Los datos de compraventas publicados esta semana por el INE  posiblemente sean la última foto fija que tengamos de como estaba el mercado inmobiliario antes del coronavirus.

Y aunque no es habitual que desde GAMERIN se analice este tipo de variables individualmente, entendemos que es importante para enmarcar la realidad del mercado inmobiliario con datos.

Remarcamos la palabra datos.

Porque ofrece la visión real del comportamiento del mercado y huye de sensacionalismos y predicciones de las que tan acostumbrados estamos en el sector y que tanto daño hacen.

Desde que iniciamos este proyecto, en el que el objetivo principal es dar transparencia y rigor al análisis del mercado inmobiliario, hemos oído, leído y visto multitud de inputs en los que da la impresión de que solo se remarcan los aspectos negativos del mercado y somos noticia relevante cuando el titular hace referencia a una comparativa con la burbuja inmobiliaria pasada.

El mercado inmobiliario es heterogéneo

Normalmente cuando se traslada por parte los medios de comunicación las opiniones de distintos analistas se tiende a tener una visión muy particularizada de determinados mercados.

Y realidad del mercado inmobiliario durante los últimos años ha sido muy asimétrica.

Ha habido una notable heterogeneidad.

Y creemos que es importante hacer referencia a esas realidades distintas que tienen los mercados y saber diferenciar que cuando se habla de resultados de Barcelona, Madrid o de Baleares, posiblemente no estemos hablando de la evolución que el mercado tiene por ejemplo en León, en Ourense o en Zaragoza.

Cada mercado es distinto y conviene mostrar su correspondiente realidad.

El espejo donde mirar para afrontar la vuelta a la actividad del mercado inmobiliario

Es posible que durante los próximos años, tengamos que vivir un proceso de progresiva recuperación o vuelta a la normalidad.

Y nuestra referencia podemos fijarla donde estaba el mercado antes de esta situación y por lo tanto es importante tener una visión de esa situación de aparente normalidad que teníamos antes de esta situación.

El análisis de las compraventas con los datos del INE de febrero de 2020

Vamos pues con el análisis del profesor Luis Fabra.

Como habrás visto en el vídeo, te hemos mostrado el análisis de compraventas a partir de los datos publicados por el INE en febrero de 2020.

Resultados publicados por el  INE de España en su conjunto y particularizando en los datos de Aragón y de Cataluña, para que veas tres realidades distintas del mercado en función de cada situación.

El análisis de las compraventas de vivienda en España.

Lo primero es que hay  44.000 compraventas de vivienda durante el mes de febrero.

Ya sabes que nos gusta desestacionalizarlos y este es un dato mensual, pero si vemos los últimos 12 meses, verás que es el cuarto mejor resultado mensual de los últimos 12 meses.

Curiosamente, el tercer mejor resultado es el mes de enero.

Y por lo tanto enero y febrero han sido muy buenos meses y si cogemos el dato anualizado, verás que tiene una tendencia claramente descendente y siguen manteniendo niveles por encima de las quinientas mil compraventas de vivienda en España.

Viendo los datos de  2014, en los que había poco más de 22.000 compraventas, hemos pasado en 5 años a duplicar las compraventas de vivienda en España.

Esto nos lleva a afirmar que en enero y febrero  de 2020 el mercado estaba funcionando fantásticamente.

Con una actividad muy potente en el ámbito inmobiliario, después de cinco a cinco años consecutivos creciendo.

Y de haber pasado de 300.000 compraventas a 540.000.

¿qué ha ocurrido?

Pues que lógicamente el mercado no puede crecer de forma ilimitada y consecuencia estaban en una situación de relativa naturalidad, de corrección o de ligero asentamiento de niveles, hacia cifras que todavía mostraban compraventas por encima de las 500 mil.

Por tanto, tendencia hacia ligera corrección con respecto a 2019 pero asentándose en niveles muy destacados de número de compraventa.

Un mercado sólido es lo que teníamos a nivel nacional.

Las compraventas de vivienda en Aragón

En Aragón se registraron 1.233 compraventas en el mes de febrero.

El tercer mejor resultado de los últimos 12  meses en número de compraventas de viviendas.

Si nos fijamos en el mes de enero, vemos que es el segundo mejor resultado.

Es decir, entre enero y febrero teníamos dos de los tres mejores resultados de los últimos 12 meses, únicamente superado por el mes de julio de 2019.

Por tanto, nuevamente unas cifras estupendas.

Si analizamos la serie histórica de compraventas de vivienda en Aragón, con los lógicos altibajos y demás por las circunstancias, porque en cuanto desciendes territorialmente encuentras más fácilmente dientes de sierra, pero la tendencia es evidente.

Veníamos de niveles de 400 y pico compraventas mensuales y estamos actualmente en 1.233.

Tuvimos dos meses mejores pero estamos muy en cuanto a la evolución del mercado con los datos del INE de febrero de 2020.

Si cogemos los datos anualizados para ver tendencias,  vemos unos máximos en 2019, parecía que luego se encogía el mercado.

Pero llevamos cinco o seis meses que el dato anualizado todavía mostraba una tendencia ascendente.

Con niveles muy próximos a los máximos de los últimos 11 años.

El mercado era un mercado muy fuerte.

Con unos fundamentales fantásticos y una tendencia claramente alcista por más que en el futuro se diga cualquier tipo de circunstancia, que para nada podemos hablar de mercado en corrección en Aragón o en mucha gran parte de la España interior, con los datos de febrero de 2020.

Hemos tenido crecimientos en torno al 20% durante gran parte de estos años, en todas las tipologías de vivienda. Usada y nueva.

En consecuencia, estamos creciendo de forma más moderada, pero estamos en una fase todavía ascendente.

Las compraventas de vivienda en Cataluña

Si tomamos como referencia del análisis las compraventas de vivienda en Cataluña, que es junto a Madrid, Baleares y el levante español las comunidades que estaban a la cabeza en volumen de mercado, vemos que las compraventas de vivienda en el mes de febrero en Cataluña son 6.810.

¿Qué ocurre en Cataluña?

Pues una realidad distinta a la de Aragón.

Distinta a otros ámbitos geográficos y posiblemente parecidos al caso de Baleares o al caso de Madrid, otros de los mercados emergentes durante los últimos 4 ó 5 años.

Lo que ocurre es que tenemos un buen resultado.

6.810 compraventas.

De hecho, si tomamos los últimos 12 meses, nos encontramos que es el sexto mejor resultado.

Ya no es ni el segundo, ni el tercero.

Es el sexto.

Pero el mes de enero el fue el tercer mejor resultado de los últimos 12 meses, únicamente superado por mayo y por junio de 2019.

Por tanto, en febrero de 2020 no estaban creciendo las compraventas de vivienda en Cataluña, pero el mercado está mostrando cuantías que para nada reflejaban una corrección o un ajuste que hemos leído y escuchado en unos pocos análisis.

Estaba fuerte.

Y ahí están las cifras claramente mostradas por el INE.

Un mercado, después de 5 años de crecimiento, en los que en Cataluña aumentó muchísimo el número de compraventas y los precios.

Si ves la tendencia, los datos analizados nos muestran que había obtenido los máximos en 2019, concretamente en la primera mitad del 2019.

Y en la segunda mitad del 2019 y enero y febrero de 2020,  a pesar de tener buenos resultados en torno a las 80.000 compraventas anuales, cuando veníamos de niveles de poco más de 40.000

Es una corrección sana, después de crecer año tras año a unos niveles en torno al 20% con respecto al año precedente.

¿Qué intentamos mostrar con los datos de compraventas de vivienda del INE?

Pues la foto del mercado inmobiliario antes del coronavirus.

Si nos ceñimos a los datos, las manifestaciones de que el mercado estaba en una mala situación no se ajustan la realidad, porque claramente mostraban un mercado fuerte, un mercado sólido.

El mercado inmobiliario español estaba en unas cifras en las que había dejado de crecer pero con una notable fortaleza.

Que lógicamente, después de cinco años de crecimiento, tenía que corregir.

Pero una corrección en los niveles que observamos.

¿Qué va a ocurrir durante los próximos meses en el mercado inmobiliario?

No somos adivinos.

Pero vamos a intentar analizar todos los datos que vayan saliendo.

Porque también escuchamos cosas relativas a precios que nos gustaría ir puntualizando.

Y aunque no tengamos datos del mes de marzo o del mes de abril, parece evidente que si te cierran el mercado en marzo 15 días y no vendes nada , pues… la realidad es que ese mercado no funciona porque está cerrado.

Pero eso no quiere decir que los precios tengan que tener un comportamiento en línea con las compraventas.

Conviene diferenciar lo que es una cosa y lo que es la otra.

Para que haya una corrección importante en precios tiene que haber una presión de la demanda hacia abajo y sobre todo un escenario de mercado en el que el oferente esté en la situación de verse obligado a asumir unos determinados precios o tenga la imperiosa necesidad de vender.

Una realidad muy distinta a la que vimos en 2008 con un volumen importante de activos en manos de la banca.

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