El número de habitantes resulta fundamental para interpretar el comportamiento del mercado de vivienda. ¿Cómo estamos en Aragón?

La evolución del numero de habitantes fue un factor explicativo fundamental para entender lo que ocurrió en el mercado inmobiliario a lo largo del anterior periodo alcista (1997-2007).

En Aragón, como puede verse en el siguiente gráfico, pasamos de poco más de 1,18 millones de habitantes en 1998 a cerca de 1,3 millones en 2007. En nueve años la población de Aragón se había incrementado en más de 110.000 habitantes.

Lógicamente, este intenso crecimiento de población, acarreó un fuerte aumento de la demanda de vivienda, cuyas consecuencias todos conocemos sobre el mercado inmobiliario en lo que se denominó la burbuja inmobiliaria.

Analizando dicho crecimiento de población, podemos afirmar con claridad que el aumento de población fue como consecuencia del incremento de población extranjera. De hecho, el aumento de la población extranjera fue de más de 115.000 habitantes en esos nueve años, cubriendo el crecimiento total de población y la reducción de población española. En 1998 la población extranjera en Aragón era de 7.846 habitantes y en 2007 de 124.404. La tasa de población extranjera sobre el total había pasado del 0,66% al 9,59%.

Esta población extranjera eran ciudadanos que trasladaban su residencia a España y, en este caso a Aragón, fundamentalmente por motivos laborales. En consecuencia, se trataba de una población en tramos de edad vinculados directamente con la demanda de vivienda, inicialmente en régimen de alquiler y, posteriormente, en propiedad.

Esta característica resulta fundamental, a diferencia del incremento de población vía natalidad, cuya demanda de vivienda efectiva se difiere en el tiempo.

En consecuencia, resulta evidente que la población constituyó un factor decisivo en la explicación del comportamiento del mercado inmobiliario en dicha época. Pero, ¿permite explicar lo que ha ocurrido después de dicho periodo en el mercado inmobiliario?

Pues bien, la población en Aragón desde 2007 incrementó ligeramente hasta el máximo de 2011, con 1,34 millones de habitantes, descendiendo posteriormente de forma constante hasta los 1,31 millones de 2018.

Este descenso se ha debido, en una parte, a la reducción de la población extranjera, que ha pasado del máximo de 2010 de 169.514 a los 142.174 de 2018, con una tasa de población extranjera del 12,61% al 10,82% actual. Por otro lado, la población española también se ha reducido, aunque mucho menos, pudiendo cuantificarse en poco más de 3.000 habitantes.

En consecuencia, el comportamiento de la población y, en particular, de la población extranjera, como principal contribuyente al aumento o disminución del número de habitantes, presenta dos etapas claramente diferenciadas, con la citada etapa de intenso crecimiento y su posterior reducción en cuantías muy moderadas.

Sin embargo, frente a este comportamiento, el mercado inmobiliario, como venimos observando en MIAragon.es, es, desde 2014, claramente alcista en su tendencia, especialmente por lo que respecta al número de compraventas.

¿A qué conclusión nos lleva el hecho de que el mercado inmobiliario en Aragón haya crecido desde 2014 con notable intensidad frente al estancamiento del número de habitantes?

Bajo mi punto de vista, la conclusión es clara: el mercado inmobiliario ha crecido como consecuencia de

  • el importante ajuste en precios del ciclo bajista
  • el final del freno en la demanda con capacidad de compra en un escenario de ajuste de precios
  • la recuperación económica
  • la recuperación del mercado hipotecario

Sin embargo, esta intensidad en el crecimiento del mercado inmobiliario entendemos que no es sostenible sin un importante crecimiento de la población. Observen que todos estos factores pueden considerarse como coyunturales.

La continuidad en el comportamiento de los factores positivos nos puede llevar a una estabilidad en la demanda de vivienda en niveles relativamente próximos a las 15.000 compraventas anuales, pero no  continuar con niveles de crecimiento en el número de compraventas de dos dígitos, como en los últimos cuatro años.

El actual ciclo inmobiliario no es equivalente al inicio del anterior ciclo alcista. Afortunadamente nos encontramos en un ciclo favorable, pero con unos fundamentales distintos, que iremos analizando, detallando y comunicando en MIAragon.es

Luis Fabra Garcés