A escasas tres semanas para la presentación de los resultados del cuarto trimestre de 2019 por MIAragon.es, de la mano de GAMERIN, todos nos preguntamos hacia donde se dirige el mercado después de tres trimestres con sensaciones dispares.

Me incluyo dentro del grupo de personas expectantes y seguiré así hasta el día 31 de enero, que será cuando recibamos los datos para su procesamiento.

El sensacionalismo no encuentra lo que busca

En todo caso, dada la situación del mercado, podemos acercarnos a los datos mensuales del Instituto Nacional de Estadística (INE), que también corresponden a datos procedentes del Colegio de Registradores, para ir observando qué es lo que nos podemos encontrar.

Al menos por lo que respecta al número de compraventas de vivienda.

Posiblemente la variable más relevante en la actualidad.

Sensaciones del mercado inmobiliario según los datos publicados por el INE

Los que me conocen saben que no soy muy amigo de los datos mensuales, excepto para su adecuado tratamiento y contextualización, que es lo que voy a desglosar en esta publicación.

Una vez más, si vemos los datos mensuales de noviembre, últimos publicados por el INE, podríamos alcanzar conclusiones contradictorias.

Los medios de comunicación han preferido decantarse por los resultados nacionales, los más pesimistas, haciendo referencia a nuevos descensos, no se cuantos meses consecutivos de bajadas…

Sin embargo, en Aragón, los medios locales más relevantes se han trabajado los datos para nuestra comunidad autónoma, siendo una de las pocas con ascensos mensuales….

¿Con qué nos quedamos?

Mi recomendación:

Con nada de lo que venga del comportamiento de un dato mensual.

No significa nada por sí solo. Debemos contextualizarlo.

Por tanto, ¿qué ha ocurrido realmente?

Intentaré explicarlo.

El análisis del mercado inmobiliario de Aragón por Luis Fabra

Aragón ha registrado en el mes de noviembre 1.186 compraventas de vivienda, superando las 1.063 de octubre.

Dato no significativo por la estacionalidad y aspectos coyunturales que afectan a los datos mensuales.

Sin embargo, sí nos puede interesar que en noviembre de 2018, que fue un excelente año, en Aragón se registraron 1.162 compraventas de vivienda.

Por tanto, como venimos indicando, consolidación de niveles, excelente escenario de mercado tras cinco años consecutivos con incrementos anuales de dos dígitos.

Seguimos desagregando.

Vamos a anualizar los resultados, que es lo que me gusta.

Las compraventas de vivienda en Aragón con datos interanuales

Pues bien, en los últimos doce meses se han registrado 13.306 compraventas, con una tendencia ascendente en los datos anualizados a lo largo de los últimos cuatro meses.

¿Quiere decir esto que el mercado está creciendo?

No.

Estamos por debajo de los datos anualizados de buena parte de la primera mitad de 2019, pero por encima de los datos anualizados de la primera mitad de 2019.

Por tanto, ¿cómo estamos?

Pues muy claro: consolidando niveles de compraventas por encima de las 13.000 en Aragón, que bajo mi punto de vista está muy bien.

Alejados de los máximos, por encima de 20.000 de la locura de la «burbuja inmobiliaria», pero también muy distantes de los mínimos de 2013, por debajo de las 7.400 compraventas.

Evolución mensual del número de compraventas de vivienda en Aragón

Si se observa el gráfico de resultados mensuales, se constata claramente los problemas de interpretación a los que podemos llegar.

Nunca lo había publicado y lo incorporo ahora para que se tenga clara constancia de la inutilidad de este tipo de interpretaciones, muy periodísticas.

Evolución del número de compraventas interanuales de vivienda en Aragón

Sin embargo, el siguiente gráfico muestra lo que a mí me gusta, la evolución de los resultados anualizados.

Aquí sí tenemos una adecuada visión de la situación del mercado de vivienda.

Puede constatarse cómo durante los dos últimos años nos hemos situado de forma estable por encima de las 13.000 compraventas anuales en Aragón, dando lugar a un escenario de estabilidad, con las lógicas variaciones mensuales.

Obsérvese qué ocurrió en el anterior ciclo inmobiliario cuando el mercado empezó a caer.

Cuando el mercado cae, lo hace con intensidad, nada parecido a lo que está ocurriendo durante el último año.

Siento que esta interpretación de mercado no sea sensacionalista, no guste a los que demandan lo peor para el mercado inmobiliario, pero afortunadamente es la realidad de mercado.

Si las cosas cambian ya lo contaremos, pero de momento esta es la situación.

La evolución de las tasas interanuales de vivienda en Aragón

En el siguiente gráfico muestro la evolución de las tasas interanuales de compraventas de vivienda en Aragón.

Aquí sí se constata la ralentización de las tasas de crecimiento, situándose muy próximas a cero.

¿Qué está ocurriendo?

Lo que vengo diciendo durante los últimos trimestres:

el mercado inmobiliario en Aragón ha dejado de crecer, pero eso es distinto a que esté cayendo.

Pero, dato importante, ¿de dónde veníamos?

Observen las tasas de variación durante el periodo 2014-2019: ritmos de crecimiento anual próximos al 20% en buena parte de los trimestres.

Tras cinco años en dicha situación el mercado se debe dar un respiro.

Un crecimiento de esta intensidad no es sostenible.

Que el mercado se de un respiro manteniendo niveles de compraventas próximos a los máximos de los últimos diez años no está nada mal, a mi modo de entender.

En todo caso, a mediados de febrero, con la presentación del Informe del cuarto trimestre de 2019 por MIAragon.es tendremos todos los resultados de 2019, con todas las variables, pudiendo sacar conclusiones todavía más claras al respecto de la evolución del mercado inmobiliario aragonés.

Luis Alberto Fabra Garcés

consultorio-inmobiliario