Dentro de unas semanas haremos público el análisis del Mercado Inmobiliario de Aragón con los datos del 3er trimestre proporcionados por el colegio de registradores.

Lo que llamaremos el infomerin3t19 y que presentaremos en la Sala Pirineos en Ibercaja-Patio de la Infanta.

Muy pronto facilitaremos todos los detalles.

Hasta entonces, conviene hacer un repaso a los datos del informe del 2º trimestre, para ver la situación de partida para la comparación de los datos trimestrales.

Por todo esto, queremos hacer un repaso a las tres provincias aragonesas.

Se han registrado 1.782 compraventas de vivienda durante el segundo trimestre de 2019 en la ciudad de Zaragoza

Suponen un incremento del 1,60% con respecto al trimestre precedente (1T 2019), pero un descenso del -11,96% con respecto al mismo trimestre de 2018.

Tal y como muestra el siguiente gráfico de evolución de resultados trimestrales, las compraventas del segundo trimestre suponen la mayor cuantía de los tres últimos trimestres. Por segundo trimestre consecutivo se han producido mejoras en las compraventas trimestrales.

La comparación directa con el segundo trimestre de 2018 proporciona el citado descenso de dos dígitos, pero es que, como puede observarse, dicho trimestre marco los máximos de los últimos diez años, siendo un trimestre excepcional.

Desde un enfoque retrospectivo, las compraventas del segundo trimestre de 2019 han sido el cuarto mayor resultado trimestral desde 2010, constatando la existencia de un mercado de compraventas de vivienda especialmente activo en la ciudad de Zaragoza.

En los últimos doce meses se han registrado 7.027 compraventas de vivienda en la ciudad de Zaragoza, dando lugar a un ligero descenso con respecto a las compraventas de los doce meses precedentes, con un descenso interanual del -2,89%.

En el siguiente gráfico se muestra la evolución de los resultados interanuales.

En este gráfico, que muestra claramente la tendencia, se observa un proceso ligeramente descendente, pero, a pesar de ello, en los últimos doce meses se han registrado el quinto mayor resultado interanual desde 2007, pero el menor resultado interanual de los cinco últimos trimestres.

Por tanto, podemos ver la botella medio llena o medio vacía. Bajo mi punto de vista el mercado  de compraventas de vivienda en Zaragoza ha dejado de crecer al ritmo que venía mostrando, consolidando niveles históricamente elevados de compraventas de vivienda.

Por tanto, nos encontramos ante un mercado especialmente activo, pero que ha dejado de crecer. Si conseguimos mantener los niveles actuales de compraventas de vivienda nos encontraremos ante el mejor escenario posible. Para ello es muy importante que el ritmo del precio de la vivienda proporcione niveles moderados de crecimiento y que los factores externos (actividad económica, empleo, mercado hipotecario…) sigan proporcionando efectos positivos.

Las 153 compraventas de vivienda del segundo trimestre constata la favorable evolución del mercado

Con respecto al primer trimestre de 2019, que fue un excelente trimestre se ha descendido un -8,93%.

En comparación con los resultados del segundo trimestre de 2018 el descenso interanual ha sido del -4,38%.

A pesar de este descenso intertrimestral e interanual, tal y como puede observarse en el siguiente gráfico de evolución de resultados trimestrales, la consolidación de niveles por encima de las 150 compraventas trimestrales, desde una perspectiva retrospectiva proporciona un buen resultado, un mercado verdaderamente activo. Recordemos que en no pocos trimestres se llegaron a registrar menos de 100 compraventas trimestrales. Estos resultados por encima de las 150 compraventas supone consolidar resultados en cuantías próximas a los máximos de los últimos diez años.

En los últimos doce meses se han registrado 626 compraventas de vivienda, con un incremento interanual (con respecto a los doce meses precedentes) del 17,23%. Este importante incremento interanual constata la favorable evolución de las compraventas de vivienda, tal y como se observa en el siguiente gráfico de evolución de resultados interanuales.

En cierta medida se observa una consolidación de resultados por encima de las 600 compraventas anuales, en niveles máximos desde la primera mitad de 2009, de hecho, el último resultado es el segundo mayor desde 2009.

Por tanto, nos encontramos en un escenario de consolidación de niveles, pero niveles máximos de la última década.

En los últimos doce meses el incremento del precio de la vivienda en la ciudad de Teruel ha sido del 13,67%

En los últimos doce meses ha sido la capital de provincia aragonesa con un mayor incremento del precio de la vivienda.

Los 1.322 €/m2 de precio medio la sitúa con precios medios por encima de la ciudad de Huesca (1.203 €/m2), aunque por debajo de la ciudad de Zaragoza (1.551 €/m2).

La tasa trimestral del segundo trimestre ha sido especialmente elevada, pero condicionada por la aleatoriedad propia de ámbitos geográficos con bajo número de compraventas, en los que determinadas compraventas de un periodo pueden generar este nivel de distorsión.

En todo caso, Teruel se viene manifestando como un municipio especialmente activo por lo que respecta al comportamiento del precio de la vivienda, tal y como se constata en el siguiente gráfico.

Los actuales niveles de precios son los máximos de los últimos cuatro años, todavía alejados de niveles de años precedentes, tal y como se constata a través de la mera observación del gráfico.

La verticalidad de la tasa interanual de crecimiento (línea negra) es la que constata la intensidad en el crecimiento del precio de la vivienda durante los dos últimos años.

Para un buen funcionamiento del mercado de vivienda sería recomendable que dicha tasa tendiese progresivamente a una moderación, en la medida que intensos incrementos del precio de la vivienda provocan, en la actual coyuntura, una reducción de la demanda, es decir, menor número de compraventas de vivienda.

Un mercado inmobiliario dinámico necesita incrementos de precios, pero de baja cuantía, de acuerdo al contexto económico actual y el comportamiento de los salarios.

Luis Alberto Fabra Garcés

Director Estudios en Mercado Inmobiliario (https://merin.unizar.es/) MERIN

Universidad de Zaragoza