Comenzamos el análisis particular del mercado inmobiliario de Aragón con los datos del informe del tercer trimestre.

Ya lo hemos abordado en el título. El cambio de ciclo en el Mercado Inmobiliario de Aragón.

Es cierto.

Los datos nos indican que estamos ante un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario aragonés, pero conviene hacer un poco de historia para entender que un cambio de ciclo no tiene por qué ser tan catastrófico como en el período de la burbuja inmobiliaria de los años 2007 hasta 2014 que es cuando se comenzó a salir.

La evolución del Mercado Inmobiliario desde los años 80

Los que ya tenemos experiencia en el sector inmobiliario entendemos perfectamente que el mercado inmobiliario, como cualquier mercado económico es cíclico.

A mediados de los años 80 tuvimos un ciclo alcista que llegó hasta principios de los años 90 en los que en Zaragoza se desarrolló la zona Universidad, el barrio del Actur,… en el que se produjo un aumento de las compraventas y de los precios de la vivienda en Zaragoza.

Luego tuvimos un cambio de tendencia entre el año 91 y el año 97 en los que hubo una leve corrección reduciéndose la actividad inmobiliario y los precios.

El siguiente período para analizar va desde el año 97 hasta los años 2006, 2007 ó 2008, dependiendo de la zona geográfica en análisis.

Y comenzó con una inercia razonable que luego se intensificó y ya sabemos como acabó.

Todo esto viene a colación para demostrar que los ciclos inmobiliarios existen. Están ahí. Hay que afrontarlos y lo importante no es decir que cambiamos de ciclo, ya que venimos de cinco años creciendo, con un incremento de dos dígitos, en cifras entre el 10% y el 20% en el número de compraventas.

Y eso no es sostenible.

El cambio de tendencia en el Mercado Inmobiliario de Aragón

Una vez anunciado el cambio de tendencia, toca ver hacia donde va esa tendencia en el Mercado Inmobiliario de Aragón.

Visto desde una manera analítica e interpretando los números que nos aportan las fuentes oficiales de las que recopilamos los datos, como son el colegio de registradores, el INE, el ministerio de Fomento y el colegio de notarios.

Y para comenzar a entender este cambio de ciclo en el Mercado Inmobiliario de Aragón, dedicamos este primer artículo a la variable que consideramos más importante para el mercado inmobiliario.

El número de compraventas.

El número de compraventas en Aragón con datos del infomerin3t19.

Se suele hablar mucho del precio de la vivienda.

Pero para que haya un mercado, lo principal es que haya actividad. Sin actividad no hay mercado y entonces el precio de la vivienda poco sentido tiene.

Además el precio de la vivienda siempre llega tarde a un cambio de ciclo.

Los primeros síntomas, siempre se encuentran en el número de compraventas, y más concretamente en el número interanual de las compraventas.

La evolución interanual de las compraventas en Aragón

Con los datos del Informe del tercer trimestre del Mercado Inmobiliario de Aragón, vemos un ligero descenso en el número de compraventas comparadas con los datos de hace un año.

infomerin3t19- compraventas registradas en Aragón

Y este dato es muy importante porque siempre hay dos indicadores que nos anticipan el cambio de ciclo en el Mercado Inmobiliario de Aragón.

El número de compraventas y la tasa de paro.

Con los datos del gráfico anterior, vemos que el número de compraventas se ha dado la vuelta y se ve un ligero descenso en los datos, aunque vemos que el número total de compraventas está en 13145 en términos interanuales.

Lógicamente hemos descendido con respecto al trimestre anterior, pero vamos a analizar los datos diferenciando entre vivienda nueva y vivienda usada.

Las compraventas de vivienda nueva en Aragón

infomerin3t19- compraventas vivienda nueva en Aragón

El número de compraventas de vivienda de obra nueva en Aragón en datos interanuales es de 2407.

Vemos que hay un pequeño descenso del 1,84% con respecto al segundo trimestre de 2019, pero sin embargo el número de compraventas de vivienda usada con datos interanuales crece el 3,84%.

Esto indica que tenemos unos ritmos de evolución muy positivos y que por lo tanto hemos crecido en el número de compraventas de vivienda de obra nueva en Aragón con respecto a las viviendas de obra nueva que se vendían hace un año.

Si estuviésemos en un radical cambio de tendencia en el ciclo del Mercado Inmobiliario de Aragón, este tipo de datos no se estarían produciendo.

Las compraventas de vivienda usada en Aragón

Particularizando en el mercado de vivienda usada en Aragón, vemos que en el mercado inmobiliario de Aragón se han producido 10738 compraventas en el último año.

infomerin3t19- compraventas vivienda usada en Aragón

Con estos datos vemos una reducción del número de compraventas de vivienda usada en Aragón del 1,89% en datos trimestrales y del 4,09% con respecto a las compraventas de hace un año.

Pero claro, es que nos estamos comparando con los datos que fueron los más elevados de los últimos diez años.

Es decir, nos tenemos que remontar al año 2007 para encontrar un número de compraventas mayor al número interanual de compraventas.

Por lo tanto, hay un ligero descenso pero estamos ante el 5º mayor dato interanual de compraventas de los últimos 10 años, lo que demuestra sin duda una importante fortaleza.

Las compraventas de vivienda en Aragón con respecto a la población.

Este es un dato nuevo que hemos querido incluir en el Informe del tercer trimestre del mercado inmobiliario.

Y lo hacemos para contestar a una pregunta que nos hacen habitualmente.

¿Qué es normal en el mercado inmobiliario?

Para eso, hemos creado este indicador que relaciona el número de compraventas con respecto a la población de Aragón.

Después de realizar el informe del mercado inmobiliario para el colegio de registradores desde el año 2003, Luis Fabra viene observando que la normalidad en el mercado inmobiliario está relacionada con 10 compraventas de vivienda por cada mil habitantes.

infomerin3t19- compraventas por cada 1000 habitantes en Aragón

Partiendo de esta base, en el tercer trimestre estamos en 9,95 compraventas de vivienda en Aragón por cada mil habitantes, lo que supone que hemos descendido pero hay que tener en cuenta que veníamos de unas 5 compraventas por cada mil habitantes, con lo que tampoco estamos tan mal y muy cercanos a una situación de normalidad en el mercado inmobiliario de Aragón.

infomerin3t19- compraventas vivienda nueva en Aragón3T19Si analizamos únicamente los datos trimestrales, nos encontramos con que en Aragón hemos tenido compraventas en el tercer trimestre de 2019.

Supone un descenso tanto en los datos trimestrales con respecto al segundo trimestre de 2019 como con el mismo tercer trimestre de 2018, pero estamos ante el sexto mejor dato de los 45 últimos trimestres.

Estando debajo de los máximos alcanzados hace unos trimestres, podemos decir que estamos ante una consolidación de resultados.

infomerin3t19- compraventas trimestrales registradas en AragónEstábamos acostumbrados en los últimos años a crecer el número de compraventas por encima del 10% e incluso cercanas al 20%, pero si nos fijamos en la gráfica, vemos que en este trimestre se han registrado mayores operaciones que en algunos trimestres del año 2018, en los que estábamos plenamente satisfechos con la evolución del mercado inmobiliario de Aragón.

infomerin3t19- compraventas trimestrales vivienda en Aragón3T19

La evolución de las tasas interanuales de vivienda en Aragón

El análisis de la tasa interanual de vivienda en nos permite afirmar que cuando esta variable se da la vuelta es cuando estamos ante un cambio de ciclo inmobiliario en Aragón.

infomerin3t19- tasas interanuales de compraventas de vivienda en Aragón

Si analizamos lo que ha ocurrido durante los últimos años, vemos que en 2014 la evolución anual de las compraventas creció entre el 10 y el por ciento.

Y eso año tras año.

5 años consecutivos de crecimiento,

Incluso con picos en el año 2015 donde se llegaron a superar el 30% del número de compraventas de vivienda en Aragón.

Es evidente que un mercado no puede tener esa capacidad de absorción indefinidamente.

Ahora nos encontramos en que en vivienda en nueva todavía estamos en crecimiento positivo de las compraventas en tasas interanuales y la vivienda nueva está en tasas negativas pero ligeramente.

Por lo tanto estamos corrigiendo hacia una situación de relativa estabilidad del Mercado Inmobiliario de Aragón y debemos de momento descartar las alarmas si nos ceñimos a los datos empíricos de los que disponemos.

Y entender que estamos ante un cambio de ciclo en el Mercado Inmobiliario de Aragón, que no tiene por qué llevarnos a la situación de la famosa crisis inmobiliaria.