Las arras. Con este nombre tan breve pareciese que estamos firmando algo sin demasiada importancia, como provisional, verdad?

¡Nada de eso!

Las arras es el documento más importante que firmarás al comprar un piso; ni la escritura ante notario, ni nada; las arras son lo más importante.

¿Y por qué?, te preguntarás; si es solo una señal.

¿Por qué las arras son tan importantes en la compraventa de vivienda?

Porque en realidad lo que se firma es un contrato de compraventa mediando arras o señal; en tanto las arras en sí mismas no son sino un pago a cuenta del precio; ¿de qué? Del precio del contrato de compraventa del piso que estás comprando.

Y de ahí su importancia; porque ese contrato debería recoger ya todos los elementos más importantes para el negocio jurídico que se está celebrando:

(i) una correcta identificación de las partes;

(ii) una buena descripción del piso que se compra y su situación de cargas, incluyéndose una nota simple del Registro de la Propiedad;

(iii) el precio y su forma de pago

(iv) el plazo en el que deberá elevarse a público la compraventa.

Si no, ¿qué tendríamos?

Pues, una especie de atípico negocio jurídico de pacto de reserva, como quien reserva una mesa de restaurante; nada más. Desde luego, que no recomiendo hacer en ningún caso – menos si la cantidad a entregar es una suma importante para quien la paga – y que, por desgracia para mí, es bastante frecuente.

¿Qué ventajas y obligaciones se adquieren con las arras?

¿Y qué suponen las arras, entonces?

Las arras vienen reguladas en el artículo 1454 del Código civil en clara y directa referencia al contrato de compraventa en tanto en cuanto se refiere a las mismas del siguiente modo:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Tipos de arras en un contrato de compraventa

Es decir, a falta de pacto en contrario, las arras serán: (i) penitenciales, de suerte que autorizarán al comprador a desistir del contrato allanándose a perder la cantidad entregada; y al vendedor, allanándose a devolverla duplicada.

Pero las arras, además de penitenciales, pueden ser, si así se pacta, (ii) confirmatorias y/o (iii) penales.

– Las primeras, confirmatorias, como expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, a resolver las obligaciones contraídas [STS 20/02/1996]. Y constituyen, por ello, una mera entrega a cuenta del precio y, en consecuencia, no cabe el desistimiento unilateral del contrato.

– Las segundas, penales, se configuran como una cláusula penal del artículo 1152 y siguientes del Código Civil y tienen una clara función indemnizatoria para el caso de incumplimiento. Tampoco autorizan el desistimiento unilateral sino que, en caso de optar la otra parte por la resolución contractual conforme al artículo 1124 del Código Civil, le autorizarían, además, a exigir el cumplimiento de la referida cláusula penal.

El conocimiento de las arras es muy importante porque nos hace entender, como sujetos de relaciones contractuales, qué estamos firmando.

Y, en este sentido, además, desmonta la falsa creencia por la que si el comprador incumple el vendedor tiene derecho a quedarse automáticamente con las arras entregadas; lo cual, en mi opinión, no es así porque:

(i) las penitenciales exigen esa manifestación previa de desistimiento por una de las partes; y

(ii) las otras, las confirmatorias y las penales, requieren la previa resolución contractual.

Luis J. Solana
La importancia de estar bien asesorado.