interanuales y con respecto al tercer trimestre de 2019.

¿Se pueden corregir los datos en el último trimestre de 2020 con respecto a 2019?

La opinión de Luis Fabra es que los datos del cuarto trimestre van a ser un poco peores que los del tercer trimestre.

¿Por qué?

Pues porque no ha habido un grado de confinamiento como el que se produjo en el segundo trimestre, pero sí que hay una restricción de la movilidad a nivel municipal, provincial, autonómico e internacional.

Por lo tanto, el agravamiento de la crisis sanitaria está afectando a la economía y la caída económica afecta al mercado inmobiliario.

Hasta que no se corrija el principal problema que es la crisis sanitaria, ni la economía va a cambiar en su evolución ni el mercado inmobiliario.

Y en este contexto, los resultados que hemos alcanzado son buenos.

En el cuarto trimestre Luis Fabra observa dos luchas:

  • Desde el lado negativo el agravamiento de la crisis sanitaria
  • Y por el lado positivo que parece que estamos viendo el final del tunel.

Esas vacunas que parece que van a estar disponibles en la primavera de 2021 y parece que con un nivel de eficacia científicamente probado, y en el ámbito de la vivienda, que afecta a un bien de mucho valor económico, las expectativas son fundamentales.

Estar atravesando un cuarto trimestre negativo es malo, pero el tener visibilidad a futuro de que las cosas pueden cambiar, es muy positivo.

Y un claro ejemplo lo tenemos en el mercado financiero y la reacción que ha tenido durante las últimas dos semanas.

Estamos en una crisis que es la típica, porque normalmente una crisis dura varios años, pero en este caso, en términos de PIB, probablemente tengamos una crisis de dos trimestres, pero además de dos trimestres no seguidos.

El segundo trimestre de 2020 y el cuarto trimestre de 2020.

Es decir, que estamos en algo tan raro que lo que buscamos todos es que sea algo temporal, coyuntural y que podamos atravesarlo de la mejor forma posible y que no sea algo que produzca un daño estructural.

La racionalidad del mercado inmobiliario en la actualidad

Para José María Jiménez, uno de los datos más destacados del informe tiene que ver con el mercado hipotecario.

La cuota media de una hipoteca está en torno a los 516 € y representa un 28% con respecto al salario medio, lo que significa que la gente está teniendo cabeza a la hora de meterse en inversiones.

Luis Fabra confirma el hecho y destaca que entre 2014 y 2019 el mercado inmobiliario de Aragón ha tenido un comportamiento muy racional y no tiene nada que ver con lo que ocurrió en el anterior ciclo inmobiliario tanto en niveles de endeudamiento por metro cuadrado, endeudamiento por vivienda, asunción de riesgos en cuanto a cuota hipotecaria con respecto al salario,…

Si se había hecho famosa la frase de que no hay que dedicar más de un tercio de tu salario a la cuota hipotecaria, estamos en un 28% y estuvimos en un 24,72%.

En los últimos trimestres hemos crecido y hemos empeorado este ratio.

Pero todavía estamos en unas cifras muy racionales que indican la buena salud del mercado inmobiliario en la actualidad y ante cualquier cambio de escenario tenemos un respaldo importante para que no haya cambios radicales en la situación económica de las familias.

Lógicamente hay personas y familias que se están viendo afectadas.

Pero para nada estamos en ese efecto cadena de impagos por parte de las familias, activos que pasaban a manos de la banca,

Tenemos una situación bastante sostenida y con unos fundamentos muy racionales que son fruto del buen comportamiento de nuestro mercado inmobiliario y de las familias durante los últimos años.

El análisis de la evolución del precio de la vivienda en Aragón

Hay que hacer una lectura minuciosa del precio de la vivienda.

Globalmente el precio de la vivienda en Aragón ha ascendido un 0,18%, lo que supone una moderación de los ritmos de crecimiento.

Pero habría que desglosar los datos de vivienda usada y vivienda nueva, pues en este último caso, aunque las escrituras se firman ahora, son acuerdos de compraventa de hace dos años y los precios de la vivienda nueva han tenido un crecimiento superior al 3%.

Y no es una sensación de mercado de ahora.

Es una sensación de mercado de hace dos años.

Si nos fijamos únicamente en la vivienda usada, la caída del precio de la vivienda en el tercer trimestre ha sido del 1,72%, lo que supone la primera reducción de precios.

Esto es algo natural, es algo normal.

Si hay una ajuste en el número de las compraventas y baja la demanda, tarde o temprano se refleja en el precio.

Lógicamente son unas tasas muy moderadas, pero es que durante este período que hemos dicho de crecimiento del 2014 al 2019 volvemos a la racionalidad.

Porque no olvidemos que entre 2014 y 2017 la tasa de crecimiento del precio de la vivienda estuvo entre un 1 y un 3 por ciento y muy alejados de los crecimientos de precio previos a la anterior crisis inmobiliaria en la que los precios crecían entre el 10 y el 15%.

Hemos pasado en el actual ciclo inmobiliario de 7500 a 13500 compraventas creciendo los precios entre el 1 y el 3 por ciento y fue en 2018 cuando el precio se fue a crecimientos del 5%

Por lo tanto, si ahora toca un proceso de ajuste de precio, se puede producir sobre todo en ciertas tipologías de viviendas y esta reducción del precio está ahí, pero en unas cuantías y a los niveles que estamos comentando.

Los cambios en las preferencias de vivienda

A petición del Colegio de Registradores, en este informe desde GAMERIN han introducido variables que reflejan el cambio en las preferencias de vivienda por parte de los compradores.

Y de ahí Luis Fabra indica que puede constatar 3 cosas:

  • La primera es que se están comprando viviendas con más superficie. Más grandes.
  • En segundo lugar están buscando más zonas abiertas. Más zona de terraza, más zona de jardín,…
  • Y cambio en el tema de la localización de la vivienda, dejando de ser tan importante la ubicación céntrica de la vivienda y haciéndose presente la búsqueda de vivienda en otros núcleos y zonas menos pobladas.

Y los datos han ratificado estas 3 tendencias que se venían observando por los profesionales del sector.

  • Hemos alcanzado niveles próximos a máximos históricos en superficie transmitida. 104 metros en vivienda nueva y 93 metros en vivienda usada.
  • Se ha alcanzado el máximo histórico en venta de vivienda unifamiliar, en el que más de un 20% de las compraventas totales han sido de viviendas unifamilares.
  • Se está reduciendo el peso de las compraventas en Zaragoza capital con respecto a la provincia, lo que indica que está aumentando la compra de viviendas en otras localidades.

Para terminar, agradecemos nuevamente a Diario Económico y a su director Alberto Sánchez la visibilidad que le da a nuestro trabajo y la difusión de estos datos del Informe Trimestral del Mercado Inmobiliario de Aragón que buscan la transparencia y facilitar la toma de decisiones de profesionales y particulares en el mercado inmobiliario.