Mucho se habla en los últimos tiempos del impacto de las viviendas de uso turístico en las grandes ciudades y en los municipios más turísticos. Pero, como usuario, ¿qué es realmente lo que debo conocer de este tipo de viviendas?

Si nos atenemos al régimen general de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción original de 1994, el alquiler de una vivienda por o para la temporada de verano se sometía al régimen de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, es decir, al mismo régimen del arrendamiento de locales de negocio, donde prima la voluntad de las partes, entre otras cuestiones, en cuanto al régimen de duración del alquiler.

Sin embargo, la incidencia de las nuevas tecnologías, unido al creciente sector de los conocidos como “pisos turísticos” y la competencia en turismo propia de las Comunidades Autónomas, llevó al legislador estatal a introducir un apartado e) en el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por Ley 4/2013, excluyendo de dicha Ley:

(i) la cesión temporal de una vivienda amueblada y en condiciones de uso inmediato,

(ii) comercializada con fines lucrativos a través de canales de oferta turística y

(iii) sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial, esto es, de cada Comunidad Autónoma.

Y de dicha exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cabe preguntarse ahora:

(i)  cuál es el régimen jurídico aplicable a esas viviendas o pisos turísticos y

(ii) cuál es el régimen jurídico aplicable al contrato en virtud del cual se produce su cesión temporal en tanto en cuanto, como hemos visto, la Ley de Arrendamientos Urbanos las excluye expresamente, mientras la legislación turística tiene carácter administrativo.

¿Cómo saber si una vivienda puede destinarse a uso turístico?

Y lo primero que debe aclararse es que el concepto de vivienda turística va a depender de la regulación propia de cada Comunidad Autónoma. Así, por ejemplo, en Aragón, el artículo 40 del Decreto Legislativo 1/2016, de 26 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón, considera viviendas de uso turístico

“aquellas que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa, de acuerdo con los límites y las características que se determinen reglamentariamente”.

Como vemos, en el caso de Aragón la definición de vivienda turística coincide esencialmente con la del Estado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y, además, en el caso de Aragón, el artículo 2 del Decreto 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón, define “cesión temporal” como “toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a un mes por usuario”.

 Esta normativa sectorial regula, asimismo, las obligaciones de carácter administrativo que deben cumplir, desde un punto de vista turístico, quienes deseen dedicarse a la cesión temporal de viviendas turísticas, como por ejemplo la declaración responsable ante el Servicio Provincial de Turismo sobre el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para destinar la vivienda a uso turístico.

Y la pregunta ahora sería:

¿Cuál es el régimen jurídico de los contratos de cesión temporal de viviendas de uso turístico?

Ya hemos dicho que no es aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Pues bien, al estar excluida expresamente la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos que formalicen estas cesiones y, además, no haber regulación turística sectorial en tanto normativa de carácter administrativo, tendremos que acudir al Código Civil y concluir que el título en virtud del cual se cederá y ocupará una vivienda turística será un contrato de arrendamiento por el tiempo acordado (por ejemplo, en Aragón, por régimen administrativo del sector turístico, necesariamente igual o inferior a un mes) y por un precio cierto pactado por las partes pero que, por aplicación de nuevo de esa normativa sectorial, en Aragón deberán ser públicos y constar ya en la publicidad relativa a la vivienda, incluyendotoda carga, tributo o gravamen”. 

¿Y qué ocurre si la vivienda que alquilo para pasar mis vacaciones es de un amigo o familiar o simplemente no se comercializa por canales de oferta turística?

En estos casos se trataría de una vivienda no excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, sujeta al régimen contractual de los arrendamientos para usos distintos del de vivienda, que podemos resumir como aquellos en los  que

(i) no se aplicaría la normativa turística de cada Comunidad Autónoma y

(ii) donde el plazo y precio sería el pactado por las partes.

En conclusión:

(i) desde un punto de vista del arrendador, lo más importante en los pisos turísticos es cumplir con toda la normativa turística si la actividad tiene encaje en el concepto analizado de cesión temporal de viviendas turísticas en tanto en cuanto, de lo contrario, puede verse sometido al régimen sancionador de la propia normativa turística aplicable;

(ii) desde el punto de vista del arrendatario, lo más relevante es contar con unas garantías normativas en el caso de las viviendas turísticas que, por el contrario, no encontramos en otro tipo de arrendamientos;

(iii) y desde el punto de vista contractual, en definitiva, que lo que habrá siempre es un contrato de arrendamiento bien sometido al Código Civil o bien a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Luis J. Solana

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