Método de Capitalización y Método Residual Dinámico en las valoraciones inmobiliarias

24 febrero, 2020
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Continuamos avanzando en el módulo de valoraciones inmobiliarias del MERIN, con el método de capitalización y el método residual dinámico en las valoraciones inmobiliarias.

Esta jornada vamos a dedicarla a conocer cómo se calcula el valor de una promoción de viviendas y el valor de mercado de viviendas en alquiler o arrendamiento.

Para ello continuamos con la presencia del experto en valoraciones inmobiliarias José Luis Polo.

Y es que, a su amplio bagaje profesional, sus conocimientos en valoraciones inmobiliarias y la presidencia del colegio de APIS de Gipuzkoa, suma una personalidad única y arrolladora que tiene encantados a las alumnas y los alumnos de los Títulos Universitarios en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

Así que, aunque en principio su camino en el MERIN termina con la próxima sesión, vamos a trabajar para que continúe aportando su calidad y asista a la sesión sobre la MVI junto al director de los títulos Luis Fabra.

¿Os lo imagináis?

El creador de la MVI Luis Fabra junto a José Luis Polo, que sin duda alguna fue el principal defensor de esta aplicación de valoración inmobiliaria, que hoy se ha convertido en una herramienta casi indispensable para sociedades de tasación, entidades bancarias, auditores y agentes inmobiliarios, como puedes comprobar accediendo a los clientes y usuarios de GAMERIN.

¿Lo conseguiremos?

Creemos que sí.

La valoración inmobiliaria de inmuebles en alquiler

Pero vamos ya a entrar en materia de la sesión del MERIN que nos ocupa.

Comenzamos con el método de capitalización de una valoración inmobiliaria.

El método de capitalización en las valoraciones inmobiliarias

Este método es aplicable a la valoración de todos los inmuebles susceptibles de producir rentas y a la valoración de algunos derechos reales.

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor de actualización, que permite determinar el valor de mercado.

Por lo tanto necesitaremos definir dos conceptos básicos:

El valor de capitalización, que es el cálculo valor utilizando las rentas conocidas en el período inmediatamente anterior.

En cuanto al valor de actualización, lo definiremos como el cálculo del valor del inmueble teniendo en cuenta las rentas esperadas.

Así pues, dos conceptos amplios y complejos, encuadrados dentro de su marco legal sobre el régimen del suelo y valoraciones, que Jose Luis Polo desgranará y explicará con detalle a los alumnos del MERIN para poder convertirse en expertos en valoraciones inmobiliarias.

Requisitos para utilizar el método de actualización en las valoraciones inmobiliarias

Eso sí, siempre que se cumpla con los requisitos exigidos para su aplicación

hipoteca-a-un-paso-ibercajaY que en el caso del método de actualización será necesario que cumpla:

  • La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables, con al menos 6 datos de rentas de alquiler que reflejen la situación actual de este mercado con respecto al inmueble a valorar.
  • Que haya un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la valoración.
  • Que el inmueble a valorar esté produciendo o pueda Que el inmueble a valorar esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de la explotación correspondiente.

Adicionalmente, para la valoración de inmuebles en garantía hipotecaria de créditos o préstamos y cobertura de seguros:

  • Disponer de datos adecuados (transacciones/ofertas) sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de valoración, y su estado actual.
  • Conseguir información adecuada sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
  • Contar con procedimientos adecuados que permitan la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Cómo se calcula el método de capitalización / actualización en las valoraciones inmobiliarias

Ya sabemos que son los métodos de capitalización y actualización en las valoraciones inmobiliarias para qué se emplean y los requisitos para poder utilizarlos.

Ahora toca conocer cómo se calculan.

Por eso es tan importante contar con un experto en valoraciones inmobiliarias de la talla de Jose Luis Polo.

Porque además de las fórmulas que cualquiera puede explicar, conoce por su gran experiencia los entresijos de este tipo de valoraciones y de los problemas con los que puedes encontrarte cuando te toque realizar valoraciones inmobiliarias de este tipo.

Y así, tener en cuenta los flujos de caja, estimar el valor de revisión, elegir el tipo de actualización, el cálculo y otras fórmulas para calcular el valor de mercado de un inmueble en arrendamiento, lo conocerán los alumnos del MERIN a través de ejemplos con los que aclarar todas las dudas que les puedan aparecer.

Como por ejemplo las limitaciones de este método de valoración inmobiliaria como por ejemplo la afección de la inflación a este método.

Que implica por ejemplo que para aplicar este método necesitamos una situación económica estable.

Con una inflación que no supere el 3%.

El método residual dinámico en las valoraciones inmobiliarias.

Vamos ahora a entrar en la valoración de una promoción inmobiliaria.

Para ello, necesitaremos calcular el valor del suelo, para lo que disponemos por ejemplo del método residual dinámico.

Lo primero de todo es saber que este método tiene sentido si en el solar efecto de la valoración se tiene previsto iniciar la construcción de una futura promoción inmobiliaria en la que habrá unos gastos propios de la construcción y unos ingresos provenientes de la comercialización de las viviendas e inmuebles que formen dicha promoción inmobiliaria.

En segundo lugar, que el método residual dinámico nos permite realizar el cálculo del valor del suelo de acuerdo con los valores futuros que se esperan.

Y que intervienen 3 variables fundamentales.

Los ingresos, los gastos y el tiempo.

Vamos a particularizar en cada una de ellas.

Cuando hablamos de los ingresos, nos estamos refiriendo a la hipótesis del valor de mercado de cada producto derivado del mayor y mejor uso que se construirá y en la fecha de comercialización estimado por comparación o actualización de rentas.

Si nos centramos en los gastos, también hablaremos de la hipótesis de los importes de los costes de construcción, así como de todos los gastos necesarios de comercialización, de financiación,…

Y por último el tiempo.

Que en este caso lo definimos como la hipótesis de los plazos que se producirán en cada una de las dos variables anteriores.

Para finalizar, un tema muy importante.

El tipo de actualización.

Que definimos como la rentabilidad media anual del proyecto que obtendría un promotor medio en una promoción de similares características.

Cuyo cálculo es fundamental.

Y conocerán nuestros alumnos del MERIN o cualquier persona interesada en asistir a la masterclass de Jose Luis Polo sobre el método de capitalización y método residual dinámico en las valoraciones inmobiliarias.

Cómo conseguir una entrada para la masterclass de Jose Luis Polo en el MERIN sobre valoraciones inmobiliarias

Porque ahora puedes solicitar tu invitación gratuita para asistir a esta interesante sesión.

Y te aseguramos que es una clase en la que muchos agentes inmobiliarios pagarían mucho dinero por asistir y que quizás no se valore en su justa medida por el hecho de que es gratis.

Pero te garantizamos que en una sola tarde, podrás conocer todos los entresijos de estos métodos de valoración inmobiliaria y lo más importante,…

Tener la posibilidad de preguntar tus dudas a un experto en valoraciones inmobiliarias como Jose Luis Polo.

Recuerda que las plazas son limitadas y que para solicitar tu invitación, solo tienes que enviar un correo electrónico a info@coapiaragon.es o llamar al 976 39 16 92 para reservar tu plaza.

Y que aquí puedes comprobar otras sesiones ya realizadas para hacerte una idea más real de todo lo que podrías aprender si haces la preinscripción para próxima edición del MERIN.

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