Existe una magnitud que permite obtener los primeros signos de un cambio de ciclo, pero ¿puede fallar?

La evolución del mercado inmobiliario durante los últimos quince años ha generado el mayor recorrido alcista y bajista en la mayor parte de las variables inmobiliarias. La «montaña rusa» vivida en el mercado inmobiliario español no tiene precedentes en nuestra reciente historia económica.

Resulta relativamente frecuente escuchar a personas, analistas… que hacer referencia al hecho de que ellos ya habían estimado que el mercado iba a bajar, iba a subir…., sin embargo, repasando la literatura, resulta que efectivamente lo avisaron pero cuatro años antes de que verdaderamente el mercado bajara o tres años antes de que el mercado subiese…., en definitiva, es difícil encontrar estimaciones precisas y rigurosas de un cambio de ciclo inmobiliario.

En las charlas, conferencias, mesas redondas…. en las que participo, normalmente realizo una descripción de la situación y evolución del mercado inmobiliario y, posteriormente, para huir de lo que D. Ramón Tamames utilizaba como definición de economista («aquel que habla de lo que todo el mundo ya sabe y además no se le entiende»), intento identificar las variables que condicionan el comportamiento futuro del mercado inmobiliario, normalmente de vivienda.

De este modo, hago referencia a datos de población, tipos de interés, actividad hipotecaria, demanda extranjera, expectativas, salarios, empleo, accesibilidad…, de forma que, dentro de este marco general de comportamiento de las variables, se pueda identificar un patrón futuro de comportamiento en el mercado inmobiliario de vivienda.

Sin embargo, podemos hacernos la pregunta de si verdaderamente existe o no una magnitud que permita anticiparnos al hecho de que el mercado de vivienda a corto o medio plazo va a cambiar de tendencia, tanto al alza como a la baja.

Si debo elegir una magnitud, me quedaría con la siguiente: el número interanual (últimos doce meses) de compraventas de vivienda. Adjunto a continuación el gráfico de evolución del número de compraventas interanuales de vivienda en Aragón durante los últimos años y analizamos si efectivamente con esta única magnitud se pudo o no anticipar los cambios de ciclo de 2007 (paso de ciclo alcista a ciclo bajista) y de 2015 (paso de ciclo bajista a ciclo alcista).

Observe la línea azul, que recoge el total general de compraventas, y fíjese en el resultado del primer trimestre de 2006. En el segundo trimestre de 2006 cambió de tendencia, el número interanual de compraventas de vivienda había descendido. Comenzaron los primeros avisos y en 2007 empezaba a generalizarse la impresión del cambio de ciclo. El resultado posterior el gráfico lo muestra claramente, una intensa tendencia descendente que llevó a dejar el número de compraventas de vivienda en un 25% del número registrado en 2006. En consecuencia, si hubiéramos hecho caso a este indicador habríamos acertado.

Si nos vamos a la actual fase del ciclo, observe el resultado del primer trimestre de 2014, periodo en el que se alcanzó el menor resultado de número de compraventas de vivienda de Aragón de la serie histórica. El segundo trimestre de 2014 el número interanual de compraventas presentaba un ascenso, cambiaba de tendencia. Nuevamente, el comportamiento siguiente ya lo conocemos: continuidad de la tendencia alcista del mercado inmobiliario hasta el momento actual. En consecuencia, una vez más, si hubiéramos hecho caso a este indicador en el segundo trimestre de 2014 habríamos acertado.

Sin embargo, no siempre resulta así de sencillo. Observe lo ocurrido en el tercer trimestre de 2009. Se produjo un incremento durante cinco trimestre consecutivos del número de compraventas interanuales. Si hubiéramos hecho caso en ese momento al indicador nos habríamos equivocado. ¿Por qué falló el indicador? La respuesta no es sencilla, pero tiene explicación. Un número elevado de compraventas de vivienda realmente correspondían a daciones en pago con entidades financieras. Era el momento de crisis económica, financiera e inmobiliaria, en el que no pocas entidades financieras optaron por quedarse las viviendas sobre las que habían concedido un crédito hipotecario por el importe de la deuda. El título de transmisión utilizado fue el de compraventa en muchísimos casos, dando lugar a este resultado engañoso, que no tenía un fundamento real de mercado. Hubiese sido necesario en ese caso analizar el peso de compras de vivienda por personas físicas y por personas jurídicas.

Posteriormente, en el cuarto trimestre de 2012 volvió a mostrarse un cambio de tendencia en los resultados interanuales de número de compraventas de vivienda. Ese incremento continuó durante dos trimestres más, dando lugar posteriormente a ligeros descensos durante tres trimestres, marcando el mínimo en el primer trimestre de 2014, para posteriormente no parar de subir. En este caso entiendo que el comportamiento no fue engañoso, sino que no contaba el mercado en 2012 con la suficiente fortaleza como para iniciar de forma sostenida un ciclo alcista como el que se inició en 2014.

En consecuencia, al margen de los riesgos propios de tomar una única magnitud como síntesis del comportamiento futuro de un mercado, bajo mi punto de vista es una de las magnitudes que debemos considerar y seguir más detenidamente para anticiparnos a un cambio de ciclo inmobiliario en el mercado de vivienda.

Luis Alberto Fabra Garcés

Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario GAMERIN