Queremos analizar las razones por las que el build-to-rent puede convertirse en una opción rentable de inversión para las promotoras de vivienda.

Y comenzamos con tres premisas básicas.

3 razones para entender la rentabilidad del built to rent

La primera es que con los últimos datos que disponemos tras el COVID 19, el precio del alquiler de la vivienda continúa con su escalada.

En una tendencia acentuada en los últimos años.

En segundo lugar,  porque el poder adquisitivo de muchas familias se va a ver mermado por el aumento del desempleo y generará dificultades para el acceso a la compra de vivienda.

De hecho, ya tenemos constancia de algunas operaciones acordadas antes de la pandemia y que se han caído por el aumento de los requisitos de los bancos para acceder a un crédito hipotecario o por tasaciones previas que ahora exigen ser revisadas.

En tercer lugar,  tienes que tener en cuenta, que en la actualidad, una gran parte de las promociones de viviendas de obra nueva se empiezan a construir con un porcentaje muy alto de viviendas vendidas cuándo comienza su construcción.

En cifras incluso superiores al 60%.

Y con las dificultades económicas que se avecinan, es probable que los promotores se planteen otros escenarios en los que el built to rent sea una de las opciones estrella.

Por lo tanto y a priori parece una oportunidad para que los promotores apuesten por construir para alquilar.

Pero para tomar el pulso adecuado que mejor qué contactar con alguno de los promotores más importantes de Aragón.

Y lo hacemos haciendo referencia al webinar del MERIN en el que analizamos la situación actual del mercado inmobiliario junto a tres grandes profesionales cómo son:

  • Fernando Montón, del Grupo Plaza 14.
  • Juan Carlos Bandrés, de Brupo Lobe
  • El arquitecto Rafael Espes
  • Fernando Baena, presidente del Colegio de APIS y gerente de Fincas Pinilla
  • Y Luis Fabra dibujaron la realidad a la que se dirige al sector después de la pandemia.

Las características del Built to Rent

Si no habías visto este término antes, una traducción literal del inglés le da todo su significado.

Construir para alquilar.

O dicho de otra manera, promover y construir un edificio de viviendas, para dedicarlo en exclusiva a vivienda de alquiler.

Luego ya entraríamos en si es para vivienda de alquiler de primera vivienda o para destinarlos a los apartamentos turísticos que tanto han proliferado en los últimos años.

¿Es rentable el built to rent para un promotor de vivienda?

Para Fernando Montón, el built to rent es un producto totalmente distinto para un promotor de vivienda.

En primer lugar porque está dirigido al patrimonialista.

Es cierto que hay promotores que abarcan ambas facetas, como es el caso de Plaza 14, y que el mercado del alquiler se hace muy atractivo, porque en los últimos años, además de su rentabilidad, hemos vivido un importante cambio en España, motivado por dos razones:

  • Por un cambio en la mentalidad de las personas, en el que ya no es «obligatorio» tener una vivienda en propiedad.
  • Y por la dificultad económica de algunas personar para acceder a la compra de una vivienda.

Porque no olvidemos qué el crecimiento del mercado del alquiler ha sido exponencial y por lo tanto, tiene mucho sentido el abordar promociones destinadas al alquiler.

Además, puede ser un acicate para retomar determinados proyectos de solares que gozan de una buena ubicación pero que por sus características hacían difícilmente viables proyectos de comercialización de vivienda de obra nueva.

Y en los que el alquiler se convierte en una opción preferente, tanto para vivienda de alquiler habitual, cómo para destinarlos como apartamentos turísticos.

Incluso para la rehabilitación.

Que ya sabemos que se está descartando en muchas ocasiones por tener unos costes superiores a los de una promoción de obra nueva, pero que en este caso podrían compensarse al ser una inversión con un período mucho más amplio de rentabilidad.

¿Es la financiación uno de los problemas del built to rent?

Aunque no hay que olvidar que también entra en juego el tema de la financiación.

Ya que las entidades financieras pueden decantarse por otro tipo de operaciones de crédito, debido a que en el built to rent:

  • El riesgo se prolonga durante más tiempo
  • No se obtiene una rentabilidad inmediata
  • Y además concentra el riesgo en una única sociedad, en lugar de distribuirlo en créditos hipotecarios entre varios propietarios, que serían los hipotéticos compradores de esas viviendas, si se comercializasen para la venta en lugar de para el alquiler.

¿La vivienda de VPA tiene que ser alquilada?

En opinión de Rafael Espés, esta sería una buena herramienta si se adaptan las tipologías de viviendas a las distintas necesidades familiares, en cuanto al espacio y número de habitaciones.

Haciendo un símil con la promoción de viviendas sindicales que se hacían hace un tiempo, podría ser un servicio útil para una parte de la ciudadanía y que solucionase alguno de los problemas existentes.

Y lanza la pregunta de si la vivienda de VPA, más que algo patrimonial debería estar al servicio de los ciudadanos.

En opinión de Juan Carlos Bandrés, podría ser una solución, pero esto supondría aceptar que determinadas capas sociales van a tener mayor dificultad para el acceso a la compra de una vivienda.

Es cierto que puede darse ese caso y una de las salidas puede ser el alquiler.

Pero recalca que nos estamos olvidando de un debate que hay abierto en el sector a nivel nacional que es que cuando hay inversores que quieren apostar por el built to rent, se están encontrando con normativas que les condicionan su viabilidad.

Por ejemplo, en algunas zonas de Madrid, que por cada vivienda había que tener 1,5 plazas de parking.

Y en el caso de las promociones que se construyen para el alquiler, tiene que haber otro tipo de planteamiento distinto y este tipo de cosas desvirtúan el proyecto haciéndolo insostenible económicamente.

Porque volviendo al ejemplo de Madrid, este tipo de proyectos están pensados para gente en circulación, con una rotación constante y no en que sean personas que utilicen estas viviendas como su primera vivienda.

Si que es cierto que marca unas nuevas reglas para este sector.

Que sin duda va a suponer un reto en todos los aspectos.

Porque ya no hay ningún tipo de variabilidad, porque estamos hablando de un proyecto que se diseña y se cuantifica y con estos datos se estudia su viabilidad.

Y el eje de maniobra posterior es nulo.

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