Si el urbanismo lo podemos definir como aquella competencia encargada de ordenar el espacio urbano de las ciudades, el planeamiento y, en particular, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU, en adelante) es el instrumento normativo que lo regula; desde el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio a las diferentes clases de suelo y, por supuesto, los usos urbanísticos:

  • residencial
  • comercial
  • deportivo
  • industrial
  • y un largo etcétera

Estos son algunos de los usos que, en función de la ordenación del PGOU, se considerarán principales o dominantes, compatibles, complementarios y admisibles o, directamente prohibidos, en función de la zona de la ciudad en la que nos encontremos.

Porque es el fin último del PGOU y, por extensión, del urbanismo, ordenar el espacio urbano de una ciudad y, con él, sus usos.

Qué características tienen que tener los locales y las viviendas resultantes

Zaragoza aprobó definitivamente su PGOU el 13 de junio de 2001, con texto refundido aprobado el 6 de junio de 2008 (BOA 30/6/2008); y a lo largo de estos años ha sufrido hasta 176 modificaciones de su contenido.

La última, de importante calado, precisamente, en cuanto al uso de los locales comerciales de planta baja de la ciudad existente, posibilitando su transformación en vivienda y, por tanto, su uso residencial, requerirá que, entre otra condiciones técnicas sobre iluminación, accesibilidad, ventilación y demás recogidas en el propio PGOU para cualquier vivienda, se logre cumplir, al menos, el programa mínimo de vivienda del artículo 2.3.16 de sus normas, consistente en:

  • Una superficie mínima de 37 m2 de superficie útil distribuidos en:
    • una estancia-cocina
    • un dormitorio doble
    • y un aseo con ducha;
  • si bien, el nuevo artículo 2.3.24 exige, además, que en locales de hasta 140 m2 la superficie útil mínima de las viviendas resultantes lo sea de 45 m2
  • y, en el caso de locales de más de 140 m2, al menos, de 55 m2 útiles.

¿Qué locales no pueden convertirse en viviendas en Zaragoza?

Además, la modificación excluye de esta posibilidad, aquellos locales que:

  • Se encuentren ubicados en la malla básica de la ciudad
  • En la zona B del Plan, básicamente la 1ª corona de la ciudad

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  • En ámbitos prohibidos por planes especiales de ordenación de la actividad comercial y, en todo caso, en las calles relacionadas en el nuevo artículo 2.3.22
  • En las zonas saturadas según declaración de la Ordenanza Municipal de Distancias Mínimas y Zonas Saturadas;

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  • En aquellos locales que linden con actividades molestas tales como discotecas, bares con música, pubs y otros en los que concurran circunstancias semejantes;
  • Y aquellos locales donde se esté desarrollando o se haya desarrollado una actividad comercial , industrial, de oficinas o de estacionamiento de 5 o más vehículos en los últimos 36 meses, a salvo proyectos de rehabilitación integral de edificios.

Por su parte, en aquellos ámbitos de actuación integrada o sistemática, que hubiesen terminado hace más de 5 años, también se podrá aplicar esta modificación nº 176 y, por tanto, convertir locales en viviendas pero, como quiera que afectará a las dotaciones locales de cesión obligatoria por el desarrollo urbanístico correspondiente y, más importante aún, supondrá un incremento de su edificabilidad residencial máxima, no solo conllevará la correspondiente modificación del planeamiento de desarrollo correspondiente sino, además, como actuación legal de dotación, conforme al artículo 2.3.26 de las normas del PGOU, el interesado deberá afrontar la cesión de las dotaciones y del 10% de cesión del aprovechamiento necesario para cumplir con el mandato constitucional de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actividad urbanística (artículo 47 CE). Y, todo ello, además, siempre y cuando, a juicio del Ayuntamiento de Zaragoza, no se quiebre el equilibrio necesario entre el número de viviendas y dotaciones públicas necesarias para el ámbito concreto de que se trate.

Calles de Zaragoza en las que no se pueden convertir locales en viviendas, según la modificación 176 del PGOU

A continuación, te enumeramos las calles de Zaragoza en las que no podrías cambiar el uso de un local comercial en vivienda, según la modificación 176 del PGOU aprobada:

Calles de Zaragoza excluidas del cambio de uso de locales en viviendas en la Zona B

En la zona B del plan general, las siguientes avenidas, paseos, calles o plazas de Zaragoza:

banner-hipoteca-a-un-paso-ibercaja-el-banco-del-vamosAlfonso I, Josefa Amar y Borbón, plaza de Ariño, Azoque, Blasón Aragonés, Juan Bruil, Cádiz, Antonio Candalija, Canfranc, plaza del Carmen, Casa Jiménez, plaza de César Augusto, Cinco de Marzo, Cinegio, Joaquín Costa, Cuatro de Agosto, Echegaray y Caballero, Espoz y Mina, Estébanes, plaza de José María Forqué, Marceliano Isábal, plaza del Justicia, Libertad, Madre Rafols, plaza de la Magdalena, Manifestación, Mártires, Mayor, Méndez Núñez, Mina, José Pellicer de Ossau, Isaac Peral, Ramón Pignatelli desde Madre Rafols a plaza del Portillo, plaza del Pilar, Pino, plaza del Portillo, Ramón y Cajal, plaza de Salamero, plaza de San Bruno, plaza de San Felipe, San Jorge, San Miguel, plaza de San Miguel, plaza de San Pedro Nolasco, San Vicente de Paúl, Felipe Sanclemente, plaza de Santa Cruz, plaza de Santa Engracia, plaza de Santiago Sas, plaza de la Seo, Agustina Simón, plaza de Sinués Urbiola, plaza de los Sitios, Sobrarbe, Teniente Coronel Valenzuela, Torre Nueva, Antonio Valcarreres, Verónica y Jerónimo Zurita.

Calles de Zaragoza excluidas del cambio de uso de locales en viviendas por prohibición de los planes especiales de ordenación comercial

Ámbitos donde lo prohíben los planes especiales de ordenación de la actividad comercial a que se refieren los artículos 2.6.9,3 y 2.5.2 de estas normas, y, en defecto de éstos en los ámbitos a que se refieran, cuando las viviendas hubieran de limitar con las siguientes avenidas, paseos, calles o plazas:

Arquitecto Yarza, Vicente Berdusán, Calella, plaza de las Canteras, Ciudad de Soria, Compromiso de Caspe, Cortes de Aragón, Damas, Delicias, Doce de Octubre, Doctor Cerrada, Doctor Iranzo, Don Pedro de Luna, José María Escrivá, Fray Julián Garcés, Pablo Gargallo, Jota, José María Lacarra, Mariano Lagasca, Lasierra Purroy, León XIII, Madre Vedruna, Salvador Minguijón, Monasterio de Siresa, Reina Fabiola, plaza de la Reina Sofía, Pedro María Ric, Leopoldo Romeo, plaza de San Francisco, San Ignacio de Loyola, San Juan de la Peña, plaza de San Sebastián, San Vicente Mártir, avenida de Santa Isabel, plaza de Albert Schweitzer, Sobrarbe, Marcelino Unceta, plaza de Utrillas y Francisco de Vitoria.

Puedes consultar más información publicada sobre el cambio de uso de locales en viviendas aquí.

Luis J. Solana. La importancia de estar bien asesorado.