Cómo liberar el precio de una vivienda protegida, la famosa VPO o en Aragón VPA, sigue siendo una de las cuestiones que más nos plantean en nuestro consultorio inmobiliario.

Por lo tanto, es un tema recurrente, que genera muchas dudas y que para resolverlas contamos con el abogado experto en vivienda Luis J. Solana del despacho Mercurio Abogados, que nos ha preparado este interesante artículo y cuya lectura te va a aclarar ¿Cómo liberar el precio de tu vivienda VPA? o ¿cómo descalificar una vivienda protegida?

1. Introducción a cómo liberar el precio de tu vivienda protegida

Intrínseco al concepto de vivienda protegida es:

  • La duración de su régimen de protección.
  • Su destino obligatorio a residencia habitual y permanente.
  • Y la limitación de su precio de transmisión.

Pues bien, la única manera de liberar una vivienda protegida en cuanto a esas limitaciones de precio, renta y destino es a través de su descalificación antes del transcurso de su plazo de protección.

Y lo primero que debe tenerse en cuenta a este respecto es la distinción entre viviendas protegidas de promoción pública y privada en tanto en cuanto únicamente estas últimas son potencialmente descalificables antes del transcurso de su plazo de protección.

Además, y a los efectos de dicha posible descalificación, en Aragón, habrá que distinguir entre:

  •  Viviendas Protegidas de Aragón (VPA, en adelante)
  • Concertadas
  • Convenidas
  • Viviendas de Precio Tasado
  • y General;

Aparte, como vamos a ver, las concreciones del plan de vivienda con el que cada concreta vivienda protegida se financió.

2. ¿Cuánto dura la protección en una vivienda de protección oficial?

  • El régimen general de protección de una vivienda protegida en Aragón es de 30 años, tal y como lo establece el artículo 13.1, a) de la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida.
  • Por otro lado, podemos destacar dos regímenes anteriores a la Ley 24/2003:
  • De un lado, el del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, cuyo artículo primero también establece un régimen de protección general de 30 años.
  • Y, de otro lado, el de aquellas viviendas anteriores a 1978, sometidas a la regulación del Decreto 2114/1968 de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, que establecía un plazo de protección de 50 años.

3. ¿Cuáles son los plazos para la descalificación de una vivienda protegida?

En cuanto a la descalificación previa, el propio artículo 13.2 de la Ley 24/2003, en función de los distintos tipos de vivienda protegida de banner-hipoteca-a-un-paso-ibercaja-el-banco-del-vamospromoción privada vistos, establece los siguientes plazos mínimos, contados desde la obtención de la Calificación Definitiva de la actuación como protegida, para que el propietario pueda solicitar su descalificación:

  • 20 años para las VPA de Promoción Privada Concertada o por Convenio.
  • 15 años para las VPA de Promoción Privada General.
  • 10 años para las VPA de Promoción Privada de Precio Tasado.

Por su parte, para las VPA de Promoción Privada en Régimen de Arrendamiento, establece que se podrán descalificar una vez transcurrido el plazo de amortización del préstamo subsidiado conforme al plan de financiación correspondiente.

Y, conforme a la Disposición Transitoria 7ª de la Ley 24/2003, las viviendas protegidas de promoción privada existentes antes de la entrada en vigor de la Ley 24/2003, es decir, aquellas sometidas a los regímenes de 1978 o de 1968, y otros, podrán ser descalificadas una vez transcurrido el plazo de 15 años desde su declaración final o calificación definitiva.

Actualmente, la Circular de 8 de junio de 2017, de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, sobre duración del régimen de protección y descalificación de viviendas protegidas, atendiendo, a un criterio estrictamente temporal, desgrana exhaustivamente el régimen temporal de descalificación de cualquier vivienda protegida en Aragón y que, no obstante, podemos resumir en el siguiente cuadro:

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4. Otros requisitos para la descalificación de la vivienda de protección en Aragón

Además del ya analizado requisito temporal para la descalificación, conforme a los todavía vigentes artículos 147 y 148 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 1968, deberá acreditarse también lo siguiente:

  1. Que no se derivan de dicha descalificación perjuicios a terceros, para lo que parece correcto que deba procederse a dejar la finca inscrita en el Registro de la Propiedad libre de cargas.
  2. La cancelación del préstamo convenido o cualificado con la entidad de crédito que lo hubiera concedido, a cuyo efecto deberá adjuntarse el correspondiente certificado de la entidad de crédito.
  3. El reintegro a la Administración de todas las ayudas obtenidas, tales como las ayudas directas a la entrada o la subsidiación del préstamo cualificado, con lo intereses legales devengados.
  4. El reintegro a la Administración de todas las exenciones y bonificaciones tributarias disfrutadas, como como el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o el Impuesto sobre el Valor Añadido en las Viviendas Protegidas de Régimen Especial.

5. Conclusión.

La descalificación de una VPA supone un acto administrativo extraordinario respecto de su régimen legal de protección; y en cuya virtud, en definitiva, se logra liberar la vivienda en cuanto a sus limitaciones de precio, renta y destino alternativo a domicilio habitual y permanente.

Para proceder a su descalificación hay que atender fundamentalmente a las siguientes cuestiones:

  • El tipo de vivienda protegida y su plazo de protección. Esto lo encontraremos normalmente en la propia escritura de adquisición de la vivienda.
  • En función de lo anterior, el requisito temporal necesario para poder solicitar su descalificación. La tabla anterior nos servirá de guía.
  • Y, en función de lo anterior, devolver todas las ayudas públicas y exenciones fiscales percibidas.

6. ¿Y si no puedo descalificar la vivienda, cómo podré venderla?

Entonces, podrás enajenarla previa autorización expresa de la Comunidad Autónoma, devolviendo las ayudas percibidas de no haber transcurrido el plazo establecido en el correspondiente plan de vivienda y por el precio máximo establecido para la tipología de vivienda de que se trate.

Para más información sobre esta cuestión, puedes consultar el artículo Vivienda VPA en Aragón: Requisitos, precio y cómo se venden

Luis J. Solana
Abogado. Urbanismo y Vivienda
Simplifica lo legal.