La tasa de paro es una de las magnitudes más importantes para entender los cambios de ciclo en el Mercado Inmobiliario.

Aunque es una variable ajena al sector, de su estudio y evolución puedes sacar conclusiones para anticiparte al movimiento del mercado.

Y en consecuencia, puede ayudarte a tomar decisiones acertadas para proteger tus intereses, tanto si eres un inversor en el mercado inmobiliario, como si eres un particular o profesional.

Por eso queremos compartir contigo este vídeo en el que nuestro experto Luis Fabra realiza un análisis del comportamiento del mercado inmobiliario, en función de la evolución del empleo.

Y me dirás, ¿qué tiene que ver el empleo con el mercado inmobiliario?

Pues muchísimo.

Porque como te decíamos, para Luis Fabra es una de las variables clave cuando le preguntan qué referencias hay que tomar para anticiparse a un cambio del ciclo del mercado inmobiliario, y de las dos variables principales, una de ellas es el empleo.

El análisis de la tasa de paro y su influencia en el mercado inmobiliario de España.

Recientemente el instituto nacional de estadística publicó resultados de la tasa de paro del primer trimestre 2020.

No son los resultados más a tener en cuenta desde el punto de vista de la referencia de la evolución del empleo.

Ya que si bien la EPA es una magnitud estupenda de referencia para el seguimiento del empleo, las especiales circunstancias que estamos atravesando hace que, el considerar o no los ERTE dentro del paro y otro tipo de parámetros que han sido especiales en este periodo, tengan cierta incidencia a la hora de interpretar correctamente los datos.

Sin embargo, al margen de esa situación coyuntural, es importante que como analistas y seguidores del análisis del mercado inmobiliario, la tengamos en cuenta a la hora de ver cuál puede ser su comportamiento futuro.

Y como esa es la pregunta que hoy en día se realizan muchísimas personas, pues tienes que tener en cuenta esta importante magnitud.

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Entrando ya en el análisis propiamente dicho, puedes ver la evolución de la tasa de paro a nivel nacional desde el año 2005 hasta el primer trimestre de 2020.

Y puedes observar claramente la correlación existente entre la tasa de paro y el comportamiento del mercado inmobiliario.

La coincidencia de los ciclos inmobiliarios con los de la tasa de paro

Si haces un poquito de historia, seguro que tienes en mente cómo fue el mercado inmobiliario.

Vivió un proceso de intenso crecimiento hasta el año 2007 y posteriormente una caída importante hasta los años 2013 y 2014.

Entre los años 2014 y 2019 hubo una recuperación muy importante en el crecimiento del empleo y del mercado inmobiliario.

Los datos nos dicen que en España obtuvimos la menor tasa de paro de la serie histórica de los datos que disponemos, en el segundo trimestre de 2007, con el 7,95%.

Y coincide con el comportamiento de la actividad del mercado inmobiliario. Mayor número de compraventas y mayores niveles de crecimiento del precio.

Posteriormente se produce una caída del mercado inmobiliario y lo que ocurre con el paro es exactamente lo mismo.

La tasa de paro comienza a incrementarse llegando al 27,16% en el año 2013.

¿Qué ocurrió entre 2007 y 2013 en el mercado inmobiliario?

Pues caída.

Una caída que comienza en 2007 o más bien en 2008, por eso del efecto anticipo que tiene la tasa de paro con respecto al número de compraventas.

Pero se desprende que siempre la correlación es la misma:

Si se corrige el paro, se corrige el mercado de compraventas y una vez que se corrige el número de compraventas, que bajó nuestro punto de vista es la magnitud más importante, a continuación, un año o un año y medio después, se corrige el precio de la vivienda.

Este es un poco el timing. El proceso que se sigue.

Por tanto, si quieres anticiparte al comportamiento del precio de la vivienda, lo que tienes que hacer es intentar seguir las tasas de paro, junto a otro tipo de aspectos a tener en cuenta.

Si intentas analizar bien cómo evoluciona el empleo, puedes anticiparte a lo que puede ocurrir con los precios de la vivienda.

Analizando los datos, verás que cuando tocamos suelo en el número de compraventas en España con 310.000 compraventas, fue cuando la tasa de paro estaba en sus niveles más elevados.

Y llegamos a más de un millón de compraventas de vivienda en España, cuando los niveles de paro fueron más bajos.

¿Qué ocurre a partir de 2013?

Pues que empieza a bajar la tasa de paro, y con pequeños altibajos, no para hasta 2019.

Es decir, si se recupera el empleo se reduce la tasa de paro y en consecuencia se recupera el mercado de compraventas y después se recupera el precio.

Si que es cierto que tienes que tener en cuenta que a veces tiene un cierto componente estacional.

Porque se producen ciertos estancamientos o suelos y da la impresión de que va a cambiar el mercado, pero para que se produzca se tiene que consolidar la tendencia al alza o a la baja de la tasa de paro.

Puedes encontrarte con un período que parece que se va a recuperar la tasa de paro, se estacionaliza y después vuelve a caer. Y eso puede inducirte al error. Entonces tienes que tener también esto en cuenta.

¿En qué situación nos encontramos con la tasa de paro en 2020?

Pues parece que nos hemos encontrado con un suelo en el primer trimestre de 2020 y se ha incrementado la tasa de paro.

Por lo que todo hace pensar que el mercado inmobiliario se puede dar la vuelta.

Y más aún con las expectativas derivadas de la crisis sanitaria que sin duda van a tener una consecuencia en el incremento de la tasa de paro y se trasladará al mercado inmobiliario con reducción del número de compraventas y puede producirse una corrección del precio.

Que como ya te explicamos en el artículo el análisis del precio de la vivienda, en aquellas zonas geográficas en las que estemos creciendo a precios elevados, la corrección del precio de la vivienda será mayor.

Y si pones el ojo en mercados más neutros, el comportamiento del precio será más o menos plano, o por lo menos con menores descensos que en las zonas anteriormente nombradas.

Por eso siempre hacemos especial referencia a que estos son los datos globales de toda España, pero que hay que tener en cuenta un análisis territorial, y de ahí que últimamente venimos compartiendo contigo datos de dos comunidades como son Aragón y Cataluña, que nos sirven de ejemplo de ambas situaciones.

El análisis de la tasa de paro y su influencia en el mercado inmobiliario de Aragón.

En el caso de Aragón, la tasa de paro en 2007 fue del 4, 86%.

Un dato fantástico para lo que es la realidad del empleo y de la tasa de paro.

analisis-tasa-de-paro-y-su-influencia-mercado-inmobiliario-en-aragonA partir de ahí, se produce incremento que llega hasta el 22,86% y lleva a una caída del mercado inmobiliario.

Fíjate que esto te permite ver que la radiografía se repite en el análisis.

En 2014, es cuando comienza a recuperarse el número de compraventas en Aragón, pasando de más de 25 mil en 2007 a 7.300 compraventas en 2014,

¿Y a partir de 2014 que es lo que ocurre?

Pues lo que ocurre es que baja la tasa de pago y se recupera la actividad económica.

Eso sí, al igual que veíamos antes con los datos de España, tienes que tener cuidado con algunos suelos o estancamientos que te pueden inducir al error, pero si vamos a los últimos datos publicados, verás que llevamos los dos últimos trimestres repuntando la tasa de paro en Aragón.

Eso sí, cuatro puntos más o menos por debajo de la media nacional, que está por encima del 14% y en Aragón estamos el 10,64 %.

Una tasa de paro más baja que la media nacional pero con una tendencia al crecimiento que seguirá consolidado seguramente hacia niveles más intensos de tasa de paro en el segundo trimestre del 2020.

Por tanto la lectura es exactamente la misma y vuelve a marcarnos de nuevo la clara correlación entre la tasa de paro y su influencia en el mercado inmobiliario.

Cuando hay una baja tasa de paro se produce una elevada actividad de compraventas y en consecuencia crecimientos de precios y cuando incrementamos la tasa de paro, se baja el número de compraventas y por tanto bajan los precios.

Y viceversa.

Cuando recuperamos el empleo, recuperamos las compraventas y recuperamos precios.

Entonces muy atentos al seguimiento de la tasa de paro.

El análisis de la tasa de paro y su influencia en el Mercado Inmobiliario de Cataluña

Si nos centramos ahora en Cataluña, volvemos a ver la misma situación.

En Cataluña el nivel más alto de compraventas se produjo, en el año 2008 con un 7,47% en la tasa de paro.

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A partir de 2008 hay un cambio de tendencia en el sentido de que se produce un incremento de la tasa de paro hasta el año 2013, en el que se adquiere un máximo en el nivel de desempleo, llegando al 24,44%.

A partir de ahí, intensa recuperación del empleo, descenso de la tasa de paro y llegando a la situación actual que es del 10,66% en el primer trimestre de 2020 y que previsiblemente irá creciendo en los próximos trimestres.

Verás que en Cataluña se había producido un suelo en la tasa de paro, ya que desde 2018 estaban en tasas de paro estables, más o menos en torno al 10%, que representan cuatro puntos más o menos por debajo de la de la media nacional.

Una buena situación que parece que estaba consolidando.

Si trasladas ahora tu mirada al mercado inmobiliario de Cataluña, que está en torno a las 80.000 compraventas y que es un mercado que se viene consolidando durante más tiempo.
Si analizas los niveles de precios de la vivienda, que tuvieron un recorrido intensamente alcista durante el periodo 2014 2018, en los últimos períodos ya mostraba un comportamiento más plano.

Y en consecuencia puede, con una intensificación de la tasa de desempleo, recoger un ajuste más intenso en lo que es el comportamiento de las compraventas y del precio de la vivienda.

Por eso volvemos a insistir en la importancia de que los análisis los debes realizar a nivel territorial, teniendo en cuenta las circunstancias de cada ámbito geográfico., y en consecuencia, tener en cuenta lo que puede ocurrir.

Resumiendo.

Aspecto fundamental: El análisis de la tasa de paro te ayuda a anticiparte a los cambios de ciclo en el mercado inmobiliario.

Puedes también seguir cifras de afiliación a la seguridad social, pero la EPA es una magnitud muy interesante, especialmente en la tasa de paro o el número de ocupados, para intentar anticiparte a un posible cambio de ciclo inmobiliario.