Dentro de la intensa agenda de nuestro director Luis Fabra, se enclavan distintas ponencias e intervenciones en medios de comunicación y otros ámbitos del sector, para los que es invitado como uno de los mayores expertos en análisis del mercado inmobiliario a nivel nacional.

No olvidemos que Luis Fabra, además de director de este portal inmobiliario, es profesor de la universidad de Zaragoza, director del MERIN, los estudios en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza que ya preparan su nueva edición y de GAMERIN.

El grupo de análisis del mercado inmobiliario y que es responsable entre otros muchos logros del anuario, los informes trimestrales y la aplicación MVI para el colegio de registradores.

La situación del Mercado inmobiliario antes, durante y después del COVID19

Como ya bien sabes, el estado de alarma ha finalizado.

Por lo menos de momento.

Y hoy queremos hacer un pequeño resumen de la intervención de Luis Fabra en un webinar para el Colegio de APIS de Valencia, en el que fue requerido para analizar la situación del mercado inmobiliario antes, durante y después del estado de alarma, que precisamente concluye ahora.

Pero no queremos centrarnos en los datos del mercado inmobiliario de Valencia y de la Comunidad Valenciana que allí se expusieron, sino en aquellos aspectos que se trataron y que pueden ser representativos para todo el sector.

Porque la verdad es que salieron cosas muy interesantes.

Y que probablemente responden también a muchas preguntas que te estás haciendo y cuyas respuestas pueden ayudarte a tener una visión adecuada del mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario antes del coronavirus

El mercado inmobiliario previo a la crisis sanitaria, en general podemos definirlo como sano.

Es cierto que en algunas de las comunidades en las que el crecimiento desde el año 2014 había sido más intenso, empezaban a tener síntomas de agotamiento y los precios se habían incrementado más de lo deseable.

Y nos referimos a Madrid, Barcelona, el levante español, Baleares y Canarias fundamentalmente.

Porque mientras tanto, en otras comunidades y regiones, de la denominada España interior, vivíamos una situación casi idílica.

De hecho, si particularizamos en Aragón y cuyos datos son exportables a otras regiones similares, el nivel de actividad en el primer trimestre, estaba cercano a los máximos de los mejores trimestres de la recuperación del mercado inmobiliario vividos desde 2014.

Por lo tanto y como ya decíamos, con la particularidad de cada uno de los mercados locales y regionales, vivíamos una situación de un mercado estable.

Y quizás con un excesivo crecimiento del precio, que sino se corregía, podría originar tensiones y disminución de la actividad del propio mercado inmobiliario.

Pero en definitiva, un mercado atractivo y deseable.

El mercado inmobiliario durante la crisis sanitaria

Cuando hablamos de este período de tiempo, nos referimos a los días en los que el mercado inmobiliario estuvo cerrado.

Y decimos que estuvo cerrado porque el 16 de marzo se produjo un cierre del mercado.

No se podían enseñar viviendas.

Era ilegal.

No era posible realizar operaciones de compraventa, salvo en situaciones especiales o de emergencia en las que se puede ir al notario o al registro pero en unas situaciones muy concretas.

Y esto es algo sin precedentes hasta la fecha.

Esto nos lleva a la conclusión de que cuando no hay mercado, podemos hacer cualquier ejercicio de adivinación de precios, compraventas,…

Pero no se pueden basar en nada.

Simplemente son elucubraciones y con escaso fundamento.

Si recuerdas, el Banco de España lanzó una directriz a las sociedades de tasación indicando que no utilizasen el método de comparación.

Sin embargo escuchábamos noticias de todo tipo.

Incluso en artículos de algún portal inmobiliario en los que se hablaba en titular de bajadas de precios importantes, pero que si entrabas a la noticia, te dabas cuenta de que hacía referencia a dos viviendas concretas en las que el vendedor había rebajado su precio, en una calle concreta de Madrid.

¿Cómo podemos elevar esto al nivel de categoría cuando son dos casos concretos en los que el vendedor tiene cierta urgencia?

Por otro lado no debemos olvidar que estábamos viviendo una crisis sanitaria.

Y seguro que no nos equivocamos si nos atrevemos a decir que tú, al igual que cualquier otra persona que conozcas, es la primera vez que le ha tocado vivir una situación de confinamiento de este tipo.

Es decir, no había precedentes de una crisis similar.

Y cualquier cosa que se dijese podía considerarse como válida o como inválida.

¿Qué es lo que vende periodísticamente del mercado inmobiliario?

Pues por nuestra experiencia, lo que vende del sector inmobiliario periodísticamente son los aspectos negativos.

Vamos con unos ejemplos.

Desplome histórico en la venta de viviendas por el coronavirus: -70%

Leyendo el titular, indudablemente transmite algo negativo.

Pero si lees el artículo en su totalidad haciendo clic aquí o en la imagen, te das cuenta que otro enfoque,… podría ser posible.

E incluso más impactante.

Porque si en pleno estado de alarma, con el mercado cerrado en el mes de abril, según los datos de los notarios, que es la fuente del artículo, se vendieron 14.459 viviendas en España,…

¿no es un milagro?

En España, al año, estamos entorno a 510.000 compraventas.

Y en un mes normal, en una cifra cercana a las 45.000 compraventas de vivienda.

Si el dato de 14.459 viviendas es cierto, es tan increíble que, que se hayan vendido casi un tercio de las compraventas de vivienda que se producen en un mes normal, es un dato especialmente positivo.

¿No crees?

Es cierto que si conoces el mercado, es difícil de creer que sea así y seguramente serán operaciones que se han cerrado que ya venían de atrás.

Pero vamos con otros ejemplos similares de titulares periodísticos.

La compraventa de viviendas se desplomó un 39,2% en abril por el cierre del coronavirus

La compraventa de viviendas se desplomó un 39,2% en abril por el cierre del coronavirus

En este titular de la noticia, que puedes también leer completa aquí, hablan de un desplome del 39,2% en abril, cuando volvemos a resaltar que este dato se produce ante un mercado cerrado.

Y por lo tanto, lejos de ser un dato negativo, habría que destacar, que pese a la situación de excepción se han seguido realizando transacciones.

Un dato fantástico, que se vende como negativo porque interesa venderlo de esa manera.

Y la verdad es que son solo dos ejemplos, pero seguro que tú también te has encontrado con muchas noticias que una vez leídas, no se corresponden con lo que transmite el titular, que habitualmente se queda en destacar los aspectos negativos del mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario después del COVID19

También es frecuente encontrarnos, incluso dentro del mismo medio de comunicación con datos contradictorios.

Normalmente son achacables a la fuente seleccionada para confeccionar el artículo o a declaraciones o informes de distintos expertos.

Pero claro, esto genera confusión y muchas veces un profesional del sector inmobiliario no sabe a qué atenerse.

El paralelismo entre el ciclismo y la situación actual del mercado inmobiliario

Luis Fabra hace un símil con una carrera ciclista.

El mercado inmobiliario antes del coronavirus venía a ser el pelotón.

Un pelotón que venía a buen ritmo y de repente se produce una caída masiva.

Esto se asimilaría al cierre del mercado por la crisis sanitaria.

Nos levantamos y empezamos a pedalear, pero no sabemos a ciencia cierta el alcance de la caída. Si han sido simples arañazos, hay alguna rotura o si incluso seremos capaces de pedalear al mismo ritmo o incluso a un ritmo superior.

Aquí es donde estamos.

En la salida de la crisis sanitaria.

La recomendación de Luis Fabra para un correcto análisis del mercado inmobiliario

Ante una situación así, hay que buscar sensores.

Que no son más que los datos que te permitan percibir hacia dónde va el mercado.

Por ejemplo en el momento actual, podrías tomar como sensores de comportamiento de mercado los datos que ahora tenemos disponibles y que son:

  • Precios de oferta
  • Número de compraventas
  • Número de hipotecas

La verdad es que a nosotros nunca nos han gustado los datos de oferta. Preferimos siempre los datos de compraventa.

¿Por qué?

Porque son datos de los oferentes.

Pero no deja de ser una perspectiva que puede ser relevante en un momento como este.

Principalmente porque son los datos que tenemos disponibles ahora.

También hay otros aspectos que podríamos introducir aunque no sean propiamente del mercado inmobiliario.

Y que nos dan una visión y una perspectiva de la realidad de la situación de cómo pueden afectar al mercado inmobiliario.

Nos referimos por ejemplo a:

  • Índices de actividad económica
  • Datos de empleo (EPA, paro registrado, afiliación a la seguridad social, ERTES,…)
  • Mercado hipotecario (número, importe y precio)
  • Mercado extranjero (número de turistas, pernoctaciones, reservas,…)

Y otros que consideres que tienen implicación en tu mercado inmobiliario en concreto.

De cuyo seguimiento y estudio, puedes sacar conclusiones que afecten a tu mercado inmobiliario en concreto y que te permitan anticiparte a los cambios de ciclo inmobiliario y tomar decisiones en consecuencia.

Porque, ¿derivará la crisis sanitaria en una crisis inmobiliaria?

o ¿es una crisis periodística fruto del copia y pega?

Cómo combatir los titulares sensacionalistas sobre el mercado inmobiliario

Y con esto nos referimos a que está bien que sigamos los medios de comunicación.

Pero con capacidad de análisis.

Porque la capacidad del análisis de la realidad de los datos, es superior la que tiene cualquier profesional del sector a la de la mayoría de los medios de comunicación, que tienen la necesidad de sacar un volumen importante de noticias de distinta naturaleza.

Por tanto, ese canal de comunicación que es perfectamente respetable, tiene que convivir con la capacidad de cada profesional del sector inmobiliario de difundir a través de sus redes sociales y webs corporativas, la realidad del mercado inmobiliario, más allá de titulares más o menos sensacionalistas.

Y es cierto que habrá momentos en que sean negativos y tendremos que decirlo.

Sin tapujos.

Y para terminar, un titular que si que queremos compartir de la ponencia de Luis Fabra y que nos parece que define a la perfección la realidad actual.

En esta situación, los datos clásicos de análisis del mercado inmobiliario no sirven.

Y por lo tanto, determinar qué sensores individuales influyen en tu mercado inmobiliario, se hacen más necesarios que nunca para tomar decisiones y asesorar a tus clientes.

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