Acabamos de conocer la noticia de que a partir del lunes ya pueden abrir las agencias inmobiliarias atendiendo a los clientes con cita previa.

Se abre pues un horizonte con muchas dudas sobre el futuro del mercado inmobiliario con la crisis que estamos viviendo provocada por la pandemia.

¿Bajarán los precios?

¿Disminuirán las compraventas?

¿Habrá un repunte de la vivienda de segunda mano?

Muchas preguntas que podríamos formular, motivadas por la incertidumbre en la economía y también en el empleo.

Por eso desde el programa Diario Económico de Aragón Radio, quieren conocer las valoraciones del experto Luis Fabra, director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario, del portal MIAragon.es y del MERIN, los títulos propios en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, para tratar de ver la luz después del túnel.

¿Bajarán los precios de la vivienda tras la situación de pandemia?

Para Luis Fabra, es probable que nos encontremos en una situación que pueda inducir a esa tendencia.

Lo que pasa es que se ponen cuantías, sin justificación alguna, de bajadas muy intensas de precio y en opinión de Luis hay mucho análisis de la situación en vacío.

Si Luis se caracteriza por algo es por intentar hacer su análisis basándose en los datos, a la hora de emitir unos juicios de opinión, la constancia real que tenemos es que actualmente el mercado está cerrado.

No hay compraventas.

Y por lo tanto, si no hay compraventas porque es ilegal realizar una operación motivado porque no se pueden enseñar pisos, pues lógicamente no podemos hablar de precios.

La situación de la que veníamos hasta el coronavirus era una situación que calificábamos de notable fortaleza y los datos de febrero del INE de compraventas nos han vuelto a situar en Aragón por encima de las 13500 compraventas anuales y los precios cerraron 2019 con una tasa de crecimiento superior al 6%.

¿A partir de ahí qué podemos encontrarnos?

Pues sin duda una realidad distinta a la que teníamos hasta la fecha:

  • Las incertidumbres van a existir.
  • La situación económica de no pocas personas va a verse modificada.
  • Las expectativas, que son fundamentales en la compra de una vivienda, se van a ver modificadas en la mayor parte de las situaciones.

Y en consecuencia, los precios pueden verse afectados.

¿Bajarán los precios por igual en todas las zonas y ciudades?

Nos transmite Luis, que a veces, cuando escuchas a según que analistas, constatamos que analizan el mercado desde su visión local de mercado.

Y no es lo mismo el mercado inmobiliario de Barcelona o de Madrid que el de Aragón, el de Zaragoza, el del pirineo o de cualquier otro ámbito de nuestra geografía aragonesa.

Debemos recordar que durante el ciclo alcista que hemos vivido de 2014 a 2019, ha habido unos focos muy intensos de crecimiento, Baleares, canarias, Comunidad de Madrid, en Cataluña y en un segundo nivel la costa, y en el mercado inmobiliario de Aragón fue un mercado muy racional.

De 2014 a 2018 los precios de la vivienda en Aragón apenas se vieron modificados.

Crecimos en compraventas entre el 10 y el 20% año tras año pero el precio de la vivienda se mantuvo más o menos estable, con crecimientos de alrededor del 1%.

No es hasta la segunda mitad de 2018 y hasta finales de 2019, cuando se produce una intensificación en el crecimiento del precio de la vivienda en Aragón.

¿En consecuencia qué supone eso?

Pues que los ajustes de precio que se pueden producir como consecuencia de la situación actual, van a ser mucho más intensos en aquellas zonas que han crecido más intensamente.

Es decir, los ajustes del precio de la vivienda serán más intensos en Madrid, en Barcelona, en baleares y en Canarias, de lo que se puede producir en Aragón.

Por tanto Luis Fabra cree que en este caso, en Aragón podemos tener un paraguas más intenso.

Sin duda que habrá situaciones de necesidad, en las que los propietarios tendrán que ajustar precios, pero el paralelismo con la crisis de 2008, Luis Fabra no la ve.

Y las diferencias son más que notables.

¿Qué pasará con el mercado Hipotecario?

También flota en el ambiente la incertidumbre con el mercado hipotecario y el temor a que los bancos cierren el grifo de la financiación como pasó en la burbuja de 2008.

Pero para Luis Fabra la situación es totalmente distinta y no se pueden establecer paralelismos.

Nos comenta que los datos recién publicados del INE nos hablan de que Aragón había sido la comunidad en la que más habíamos crecido en el número de compraventas de vivienda y de hipotecas.

Esto quiere decir que llevábamos una tendencia muy positiva.

Las diferencias de la situación actual con la burbuja inmobiliaria

En 2008, ante situaciones de impago de muchas familias porque tenían contraídas deudas hipotecarias muy superiores al valor de sus viviendas, se vivió una situación de generalización de impagos

Esos inmuebles pasaron a manos de la banca y los pusieron en su balance, que tenía capacidad de absorber pérdidas en las venta de esos inmuebles.

Se dejó caer a muchas familia, muchas empresas y se produjeron muchas situaciones.

En la situación actual se están arbitrando colchones, como por ejemplo la moratoria hipotecaria, el pago diferido de los alquileres,…

Es decir, se ha aprendido de lo que ocurrió en aquel momento y sin duda que se quiere que ese tipo de situaciones sean las mínimas posibles.

El mercado hipotecario es uno de los elementos fundamentales para que la situación posterior a la crisis sanitaria en la que nos encontramos, incida en el menor grado posible en el ámbito inmobiliario.

Si tenemos un mercado hipotecario especialmente activo,  si las entidades financieras cuentan con recursos para conceder créditos hipotecarios, nos encontramos en una situación totalmente opuesta a la que tuvimos en su momento desde 2008 hasta 2013.

Habrá crédito hipotecario, y por lo tanto habrán bajado las garantías para acceder a ese crédito hipotecario, pero tenemos posibilidad de mantener ciertos niveles de actividad, no tan destacados como el que teníamos, pero un mercado que mantenga unas líneas de fortaleza más o menos suficientes.

¿Va a sufrir el mercado del alquiler?

Apunta Alberto Sánchez de Diario Económico en esta pregunta que probablemente el mercado del alquiler es el más tensionado del mercado inmobiliario en cuanto a precios, oferta y demanda.

Vuelve a incidir Luis Fabra en que muchos de los análisis que se hacen a nivel nacional no sirven para Aragón.

Entiende que Cataluña, el País Vasco según qué zonas,  la costa,… ahora se pueda analizar la situación del mercado del alquiler con un aumento de la oferta como consecuencia de que haya inmuebles, que ante la imposibilidad del alquiler turístico, pasen al alquiler tradicional para el uso residencial de familias.

Esa realidad es minoritaria en Aragón.

Para Luis se va a producir el efecto opuesto.

Las situaciones legislativas han intensificado todavía más la defensa del inquilino.

Hay situaciones especiales pero Luis Fabra opina que no se puede legislar de manera generalizada. Hay que ser flexible en algunos casos, pero en otros hay que cumplir los contratos y las trabas adicionales que se ponen a nivel legislativo al propietario, van a suponer que este mercado pueda salir especialmente dañado.

En el sentido de que si ya teníamos dificultad para encontrar familias que decidiesen dar el paso de alquilar sus viviendas y sacarlas al mercado del alquiler, en el actual contexto todavía sea más difícil encontrar viviendas en alquiler.

Las pocas operaciones que las agencias inmobiliarias están comunicando que cuando se abra el mercado van a poder gestionar son principalmente de alquiler.

Porque les están llegando numerosísimas peticiones de viviendas en alquiler.

Entonces nuevamente deberíamos de intensificar la seguridad jurídica para que las familias que tienen viviendas en propiedad, las lanzasen al mercado del alquiler.

Que es un mercado que con todo esto, Luis Fabra cree que va a salir dañado de esta situación.