Los secretos de la valoración inmobiliaria. Método de comparación

17 febrero, 2020
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Esta semana vamos a conocer, entender y comprender el método de comparación en las valoraciones inmobiliarias.

Y estamos especialmente contentos por dos motivos básicos.

El primero es porque arrancamos el módulo de valoraciones inmobiliarias en el MERIN.

Uno de los más esperados y demandados por los alumnos de los títulos en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

Y en segundo lugar, porque tenemos la suerte de seguir contando para conocer todos los detalles de las valoraciones inmobiliarias con uno de los grandes expertos del país: Jose Luis Polo.

Cuyo extenso curriculum te invitamos a ver en cualquiera de las anteriores sesiones del MERIN en las que Jose Luis ya ha participado, como por ejemplo MERIN: VALORACIÓN INMOBILIARIA o EL TRATAMIENTO DE EXCLUSIVAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO

Los secretos de la valoración inmobiliaria

Pero vamos por el principio.

Porque para aprender a valorar y realizar peritaciones judiciales inmobiliarias hay que conocer el marco normativo en el que nos vamos a mover y definir la finalidad y los diferentes tipos de valoraciones que existen y que son:

  • Comparación
  • Capitalización
  • Residual estático
  • Residual dinámico
  • Reposición.

Una vez conocido el marco legal y los diferentes tipos de valoraciones inmobiliarias nos adentraremos en sistematizar un informe de valoración inmobiliaria.

En el que tendremos que definir el valor del inmueble, su justificación y la documentación e información utilizada para su elaboración.

Por ello, hay conceptos básicos que son intrínsecos a cualquier valoración inmobiliaria como su valor, precio o coste, la zona del inmueble y su entorno, el tipo de inmueble, el suelo, su calificación,...

Las fases de la valoración inmobiliaria

Para realizar cualquier valoración inmobiliaria debemos tener en cuenta las distintas fases que requiere cada valoración.

En primer lugar nos encontramos con la definición de superficies y teniendo en cuenta las diferencias entre bruta y neta y si estamos hablando de superficie construida, útil, registral, catastral, comprobada o medición directa.

También es muy importante definir la finalidad de la valoración inmobiliaria.

Porque el método utilizado y las técnicas utilizadas habitualmente condicionan los resultados.

En cuanto a la temporalidad, no podemos olvidarnos que estamos ante un mercado que fluctúa y por lo tanto cualquier valoración inmobiliaria tiene que tener un plazo de validez.

Y si queremos hacer una aproximación legislativa en la valoración inmobiliaria, no podemos olvidarnos de la ley del suelo y rehabilitación urbana, la ley sobre el régimen del suelo y valoraciones, los reales decretos que le aplican a nivel nacional y autonómico, la ley de enjuiciamiento civil y aquellos artículos del código penal que pueden ser de aplicación.

Trabajos previos y documentación en una valoración inmobiliaria

Cuando nos enfrentamos a una valoración inmobiliaria es importante el sentido común.

Aunque parezca simple,… así es y deberemos utilizarlo en todo el proceso.

En lo que es el trabajo que llamamos de campo, deberemos identificar el inmueble a valorar de forma:

  • Física.
  • catastral mediante su cédula.
  • la registral, con una nota simple o certificación.
  • Su identificación urbanística, haciendo referencia a las licencias y la documentación de obra en caso de que esté en construcción, si es una vivienda protegida o un edificio catalogado.

Es importante reflejar que todo visto en este artículo hasta ahora es solo una aproximación orientativa para conocer el contenido de la sesión.

Y serán los alumnos del MERIN y los invitados a la jornada los que conocerán con detalle todos los secretos de las valoraciones inmobiliarias por el experto José Luis Polo.

El método de comparación en la valoración inmobiliaria

Permite la obtención del valor de mercado más probable de un bien, por comparación con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona.

Probablemente es el método más directo y preciso para obtener el VALOR DE MERCADO.

Es un método sintético y que consiste en la comparación con otras fincas de igual naturaleza y similares características, cuyos valores y precios son conocidos, siendo por lo tanto un método inductivo, no es objetivo; pero puede decirse que es el menos subjetivo y el más objetivo de los métodos de valoración inmobiliaria y que proporciona los valores de mercado más probables.

Requisitos para la aplicación del método de comparación en la valoración inmobiliaria

Para poder emplear el método de comparación en una valoración inmobiliaria, es necesaria la existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

Pero no solo esto, sino disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas, en la zona, al objeto de  identificar los parámetros adecuados para homogeneizarlos.

Esto implica disponer de información suficiente sobre al menos 6 transacciones reales u ofertas comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Es de suma importancia la identificación e inventario de los inmuebles a valorar y del entorno y de la zona donde se ubica el inmueble objeto de la valoración.

También hay que identificar correctamente el edificio donde se ubica y el tipo de inmueble que estamos valorando.

Así que ya sabes, si quieres conocer todos los secretos de la valoración inmobiliaria con uno de los grandes expertos del sector inmobiliario, solicita tu invitación gratuita contactando con el Colegio de APIS de Aragón y podrás asistir a la masterclass de Jose Luis Polo.

Invitaciones MERIN 20200218

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