¿Quieres saber cual va a ser el comportamiento del precio de la vivienda?

Pues creemos que este no es el canal adecuado, porque si algo nos caracteriza es el basar los análisis en los datos y desgraciadamente, todavía no están disponibles.

Aún así, si que tenemos algo importante que contarte.

Y es que el precio de la vivienda está siendo una de las cuestiones más nombradas en las últimas semanas.

Venimos viendo y escuchando noticias, donde se manifiestan estimaciones sobre los ajustes en el precio de la vivienda en el futuro.

Es algo que nos llama la atención porque como ya te habíamos adelantado, no disponemos de datos, y ante un mercado prácticamente cerrado, hablar de precios cuando no hay compraventas es algo de extrema dificultad.

Estamos viviendo una situación tan novedosa y distinta a lo que hemos tenido hasta la fecha, que es muy complicado hablar de cuantías y por lo tanto, parecen a priori noticias algo sensacionalista y basadas en presuntos ajustes que los propietarios han trasladado a los portales inmobiliarios, es decir, casos muy particulares que también se dan en otras coyunturas de mercado.

Lo que sí que es evidente es que esta situación va a suponer una corrección de precios.

Pero igual de importante es conocer la realidad de cada mercado y el ámbito en el que nos movemos, porque hay que recordar que en los últimos 5 años hemos vivido un mercado muy heterogéneo.

Siguiendo en esta línea, Luis Fabra nos muestra 3 ejemplos de la evolución de los precios de la vivienda, España, Aragón y Barcelona, para entender que este ajuste en precios de la vivienda no tiene por qué afectar por igual a todos los mercados.

El comportamiento del precio de la vivienda en España

Comenzamos mostrándote la serie que elaboramos para el colegio de registradores del índice de precio de vivienda de venta repetidas (IPVVR), donde vemos la evolución del precio hasta el 2007.

Crecimiento importante, corrección de precio desde el 2007 hasta el 2014 y desde el 2014 ó 2015 hacia adelante, crecimiento.

Si nos vamos a los índices en los últimos cinco años el crecimiento ha sido del 37,20% y vemos que la recuperación ha sido importante.

A pesar de esto, estamos por debajo de los máximos. Estamos en una corrección del 11,88 por ciento, por debajo de los máximos de 2007, pero en los últimos cinco años el crecimiento ha sido superior al treinta por ciento.

Si analizamos las gráficas de evolución de las tasas de variación, vemos que desde la segunda mitad del 2014, el crecimiento del precio de venta fue positivo.

Lógicamente pasar de poco más de 300.000 a 540.000 compraventas de vivienda que tuvimos en máximos de 2019, y aunque el precio siempre reacciona después de la demanda, vemos que esa creciente demanda fue generando crecimientos del precio de la vivienda.

Según las cifras que manejamos, el crecimiento del precio de la vivienda no llegó nunca al 10% y en datos interanuales en torno al 7 y 8%.

¿qué estaba ocurriendo?

  • Que en los últimos trimestres de 2019 se fue poco a poco moderando la tasa de crecimiento
  • El precio de la vivienda seguía creciendo al 5,89% a cierre del año 2019.
  • Y en el primer trimestre 2020, que publicaremos dentro de dos o tres semanas, seguramente mostrará una moderación más intensa del ritmo decreciente de precios, por debajo del 5%.

Esa era la tendencia natural que venía mostrando el mercado.

La moderación de las tasas de crecimiento y la situación que estamos atravesando con cierre de mercado y las consecuencias económicas en empleo,  actividad económica y demás, va a intensificar que esa moderación de la tasa de crecimiento sea todavía más intensa, incluso pudiendo llegar a una reducción de precios.

El comportamiento del precio de la vivienda en Aragón

En Aragón ha ocurrido  algo distinto a lo que veíamos para la media nacional y que puede ser similar a lo que ha pasado en gran parte de la geografía española, de la España interior.

Y es que durante buena parte del ciclo de recuperación del mercado, de 2014 en adelante, con crecimientos del número de compraventas superiores, nos encontramos en una situación casi perfecta de mercado, en el que en Aragón crecíamos en número de compraventas entre el 10 y el 20% año tras año,…

Mientras que los precios permanecían estables.

Es a partir de la segunda mitad del año 2018 cuando se intensifica el crecimiento del precio de la vivienda de tal manera que llega un momento, a finales del cuarto trimestre de 2019, que ya avisamos que era un riesgo.

Precisamente uno de los mayores problemas que podía tener el mercado inmobiliario aragonés era que este crecimiento del precio de la vivienda no era sostenible.

Es decir podía afectar, y estaba afectando de hecho, al número de compraventas.

Por tanto, ¿qué podemos preveer con el precio de la vivienda en Aragón?

  • Que se produzca una corrección lógicamente del precio de la vivienda
  • Que pueda incluso a lo mejor llegar a tasas negativas
  • Pero que no lo va a tener sencillo

Resumiendo,  que vamos a ir a un escenario donde los soportes son mayores porque hemos tenido un crecimiento de precios relativamente reciente, de seis, siete u ocho trimestres, entre año y año y medio de crecimiento del precio de la vivienda más o menos intenso.

Mientras que el resto ha sido un periodo de estabilidad de precios.

Y por lo tanto, en términos absolutos,  es más difícil que tengamos correcciones importantes en los próximos trimestres.

Repetimos que esta situación que ponemos sobre la mesa para  Aragón, está también presente para buena parte de la geografía española, de la España interior.