Cuando compramos una vivienda, generalmente, nos fijamos en el precio y no tanto en todos aquellos gastos aparejados a su adquisición: impuestos, notario y Registro de la Propiedad.

Además, dentro de los gastos e impuestos en la compra de vivienda, debemos diferenciar entre:

  • vivienda de obra nueva;
  • vivienda de segunda mano;
  • y vivienda de protección oficial o protegida.

Gastos e impuestos en la compra de una vivienda de obra nueva

Si se trata de una vivienda de obra nueva, como adquirentes, aparte del precio, debemos hacer frente a los siguientes gastos:

  1. El Impuesto sobre el Valor Añadido o IVA, sobre el precio de la vivienda, actualmente al tipo vigente del 10%.
  2. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad Actos Jurídicos Documentados (AJD), al tipo vigente en cada Comunidad Autónoma, cuando escrituramos la vivienda ante notario. En Aragón es actualmente del 1,5 %.
  3. Notario, conforme al arancel fijado por Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.
  4. Y Registro de la Propiedad, conforme al arancel establecido por Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Además, si el pago del precio lo vamos a realizar mediante la constitución de un préstamo hipotecario suscrito con una entidad financiera, tras toda la polémica judicial habida entorno a los gastos hipotecarios y de acuerdo a la vigente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el adquirente de la vivienda y prestatario del préstamo solo tendrá que asumir los gastos de tasación del inmueble.

Y, como nuevos propietarios de la vivienda adquirida, vendremos obligados a satisfacer, desde la entrega de llaves, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, por supuesto, los gastos de comunidad de la finca a la que pertenezca en régimen de propiedad horizontal.

Gastos e impuestos en la compra de una vivienda de segunda mano

Si se trata de una vivienda de segunda mano, por su parte, debemos saber que no pagaremos IVA ni AJD pero, en su lugar, tendremos que hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), al tipo vigente de cada Comunidad Autónoma; y en lugar de por el precio de compra, por el valor del bien transmitido, concepto diferente al precio y que guarda relación con el valor de mercado del bien transmitido y no con el precio pagado; generalmente, existe unos valores de referencia de la Administración para hacer esta liquidación que, si están por encima del precio pagado, recomiendo usar.

En Aragón, el tipo vigente es del 8% para viviendas con un valor de hasta 400.000,00 euros, incrementándose, hasta llegar al 10%, en función del valor del inmueble, conforme a la siguiente tabla:

Tipos vigentes del ITP y AJD en Aragón

Gastos e impuestos en la compra de una vivienda protegida

Finalmente, en el caso de ser una vivienda protegida de obra nueva interesa conocer los siguientes aspectos:

  1. Si se trata de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública se benefician de un IVA reducido del 4%.
  2. Estarán exentas del AJD por aplicación del artículo 45. I, B, 12, c) del Texto Refundidlo de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  3. Si así se solicita por el interesado, gozarán de una bonificación del 50% de la cuota del IBI durante los tres períodos impositivos siguientes al del otorgamiento de la calificación definitiva como vivienda de protección oficial; ampliable por cada Ayuntamiento mediante el desarrollo de la correspondiente ordenanza fiscal.
  4. Y, conforme a la Ley 41/1980, de 5 de julio, de medidas urgentes de apoyo a la vivienda, y siempre que se trata de la única vivienda del adquirente y se destine a su residencia habitual y permanente,
    • la primera transmisión de la vivienda gozará de una reducción del 50 por 100 de los derechos de matriz, primera copia e inscripción;
    • y tratándose de viviendas cuya superficie útil no exceda de noventa metros cuadrados devengarán exclusivamente y por todos los conceptos la cantidad de 60,047119 euros como derechos del Notario y 24,016444 euros como derechos del Registrador de la Propiedad; aparte garaje y trastero: 9,015182 euros y 6,010121 euros por la plaza, respectivamente; y 6,010121 euros y 3,005061 euros por el trastero.

Conclusión sobre los gastos e impuestos en la compra de vivienda

Resulta muy importante conocer a la hora de adquirir una vivienda todos aquellos gastos en los que, como comprador, voy a incurrir, aparte del precio. Porque la vivienda es un bien muy especial desde este punto de vista en tanto en cuanto, al contrario de la mayoría de bienes que adquirimos en nuestra vida cotidiana, aparte del precio y el IVA, lleva aparejados, como hemos visto, toda una serie de gastos anejos que debemos conocer, muy especialmente, para conocer ese líquido necesario a desembolsar para poder comprar.

Un cálculo general que se hace en el sector para conocer groso modo el importe a desembolsar por la compra de una vivienda es sumar al precio un 10% más, mínimo, de gastos e impuestos.

Luis J. Solana
Simplifica lo legal