El próximo 2 de septiembre presentaremos el informe del 2º Trimestre del Mercado Inmobiliario de Aragón, pero antes queremos compartirte las percepciones de los profesionales ya que las cifras de compraventas de vivienda son interesantes y si las analizamos nos muestran un mercado ciertamente activo.

Para ver su evolución en los últimos seis meses queremos compartirte la entrevista que Juan Manuel Lanau Fantova, director comercial de Landa Propiedades concedió al programa Despierta Aragón de Aragón Radio, comenzando con un repaso a la situación vivida en 2020 en los duros meses del confinamiento.

Y es que las agencias inmobiliarias en Zaragoza estuvieron dos meses de 2020 prácticamente sin actividad, pero a pesar de eso las cifras globales fueron bastante positivas. Evidentemente el número el número de transacciones fue menor, el volumen intermediado fue incluso mayor que el año anterior.

Esto quiere decir que se compraron menos número de viviendas, pero de mayor calidad y eso supone un precio más alto por lo cual el volumen intermediado fue importante.

¿Cuándo habla de viviendas de mayor calidad a qué se refiere?

Cuando hablamos de viviendas de mayor calidad, no quiere decir que son viviendas más caras porque sí. Son viviendas mejor situadas o con mejores características. Durante el año pasado se buscaban viviendas más grandes, también hay que pensar que muchas personas han comenzado con el teletrabajo que era algo que antes era algo minoritario y muchas personas han necesitado ese espacio en casa extra que antes a lo mejor no tenían.

Esto se ha traducido en compraventas de viviendas más grandes con lo cual, evidentemente de más importe. Luego, con motivo del confinamiento, también se han comenzado a valorar muchísimo más que antes todo el tema de áticos, terrazas, viviendas con jardín, y evidentemente estos productos también son de una calidad superior, con lo cual también de mayor precio.

¿Se ha notado un incremento en las compraventas de viviendas de herencia?

Salimos de una pandemia en la que hemos sufrido mucho y en el que hay incluso a nivel demográfico porque  lamentablemente han fallecido muchos de nuestros mayores y eso hace que haya ahora más viviendas en el mercado, también apoyado por el aumento de viviendas provenientes de separaciones, porque no olvidemos que  muchas familias han convivido durante más tiempo en casa con sus parejas y sus hijos y esto ha aumentado el número de horas que pasas en casa y genera conflictos y es curioso ver como también ha aumentado el número de separaciones y por ende el número de ventas consecuencia de separaciones y divorcios.

Hay que tener en cuenta que las operaciones de viviendas procedentes de herencia son más sencillas que las procedentes de divorcios, en las que es más mucho más fácil encontrar una situación compleja.  De hecho, en este tipo de operaciones tenemos que hablar con los abogados de ambas partes que son los que los que se ponen de acuerdo de forma habitual en las transacciones.

¿Cuál es la percepción del mercado inmobiliario desde el Colegio de Notarios de Aragón?

D. Dámaso Cruz, decano del Colegio de Notarios de Aragón nos traslada que el aumento del número de operaciones de compraventas desde el último trimestre de 2020 y la primera mitad de 2021 no es únicamente consecuencia del incremento de viviendas de herencia, pues piensa que hay un número más grande de factores que pueden influir, como por ejemplo la bajada de los tipos de interés, la situación de las entidades de crédito que en cierto modo, mucho más saneada que en la situación que vivieron durante el pinchazo de la burbuja, y al ahorro que se haya podido generar como consecuencia de la contracción del consumo en la época de la pandemia y el confinamiento, que hacen que haya tirado de la demanda.

Por otro lado, también ha tirado de la oferta el mayor número de viviendas que se han puesto a la venta como consecuencia del mayor número de herencias.

¿Cuántas compraventas se han producido en Aragón con los datos del Colegio de Notarios?

Los datos actualizados hasta el mes de junio nos indican que en el año 2020 hubo una contracción en la compraventa de viviendas en torno a un 20% como consecuencia del confinamiento.

En 2021 vamos a recuperar y superar las cifras de 2019.

De hecho, hasta el mes de mayo en Aragón se habían firmado unas 15400 ventas de bienes inmuebles, mientras que en el mismo periodo del ejercicio 2020 apenas superaban las 11000. O sea que puede decirse que ha aumentado en torno a un 20% ó 25% las operaciones de inmuebles, dato que también incluye las fincas rústicas, pero el 90% de las operaciones son de viviendas.

¿Qué importancia tiene el mercado inmobiliario para la recaudación de las administraciones públicas?

A efectos de tributación, el mercado inmobiliario es muy importante, ya que repercute directamente en las arcas públicas para todas las administraciones.

La transmisión de un inmueble comporta efectos para las 3 administraciones o los 3 niveles de administración que tenemos:

  • Para los ayuntamientos, en la recaudación de la plusvalía municipal.
  • Para las comunidades autónomas, por el impuesto de transmisiones patrimoniales o actos jurídicos documentados
  • Y para la Administración del Estado en la recaudación del IVA o de los incrementos de patrimonio que pudiera haber en renta o tipo de sociedades.

¿Cómo está la financiación hipotecaria en el mercado inmobiliario?

Para dar respuesta a esta pregunta, volvemos a contar con la opinión y experiencia de Juan Manuel Lanau, director comercial en landa Propiedades, para el que uno de los factores por los cuales se está animando la compraventa de viviendas es por el precio del dinero, porque ahora está muy barato y estamos consiguiendo operaciones a tipo fijo por debajo del 1%, que esto es prácticamente el dinero gratis.

También influye la gente que tiene la liquidez y que está buscando también en la vivienda una alternativa a una inversión, ya que con tipos bajos el dinero que obtenemos de nuestro patrimonio financiero también es bajo y se están animando a invertir en el mercado inmobiliario en busca de mejores rentabilidades.

Pero el porcentaje de inversores tampoco se ha incrementado notablemente y no representan una gran parte. Digamos que el mercado se ha animado gracias a aquellas personas que querían comprar una vivienda familiar de uso privativo y no como una inversión.

¿Cómo valoras el mercado inmobiliario en la actualidad?

Ahora mismo en Zaragoza, que es el que conoce Juanma Lanau, el mercado está de forma inmejorable. Los precios están subiendo levemente en torno al 2% y se está incrementando el volumen de vivienda de forma significativa, con lo cual las variables a priori son perfectas.

Hay que tener en cuenta que una de las variables fundamentales para entender el mercado inmobiliario es el comportamiento del empleo, con lo que habrá que estar atento a ver qué nos van diciendo en el futuro los datos de empleo y si no nos dan muestras de debilidad, el mercado está sanísimo, por lo menos hasta el momento.

¿Qué porcentaje están financiando los bancos cuando quieres comprar una vivienda?

Los bancos están financiando el 80% del del precio pagado, con lo cual hay que pensar que una persona que quiera invertir en vivienda debe tener aproximadamente el 40%, un 20% inicial para impuestos y gastos aproximadamente y luego otro 20% que sería el importe que no financian los bancos.

Ahora mismo, aquella situación que vivimos en la época anterior en la que se financiaba hasta el 100% ya no se da y esto hace que el mercado esté infinitamente más saneado porque el porcentaje que los personas financian versus el importe de compra es mucho menor que lo que lo hacíamos en la época de la burbuja, con lo que, si hubiese un problema de empleo, no sería tan grave cuando se financiaba el 100 por 100 de la hipoteca y de paso me compro el coche.