Las capitales aragonesas no parecen presentar problemas de desajustes entre la expectativa de valor de la vivienda y los fundamentos económicos en las ciudades.

Las burbujas no son un fenómeno anómalo en los mercados inmobiliarios, propensos a que los precios suban por encima de lo que sería justificable a través de las variables que influyen en su valor. Lo que identifica con claridad una burubuja es que el crecimiento deja paso a una fuerte corrección, como ocurrió en España hace ya unos años.

La concentración de la población de los países desarrollados en las ciudades y el fenómeno de la financiarización de la economía hace que esta sea una dimensión óptima para evaluar la formación de burbujas en el sector. En esta línea, el banco UBS publica todos los años un índice para medir la probabilidad de encontrar una burbuja en una serie de ciudades alrededor del planeta. El informe de este año debe estar a punto de salir, pero el del año pasado ponía a la cabeza de las ciudades más arriesgadas para invertir a Toronto, donde los precios habían subido un 50% durante los últimos 5 años (un 8’4% anual en promedio); a ésta la seguían Estocolmo, Munich y Vancouver como ciudades donde la probabilidad de un desplome de los precios es elevada. No figuraba el año pasado ninguna ciudad española, pero sí Amsterdam, París y Milán en Europa continental.

El índice de UBS se basa (resumidamente) en la evolución de los ingresos y rentas de la ciudad y en el diferente comportamiento de los precios con respecto al de otras ciudades del país. Este es un enfoque interesante para aplicar en el mercado español, con algunas matizaciones.

En España el diluvio de crédito al sector tardará en volver a repetirse y desde luego no se está produciendo ahora, además, buena parte de la adquisición de vivienda se produce sin hipotecar ésta, por lo que los bajos tipos de interés no influyen demasiado en una potencial sobrevaloración de activos, si bien no deja de ser un factor muy relevante a la hora de decidir en qué capital financiera se invierte.

Sin embargo la escasa construcción de nueva vivienda y las características turísticas de algunas de nuestras ciudades pueden impulsar los precios de modo que los residentes en determinadas zonas de la ciudad se vean expulsados. Esto es un fenómeno que ya se da en algunas ciudades debido al alquiler vacacional.

Los datos para el primer trimestre de 2018 destacan unas pocas ciudades con crecimientos anuales de dos dígitos, que además han repetido por tercera vez. Estas serán aquellas a las que se deba prestar especial atención al publicarse los resultados del segundo trimestre, puesto que es un primer signo de alerta, al que sigue estimar si la evolución de los niveles de renta justifican los crecimientos, ya sea por turismo o por otro tipo de oportunidades de negocio.

Estas ciudades y sus crecimientos son:

Logroño17,14%
Pamplona14,50%
Barcelona14,41%
Ceuta13,84%
Palma de Mallorca12,46%
Madrid11,31%