Hoy queremos salirnos un poco de la cruda actualidad y tratar otros temas relacionados con el Mercado Inmobiliario que suscitan el interés de profesionales, inversores y particulares.

En particular, darle una nueva vida a tantos y tantos locales vacíos que los propietarios llevan tiempo sin rentabilizar ante la imposibilidad de alquilarlos, está siendo una solución cada vez más demandada.

Pero antes de empezar, me gustaría contarte una pequeña historia.

Eso sí quieres ir al grano, no dudes en bajar más abajo de este artículo donde te detallamos los 6 pasos para convertir en vivienda un local que no consigues alquilar.

Y es que queremos contarte la historia porque la verdad es que hoy estamos muy contentos.

Que ¿por qué?

Pues porque la redacción de este artículo surge del puño y letra de un agente inmobiliario que a raíz de leer el artículo, quiere compartir con el resto de profesionales su propia experiencia.

La experiencia de un agente inmobiliario gestionando la conversión de un local en vivienda

Si, si.

Porque para entrar con detalle en un tema no hay nada mejor que haberlo vivido en primera persona.

¿no crees?
Además se trata de un agente inmobiliario con más de 25 años en el sector y que tiene la inquietud de continuar aprendiendo y formándose cada día, como demuestra que en la actualidad está cursando el MERIN, que si nos sigues habitualmente ya sabrás que es como denominamos a los títulos en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.

Y que por cierto, ya estamos adaptando para ofrecerte la modalidad online para dar respuesta a tantas demandas que llevamos tiempo recibiendo y, que en su próxima edición para la que podrás matricularte a partir de junio, vendrá a completar la formación presencial, que por supuesto continuará siendo cantera del sector inmobiliario y fuente de actualización de conocimientos inmobiliarios.

Volviendo al tema que nos ocupa, te dejamos ya con este interesante artículo de José Martínez Martín, que desarrolla su actividad profesional en la agencia inmobiliaria Gallego y Martínez en Huesca y que nos comparte su propia experiencia en el cambio de uso de un local en vivienda.

Pasos a seguir en un cambio de uso de local a vivienda.

En respuesta al artículo publicado en este portal inmobiliario de hace unos meses en el que se planteaba la pregunta ¿es posible un cambio de uso de los locales comerciales en Zaragoza?, me gustaría responder, aunque con matices, para aportar mi experiencia en esta cuestión, ya que he tenido la oportunidad de tomar parte en operaciones de este tipo.

No en Zaragoza.

Sino en su ciudad vecina, Huesca.

La posibilidad de cambiar el uso de un local a vivienda, es una de las cuestiones que muchas veces se han planteado nuestros clientes, o nosotros mismos.

Yo, en más de 25 años dedicados a la intermediación inmobiliaria, nunca había realizado ninguno hasta el año pasado.

De ahí el motivo de compartir mi experiencia para que, si quieres hacer un cambio de uso de local a vivienda, sepas que se puede hacer.

Insisto que hablo de Huesca.

Pero al fin y al cabo será cuestión de consultar en cada ayuntamiento las normas urbanísticas y luchar todo lo que sea necesario para llevarlo a cabo.

Eso sí, siempre y cuando tengamos claro su viabilidad y su rentabilidad.

¿Cuándo un local es idóneo para convertirlo en vivienda?

Antes de citar normativas y pasos a seguir, quiero aclarar que no todos los locales tienen que ser viviendas.

Nosotros mismos, como profesionales, hemos de saber cuándo un local, por su ubicación, sus dimensiones, forma, huecos de luces y demás detalles, es adecuado para convertirlo en una vivienda.

Porque además, existen otras opciones de cambio de uso de un local que ya se ha tratado en el artículo de este mismo portal inmobiliario, escrito por el presidente de ECOS, D. José Antonio Pueyo.

¿Es legal un cambio de uso de un local comercial en vivienda?

Para mí el punto de partida fue conocer la  Sentencia nº 729/2014 de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 3.12.2014 en la que se recoge:

Existe “una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria…”

¿Puedo convertir un local comercial en vivienda sin la aprobación de la comunidad de propietarios?

La sentencia además menciona que no será necesaria autorización de la comunidad siempre que no altere servicios o elementos comunes, ni modifique las cuotas de participación”. 

Es decir, que existe jurisprudencia que nos autoriza a un cambio de uso de local a vivienda sin necesidad del consentimiento de la comunidad de propietarios, si cumplimos los siguientes requisitos:

  • Que no esté legalmente prohibido.
  • Que no conste limitación o prohibición expresa del cambio de uso en su título constitutivo o regulación estatutaria.
  • Que en dicho cambio de uso no se alteren servicios o elementos comunes.
  • Que no se modifiquen las cuotas de participación.

No obstante, antes de proceder, es obligado consultar la escritura de propiedad.

Y confirmar que no tenemos ninguna limitación de propiedad, de cargas, o tratarse de viviendas de VPO, … caso que abordaremos al final del artículo.

6 Pasos a seguir para realizar un cambio de uso de local a vivienda.

Vamos con ellos:

1º.- Consultar los estatutos de la comunidad.

Si no aparecen reflejados en la escritura, los podemos solicitar al Registro de la Propiedad al que corresponda el local en cuestión y tendrás que realizar las siguientes comprobaciones:

  • Comprobamos que no está expresamente prohibido el cambio de uso.
  • Analizamos todo lo que el propietario del local está autorizado a realizar o no sin consentimiento de la comunidad.
  • Consultamos en particular si se le autoriza a instalar salidas de humos sin aprobación de ésta, dado que puede ser necesaria para poder llevar a cabo el cambio de uso.
  • Nos aseguramos que el cambio no altera los servicios o elementos comunes y además que no se modifican las cuotas de participación.

2º.- Consultar la normativa urbanística.

Deberemos consultar el Plan General del Municipio donde se encuentre el local.

Entre los usos permitidos debe estar el uso residencial sin restricciones de la planta en la que se encuentre.

Puede darse el caso que esté permitido el uso residencial pero que esté prohibido en la planta baja, en cuyo caso no podríamos realizar el cambio.

3º.- Consultar normativa geométrica.

Tendremos que cumplir con lo que establezcan las normas sobre habitabilidad, condiciones de volumen y demás parámetros urbanísticos, teniendo en cuenta que éstas varían según el municipio.

4º.- Proyecto, licencia de obras y de cambio de uso.

Consultados los estatutos, la normativa urbanística y la normativa geométrica, podemos encargar a un técnico que realice el proyecto, solicite licencia de obras y de cambio de uso, todo ello una vez que hayamos definido, junto con el propietario y el técnico, el producto que nosotros consideremos que puede tener más aceptación y rentabilidad tanto para destinarlo al alquiler como a la venta.

En el caso al que se refiere este artículo, por la localización, su forma y dimensiones, se ha convertido un local exterior de esquina de 250 m2  en  cuatro apartamentos de un dormitorio y uno de dos.

5º.- Escritura de Subdivisión Horizontal.

Estamos hablando de que hemos dividido un local en cinco apartamentos, y por lo tanto, para la realización de dicha escritura de Subdivisión Horizontal deberemos aportar a la notaría la siguiente documentación:

  • escritura de propiedad
  • licencia urbanística de obras y cambio de uso
  • copia de los estatutos de la comunidad
  • copia del proyecto
  • certificado energético
  • copia del impuesto municipal de inmuebles
  • Fin de Obra y Licencia de Primera Ocupación.

6º.- Liquidación de impuestos, inscripción registro, presentación en catastro y comunicación a la comunidad de vecinos.

El impuesto que tendremos que liquidar será el 1,5% en concepto de Actos Jurídicos Documentados del valor dado a la subdivisión horizontal.

Posteriormente, lo inscribiremos en el registro y prestaremos copia en  la oficina de catastro para que se le asignen referencias catastrales independientes a cada finca resultante.

Por último, lo comunicaremos al administrador de la comunidad para que gire a cada inmueble la cuota de comunidad asignada.

¿Se puede convertir un local calificado como VPO en vivienda?

Cuando el local se encuentre en un edificio de Viviendas de Protección Oficial igualmente se puede realizar el cambio.

En este caso tenemos que tener en cuenta varias limitaciones que nos vamos a encontrar:

1.- Hecho el cambio de local, la vivienda resultante tendrá la calificación de VPO desde el momento que se realiza el cambio, no desde que se hizo el edificio.

Por lo tanto durante 30 años tendrá las limitaciones de VPO, pudiéndose descalificar a partir de los 15 años devolviendo las ayudas con los intereses legales, si se hubieran obtenido.

2.- Si quisiéramos vender la vivienda nos encontraríamos con la limitación de precio, fijado en nuestra comunidad por la Diputación General de Aragón.

En el caso de Huesca capital, al ser VPO de Régimen General y de promoción privada el precio máximo de venta sería de 1273,44 €/m2.

3.- Si queremos alquilar la vivienda, dependiendo si la calificación del edificio es VPO o VPA, la renta anual del alquiler sería de un 7% o de un 5% del valor de venta fijado por la DGA.

4.- Tanto para el alquiler como para la venta, el inquilino o el comprador deben reunir los requisitos de demandantes de Vivienda de Protección Oficial y además se ha de solicitar autorización a la DGA tanto para alquilar como para venta.

Me gustaría terminar diciendo que, como profesionales de la intermediación, somos nosotros los que tenemos que hacer la primera valoración para comprobar que realmente el cambio de uso es viable y sobre todo rentable.

Como ya he dicho antes, no todos los locales cerrados, desde hace mucho tiempo tenemos que convertirlos en viviendas, ya  que existen otras muchas alternativas: residencias comunitarias, residencias de estudiantes, locales de ocio y reunión, sociedades gastronómicas,…

Hasta ahora estos inmuebles han tenido un uso de locales comerciales, pero posiblemente el cambio en la forma de comercio actual, en el que casi todo se deriva al comercio online, haga que muchos de estos inmuebles terminen como locales sociales.

En el citado artículo de D. José Antonio Pueyo, una de las cosas que pedía era flexibilización de las normativas y un cambio en el Plan General de Ordenación Urbana en Zaragoza para los cambios de usos.

Por lo que se refiere a Huesca posiblemente he encontrado más trabas en la apertura de algunos locales comerciales que en estos cambios de uso.

Coincido con él en que, dada la situación actual del comercio, la flexibilización sea para todos los locales, tanto para comercio como para cambio de uso a vivienda, ya que al fin y al cabo, lo que pretendemos es dar salida a esos locales eternamente cerrados y de paso hacer una ciudad más acogedora.

Galería fotográfica cambio de uso de local en vivienda

Una voz de esperanza para el mercado inmobiliario tras el coronavirus

Para finalizar, quiero dar mi apoyo a todos los que disfrutamos trabajando en este sector, a todos los trabajadores, autónomos y empresarios.

Decirles que, por situaciones parecidas a las que nos encontramos en estos momentos ya hemos pasado y que, si hemos salido con mucho trabajo y sacrificio de las anteriores, lo mismo haremos esta vez.

Ya estamos curtidos en esto de superar obstáculos.

Mucho ánimo que trabajo no nos va a faltar.