Si te estás preguntando si ante cualquier reforma en casa necesitas pedir la licencia de obras al ayuntamiento, la respuesta clara y directa es SI.

En concreto, la realización de cualquier tipo de obra en nuestra casa está sujeta siempre a la previa obtención del preceptivo título habilitante de naturaleza urbanística:

(i) licencia urbanística;

(ii) declaración responsable; o

(iii) comunicación previa.

Generalmente, y salvo que se trate de reformas que vayan a producir una “variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, o cuando tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio”, en cuyo caso se necesita (i) licencia, bastará con una (ii) declaración responsable o una (iii) comunicación previa, cuyos efectos, acompañada de la documentación precisa, son inmediatos; eso sí, sin perjuicio de la toma de conocimiento y la posterior actuación inspectora de la Administración que pudiera dejar sin efecto aquella declaración o comunicación y los efectos inherentes a la misma sobre protección de la legalidad y régimen sancionador.

¿Y qué es una licencia, una declaración responsable y una comunicación previa?

(i) Conforme al artículo 226 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón,

la licencia urbanística “es el acto administrativo por el que el Alcalde autoriza a cualquier persona para realizar un acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo, expresando el objeto de la misma, y las condiciones y plazos de ejercicio conforme a lo establecido en la normativa aplicable”.

 Están sujetos a este tipo de acto administrativo aquellos actos de mayor trascendencia técnica y urbanística, como obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta; obras de rehabilitación o demolición cuando alteren la configuración arquitectónica del edificio por tener el carácter de intervención total; entre otros muchos supuestos regulados en la propia ley, además de aquellos otros contemplados en el planeamiento general por concurrir razones especiales de interés público.

(ii) Conforme al artículo 227 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón

La declaración responsable en materia de urbanismo, por su parte, es el documento en el que cualquier persona

(i) “manifiesta bajo su responsabilidad al Alcalde que cumple los requisitos establecidos en la normativa vigente para realizar uno de los actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo” relacionados en la ley,

(ii) “que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos” y

(iii) “que se compromete a mantener dicho cumplimiento durante el período de tiempo inherente a la realización del acto objeto de la declaración”. 

Entre otros muchos, son actos sujetos a declaración responsable las obras de edificación de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta; y obras de rehabilitación o demolición sobre los edificios existentes “que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, ni tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio”.

(iii) Y, conforme al artículo 228 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón

La comunicación previa en materia de urbanismoes el documento en el que cualquier persona pone en conocimiento del Alcalde que reúne los requisitos para realizar un acto de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo que no está sujeto ni a declaración responsable ni a licencia en materia de urbanismo”. 

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Además, junto al título habilitante de naturaleza urbanística correspondiente a cada concreta actuación que deseemos llevar a cabo en nuestra casa, tendremos que atender,

  • De un lado, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, conocido como ICIO y regulado en los artículos 100 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, siendo su tipo de gravamen máximo el 4% sobre el coste de ejecución material de la obra, a concretar por cada ordenanza municipal.
  • Y, de otro lado, conforme al artículo 20.4 , h) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Local, si la correspondiente ordenanza municipal la regula, la tasa por el otorgamiento de las licencias urbanísticas o por la realización de actividades administrativas de control en los supuestos de declaración responsable o comunicación previa.

Y si no hago nada, ¿qué consecuencias puede haber?

 La realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo sin el título habilitante correspondiente, entre los que hemos analizado, o contraviniendo sus condiciones, supondrá la comisión de una infracción urbanística que, según se trate de actos legalizables   o de escasa entidad o de actos no legalizables, por no ser conformes con el ordenamiento urbanístico, podrá ser calificada de leve, con multa de 600 a 6.000 euros, o grave, con multa de 6.000,01 a 60.000 euros; aparte el correspondiente procedimiento de protección de la legalidad que, en definitiva, te obligará bien a tramitar el título habilitante que corresponda, caso de ser legalizable, con pago del ICIO y de la tasa correspondiente, recordemos, además de la multa; o bien, si no fuera legalizable, a la demolición, reconstrucción o cesación definitiva a costa del interesado.

Conclusión

La realización de cualquier obra en casa, por pequeña que nos pueda parecer, requiere siempre la previa obtención del preceptivo título habilitante de naturaleza urbanística y consiguiente pago del ICIO y la tasa correspondiente, para lo cual es recomendable informarse en el Ayuntamiento y, en su caso, por los técnicos y profesionales oportunos ya que, en otro caso, estarás cometiendo una infracción que, aparte la multa, te obligará a legalizar o a llevar a cabo la demolición, reconstrucción o cesación definitiva del acto contrario a la ordenación vigente.

Luis J. Solana.-

La importancia de estar bien asesorado.