El Mercado Inmobiliario de Aragón está consolidando el volumen de compraventas y esto hace que haya diferencias positivas con respecto a otros mercados inmobiliarios más saturados como por ejemplo Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias o el levante español.

Y esto no es una percepción.

Son datos.

Extraídos del informe trimestral del Mercado Inmobiliario de Aragón que elabora el equipo de profesionales de nuestra matriz GAMERIN y que dirige el experto Luis Fabra.

Es el propio director de GAMERIN el que define los resultados del mercado inmobiliario de Aragón como sorprendentes, por las noticias negativas que se producían con anterioridad a la recepción de los datos oficiales de las compraventas del colegio de registradores y que afortunadamente no se corroboraron.

Para hablar de estos datos y un análisis detallado de las compraventas, el precio de la vivienda, el desglose por las localidades más importantes y por provincias, de la evolución de las hipotecas y el mercado hipotecario en general, de salarios, de población, de locales comerciales, garajes, trasteros, naves industriales, os transcribimos la entrevista de Eva Siles de Canal 15 TV a el profesor Luis Fabra por si prefieres su lectura calmada.

¿Cómo evoluciona el Mercado Inmobiliario en Aragón?

[Luis Fabra:] Pues yo creo que de forma sorprendente la verdad.

Cuando recibimos los datos del cuarto trimestre del año que hemos presentado recientemente, teníamos la expectativa de que la cosa parecía que iba a evolucionar en sentido relativamente descendente.

Sin embargo, los resultados han sido muy buenos.

Las compraventas del cuarto trimestre han sido superiores a las del tercer trimestre y en consecuencia, estamos en niveles de actividad inmobiliaria muy relevantes.

Muy próxima a los datos de 2018.

Es decir, en máximos de los últimos 10 años.

Por tanto, así como en otras zonas de la geografía española el mercado inmobiliario está sufriendo unos leves ajustes, en nuestra comunidad autónoma de Aragón, los resultados están evolucionando muy positivamente.

Y en consecuencia es previsible que a lo largo de los próximos trimestres sigamos esta tendencia positiva.

¿Qué diferencias tiene el Mercado Inmobiliario de Aragón con el mercado inmobiliario nacional?

[Luis Fabra:] A lo largo del ciclo alcista que ha sido el que hemos vivido del año 2014 al 2019 aproximadamente, ha habido una gran heterogeneidad en el comportamiento del mercado.

Ha habido ámbitos concretos en los que se ha crecido mucho en compraventas y precios y que han tirado digamos de España.

Estamos haciendo referencia fundamentalmente al mercado inmobiliario de Baleares y Canarias, de Comunidad de Madrid, el segundo nivel todo lo que es la vertiente mediterránea.

Y la España interior ha evolucionado de una forma más pausada.

Es decir con ritmos de crecimiento más moderados.

En consecuencia lo que ha ocurrido es que ahora cuando se ha producido el ajuste, pues esos ámbitos que tuvieron una mayor actividad son los que están mostrando ahora una mayor reducción en compraventas.

Sin embargo Aragón, que tuvo un comportamiento muy racional con crecimientos más o menos bajos en comparación con ese tipo de ámbitos concretos, en la actualidad están reflejando una continuidad en ese buen comportamiento.

Por tanto, digamos que estamos en una situación más plana que en que otras zonas o hay diferentes variables que deberíamos tratar.

¿Dónde ponemos el foco para entender el mercado inmobiliario y su realidad?

[Luis Fabra:] La verdad que yo siempre hago incidencia en dos parámetros.

El número de compraventas y el precio de la vivienda.

En compraventas en Aragón, en el cuarto trimestre, hemos registrado cerca de 3.400 compraventas de vivienda.

Con datos del último año, en Aragón hemos alcanzado 13.400 compraventas.

Si tenemos en cuenta que el máximo de los últimos diez años ha sido 13700 compraventas, vemos que hay una actividad muy destacada.

Estamos en torno a 10 compraventas por cada mil habitantes, que siempre pongo la situación de normalidad en 9 ó 10 compraventas por cada mil habitantes.

Ahí estamos en el margen superior.

Y luego el precio de la vivienda.

El precio es la segunda magnitud en relevancia.

Los precios siguen creciendo y posiblemente con una intensidad mayor a lo que debería de ser adecuado.

En la medida que mantengamos niveles de crecimiento del precio en nuestra comunidad autónoma. En el último año hemos crecido el 6,5 por 100 en precio de la vivienda y los salarios han crecido al 2,5 por 100, el diferencial que hay entre el crecimiento del precio y el crecimiento de los salarios hace que si se crece por encima de los salarios se produzca un efecto expulsión.

Por tanto, es importante que exista una proximidad en esos dos datos.

En el cuarto trimestre, el crecimiento del precio la vivienda ha sido del 1% por tanto, todo parece indicar que a lo largo de los próximos trimestres el precio de la vivieda se puede ir moderando.

Y en consecuencia, aproximando al crecimiento de los salarios.

Si conseguimos que eso sea así,  el mercado tendrá una actividad muy destacada, es decir, seguiremos con un nivel de compraventas destacado.

Y si eso no ocurre, se genera un efecto expulsión y el mercado se reducirá en cuanto a compraventas.

Pero bueno, son las dos variables más relevantes: número de compraventas y precio por metro cuadrado.

¿Por qué es tan importante la relación entre el número de compraventas y la tasa de paro?

[Luis Fabra:]  Efectivamente.

Yo siempre digo, vamos a intentar anticipar qué es lo que creemos que puede ocurrir en el futuro y hay dos variables que históricamente siempre han explicado el comportamiento y el cambio del ciclo del mercado inmobiliario.

La primera es el número interanual de compraventas de vivienda y la segunda es la tasa de paro.

Cuando el número anualizado de compraventas de vivienda se reduce, cambia el mercado.

Es decir, existe una tendencia.

Si crece pues crecen las compraventas. Crece el mercado inmobiliario.

Y si se reduce se reduce.

Y con la tasa de paro ocurre exactamente lo mismo.

Cuando aumenta la tasa de paro, se reduce la actividad inmobiliaria y cuando se reduce la tasa de paro aumenta la actividad inmobiliaria.

Tiene una correlación totalmente absoluta con lo que es la evolución de los ciclos inmobiliarios y por tanto siempre, a todas las personas que asisten a nuestras presentaciones como en la última en la que batimos el récord en World Trade Center de Zaragoza con más de 70 personas asistiendo a la presentación de resultados del cuarto trimestre, siempre insisto en que los profesionales del sector, que tienen un enorme interés en entender el mercado y ver hacia dónde se dirige el mismo, que sigan esas dos magnitudes.

Que tengan muy presentes qué es lo que ocurre con el número interanual de compraventas y qué ocurre con la tasa de paro.

Estamos entonces ante una situación estable en el mercado inmobiliario en Aragón.

¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda en Aragón?

[Luis Fabra:] Es previsible y es razonable que se produzca una subida o cambio de precios en el mercado inmobiliario de Aragón.

Como indicaba anteriormente, el factor de riesgo más relevante que tenemos actualmente en el mercado inmobiliario son los precios.

Todas las demás variables están gozando de una notable racionalidad.

Los precios son los que están poniendo en riesgo la evolución del mercado.

El diferencial de precios entre la comunidad autónoma y por ejemplo las capitales de provincia es importante.

Por ejemplo en Zaragoza estamos con un crecimiento del precio la vivienda en 2019 con respecto a 2018 superior al 10%.

Estamos en crecimiento de dos dígitos ya del precio la vivienda.

Si tenemos en cuenta que Zzaragoza municipio es el 52% de todas las compraventas de Aragón.

Por tanto, si generamos ese crecimiento tan intenso, tarde o temprano, en la actual estructura económica que nos situamos y fundamentalmente como indicaba con los crecimientos salariales, que están mejorando, como se ha notado claramente en los últimos resultados en el incremento del salario mínimo interprofesional, con crecimientos de 2,73%, digamos que todavía no podemos estar llegando a esos niveles salvo que nos endeudemos.

Algo que digamos que no es lo más adecuado el seguir una senda de crecimiento intenso del nivel de deuda.

Por tanto, ese es el factor que hay que tener más en cuenta.

Podemos tener una tendencia bajista en compraventas, como consecuencia que el precio está fuera del mercado.

Y que los que quieren vender sus viviendas consideran que el mercado se ha recuperado en forma irracional y en consecuencia quieren llegar a unos niveles de precios que el mercado no está dispuesto a pagar.

Y bueno, a mí me da esperanzas el último dato.

En el dato trimestral del cuarto trimestre, el precio ha tenido un crecimiento del 1%.

Un poco más del 1% en la ciudad de Zaragoza.

Y me lleva a pensar que a lo largo 2020, podemos llegar a niveles decrecientes del precio entre el 4 y el 5% y de niveles de crecimiento de los salarios en torno al 3% y por tanto sí que tendremos una situación de mayor equilibrio.

¿Qué podemos decir respecto a las viviendas de obra nueva y a las viviendas de segunda mano?

[Luis Fabra:] El último trimestre ha sido sorprendente en cuanto a ese diferencial.

Efectivamente la vivienda nueva ha presentado un comportamiento muy distinto.

Hemos tenido un crecimiento del 40% en compras de vivienda de obra nueva en el cuarto trimestre con respecto al tercer trimestre.

Todo el mundo venía diciendo que aumenta el número de grúas en las ciudades, en nuestros municipios y efectivamente se ha reactivado ese sector.

Pero se ha reactivado de forma muy racional.

Estamos en torno a 2.400 compraventas de obra nueva y 2.600 más o menos de iniciaciones de viviendas y estamos en un notable equilibrio.

Se inicia más o menos lo que se absorbe por el mercado.

Y estos datos de iniciaciones que eran muy destacados durante los últimos años pues ahora se han materializado en ventas de obra nueva.

Estamos ya cerca de un 25% del total de compraventas que han sido viviendas nuevas y creo que durante los próximos trimestres todavía va a ser el protagonista de este mercado en cuanto a los crecimientos.

Es una tipología que en la crisis tuvo un parón importante como consecuencia de la caída de precios y que lógicamente el sector de promoción inmobiliaria no podía lanzar nuevos proyectos de obra nueva al quedar todavía un stock importante de viviendas que se habían realizado y que tenían que ser vendidas a unos precios por debajo de lo que es el coste de construcción.

Pero ahora ya, con una reactivación del mercado,  con cinco años consecutivos de crecimiento del número de compraventas, pues la obra nueva ya es un agente importante en el mercado y por tanto presenta unas diferencias importantes con respecto a la vivienda usada.

Ahora bien, aunque todavía la vivienda usada representa el 75% del mercado inmobiliario de Aragón y hay una situación, digamos de mayor equilibrio entre ambas modalidades.

¿Cuántas viviendas se compran en Aragón con hipoteca?

[Luis Fabra:] Pocos son los que pueden pagar su casa a tocateja, como se suele decir.

Respecto a financiación podemos comentar que hemos obtenido ahí otro dato sorprendente y es que hemos batido récord en la serie histórica de porcentaje de viviendas sin financiación hipotecaria.

Estamos en el 65,66% creo recordar.

Es decir, dos de cada tres viviendas se han formalizado con hipoteca, pero una de cada tres se han comprado como solemos decir a tocateja.

¿qué supone eso?

Dos aspectos importantes. Uno, que si se produce un cambio de ciclo y tuviésemos un ajuste económico, el sector financiero no sufriría como en el pasado, porque una parte importante de esas compraventas se han hecho sin hipoteca.

Y por otro lado, si la gente está destinando parte de sus recursos, de sus ahorros, al mercado inmobiliario, lo que está trasladando es una muestra de confianza.

Es decir, confía en que ese ahorro, donde puede estar mejor situado, es en el ámbito inmobiliario.

No olvidemos que una parte importante de las compraventas que se hacen últimamente están destinadas a compras para alquilar vivienda, donde la vivienda está mostrando unas tasas de rentabilidad del alquiler importante.

Por tanto es una situación que nuevamente favorece esa actividad.

En el mercado hipotecario hay otras magnitudes muy interesantes.

Por ejemplo, que estamos en niveles mínimos de precio de la financiación.

Los tipos de interés están ligeramente por encima del 2%. Está bajando el precio de la financiación de tipo fijo, ya en Aragón cuatro de cada diez hipotecas se formalizan al tipo de interés fijo, las ofertas son muy interesantes porque hay cierta competencia importante entre las entidades financieras por la concesión de crédito hipotecario.

La verdad es que el mercado hipotecario, que nosotros siempre lo analizamos porque es difícil entender el funcionamiento del mercado inmobiliario sin entender el mercado hipotecario, está siendo un contribuyente claro a la buena evolución del mercado inmobiliario.

¿Cuál es la tipología de vivienda con más demanda en Aragón?

[Luis Fabra:] Uno de los aspectos que más nos han llamado la atención es el incremento de la superficie media.

Es decir, se demanda vivienda de mayor superficie.

Esta es una característica que viene observándose durante los últimos años y que por tanto está presente en el mercado.

Por otro lado hay un cierto realce y, como indicamos anteriormente de la tipología de vivienda nueva, que durante muchos años ha estado ausente porque no había promociones, ni había promotores, ahora nuevamente tenemos una presencia más o menos activa y como siempre ocurre cuando se produce la recuperación del mercado, se demanda una vivienda de buena localización.

Entonces, si se puede comprar de acuerdo a recursos disponibles por parte las familias, normalmente las viviendas de buena localización, de mayor superficie y de calidad media superior, son las que suelen tener mayor mayor salida en el mercado.

De hecho, si observamos las promociones de obra nueva que se están realizando durante los últimos años, tienen características prácticamente distintas de las promociones de obra nueva que se hacían en el pasado.

Son viviendas con un alto nivel de eficiencia energética, con niveles de aerotermia, de diseños casi a la carta.

Hemos pasado de entregar las viviendas sin cocina a tener una app donde tú eliges los materiales, los suelos, las calidades de la grifería, …

Es decir, se está mirando mucho más hacia el consumidor porque el consumidor busca un producto de una calidad media superior.

Por tanto, ese tipo de producto es el que está cuajando y se observa claramente que las promotoras que lanzan las promociones de obra nueva que apuestan por este tipo de bienes inmuebles.