La ciudad de Zaragoza es el motor de las compraventas de vivienda en Aragón.

Los motivos a nadie se le escapan, ya que concentra el 50% de la población de toda la comunidad con casi 675.000 personas censadas de un total de 1.330.445 habitantes en Aragón.

Además, su actividad industrial, empresarial y de servicios, actúa como un imán para atraer población que viene en busca de empleo y por lo tanto, buscan una vivienda para instalarse.

Sin embargo, la capital maña va poco a poco perdiendo peso en el global de las compraventas de Aragón y con los datos que hemos presentado del tercer trimestre de 2020, observamos que ha ido descendiendo poco a poco desde el segundo trimestre de 2018, en el que la cuota de mercado del municipio de Zaragoza fue del 55,04% del total de compraventas, hasta situarse en el 51,04% en los resultados de este último trimestre que hemos analizado.

Estamos lejos todavía del tercer trimestre de 2008, en el que en el cénit de la crisis inmobiliaria el volumen de compraventas disminuyó hasta el 30% del total de operaciones inmobiliarias en Aragón.

Pero los motivos sí que han cambiado.

Una situación que se replica en la ciudad de Huesca, en la que teniendo datos muy planos desde el tercer trimestre de 2014, con ligeros crecimientos mantenidos en el tiempo y con pequeñas excepciones, como la caída en el cuarto trimestre de 2017, se ha situado en un 4,14% del total de compraventas en Aragón, con un descenso porcentual de cuota de mercado similar al de Zaragoza capital.

Sin embargo, la ciudad de Teruel, ha experimentado un crecimiento interesante en el número de compraventas del tercer trimestre que también merece su análisis.

Evolución de la cuota de mercado de las capitales de provincia de Aragón en compraventas

Los motivos del descenso de la cuota de mercado en Zaragoza y Huesca y del aumento en Teruel del número de compraventas.

En primer lugar vamos a analizar el contexto del mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2020.

Y vemos que en este período se ha podido actuar con cierta normalidad desde el punto de vista de la dinámica del mercado inmobiliario, es decir, compradores, vendedores e intermediarios han podido intervenir en el mercado atendiendo a sus preferencias, a diferencia de lo ocurrido durante el segundo trimestre.

Esta circunstancia ha supuesto un importante incremento de actividad inmobiliaria desde el punto de vista del número de compraventas, aunque todavía en cifras por debajo de las registradas con carácter previo a la crisis sanitaria.

El hecho de obtener resultados de un trimestre completo, en un contexto de crisis sanitaria, resulta especialmente relevante en la medida que nos puede proporcionar la dimensión del mercado inmobiliario durante la permanencia de la actual situación, debiendo tener en cuenta que el alargamiento de este proceso intensifica el daño social y económico y, en consecuencia, los efectos desfavorables sobre el mercado inmobiliario.

Pero volviendo a los motivos del descenso en la cuota de mercado de Zaragoza y Huesca y del intenso crecimiento en Teruel tenemos que analizar con detalle lo que está ocurriendo.

Las variables que determinan el cambio de preferencias en la demanda de vivienda

Hace un par de meses, en GAMERIN recibieron el encargo del Colegio de Registradores para analizar con datos si las preferencias de vivienda están cambiando o no.

Se tuvieron en cuenta dos factores:

  • Si la gente estaba saliendo de los municipios más poblados buscando viviendas en municipios con menor densidad poblacional digamos, que les permitiese adquirir viviendas más económicas pero sobre todo con más zonas abiertas y con posibilidad de seguir llevando a cabo su actividad vital normal, en un contexto en el que se van incorporando factores como el teletrabajo.
  • Tomar las ocho capitales más pobladas de España y analizar el porcentaje de compraventas y ver la evolución histórica de las compraventas, que se estaban registrando en cada una de las capitales con respecto al total de la provincia.

Observaron que en la mayoría de ellas, seis de esas ocho capitales, se registraban descensos importantes de su peso relativo frente a otros municipios de sus provincias.

Es decir, en términos relativos, esos municipios que atraían históricamente una alta actividad inmobiliaria, están reduciendo su potencia.

Todo esto nos lleva a decir que aunque no podemos observar claramente que sean movimientos cambiantes de forma radical en las preferencias de los compradores, porque la toma de decisión de una familia o una persona en cuanto a decidir residir en una zona u otra no es algo que se produzca de repente y masivamente en un territorio, sí que se está constatando que en algunas zonas se viene produciendo una evolución hacia esa nueva realidad.

En la que las preferencias por viviendas más amplias y con espacios exteriores, se va imponiendo en el lado de la demanda de vivienda.

La evolución del Mercado Inmobiliario en Zaragoza en el tercer trimestre de 2020

La ciudad de Zaragoza se mantiene con pesos importantes de más del 50% del total de las compraventas en Aragón, como ya te habíamos adelantado, pero observamos el descenso que se ha producido en el último trimestre.

Y aunque se han producido descensos mucho más acusados en otros municipios de España, sí que da lugar a una continuidad en esa tendencia bajista.

Entrando en el análisis de los datos del mercado inmobiliario de Zaragoza, vemos que ha registrado 1.517 compraventas.

Lo que supone un 52,16% superior al trimestre precedente.

En los últimos doce meses ha registrado 5.962 compraventas, con un descenso interanual del -14,10%, el menor resultado de los tres últimos años.

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La evolución del Mercado Inmobiliario en Huesca en el tercer trimestre de 2020

La ciudad de Huesca ha registrado 107 compraventas, con un incremento trimestral del 11,46%.

Este resultado positivo con respecto al trimestre anterior, va contrapuesto con las 484 compraventas en los últimos doce meses que supone un descenso interanual del -22,93%.

En el caso de Huesca, el motivo principal de la pérdida de peso de la capital frente a la provincia, viene también motivado por el gran atractivo de otras poblaciones de la provincia, en el que la segunda residencia toma protagonismo y al que ahora se le suma ese éxodo de la ciudad al pueblo, que parece que se define con las preferencias de las viviendas de los clientes en la nueva realidad y que poco a poco

 

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La evolución del Mercado Inmobiliario en Teruel en el tercer trimestre de 2020

Por lo que respecta a Teruel, el mercado inmobiliario tanto en la capital como en la provincia está sorprendiendo tanto en compraventas como en precios y se ha convertido en un microclima inmobiliario que está sorprendiendo a los expertos.

En el tercer trimestre de 2020 se han registrado 96 compraventas, lo que lo sitúa cerca de máximos de los últimos 10 años, con 378 operaciones en tasa interanual lo que representa porcentualmente un crecimiento trimestral cercano al 40% y con respecto al mismo
trimestre del año anterior un crecimiento del 92%.

Lógicamente puede haber diferencias en función de la situación coyuntural de entrega de obra nueva que se pueda producir en un periodo frente a otro, pero si observamos globalmente la tendencia en el resultado interanual de Teruel nos encontramos en máximos desde 2010.

Es decir, estamos ante una evolución especialmente positiva en lo que corresponde al mercado inmobiliario en la capital turolense.

Y que en gran medida se debe al aumento de oportunidades de empleo promovidas por proyectos empresariales privados y públicos, como por ejemplo el aeropuerto de Teruel que continúa con la ampliación de sus instalaciones en un proyecto que sonaba a chino cuando se presentó y que se ha convertido en todo un referente para Teruel capital y que se ha unido al tradicional sector servicios al sector turístico, que en los últimos años se ha convertido en un motor fundamental de su economía, aunque en la actualidad esté afectado por la pandemia.

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Y después de ver los datos de las tres capitales, que mejor que ver la evolución de las compraventas en las tres provincias para detectar como se confirma el crecimiento de la actividad inmobiliaria en localidades de Aragón distintas de las capitales Zaragoza, Huesca y Teruel.

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