Conseguir la mejor solución al problema del mercado del alquiler es el objetivo de la nueva ley de vivienda que quiere aprobar el gobierno central, aunque con caminos distintos.

Mientras que la propuesta socialista aboga por incentivos fiscales para los arrendadores que animen a poner más viviendas en el mercado, desde Unidas Podemos plantean la regulación del precio del alquiler, que indican que forma parte de los acuerdos de gobierno firmados para poner en marcha esta legislatura.

Dos soluciones enfrentadas para un mismo objetivo y que queremos consultar con los expertos. Para lo que te animamos a ver el debate entre Bienvenido Subero, economista jefe de GAMERIN y uno de los mayores conocedores del mercado del alquiler en Aragón y Luis Solana, abogado experto en vivienda del despacho Mercurio Abogados en el programa Buenos Días Aragón de Aragón Televisión, moderado por Carolina González.

Las garantías constitucionales del acceso a la vivienda

Es habitual escuchar que la constitución española garantiza el acceso a una vivienda digna.

Sin embargo, ¿qué significa que la constitución garantice el acceso a una vivienda?

¿Y qué se entiende por digna y adecuada?

¿Debe intervenir el gobierno y regular los precios?

Comenzamos a dar respuesta a estas preguntas con lo que dice literalmente el artículo 47 de la Constitución Española:

«Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.»

Sin embargo, el abogado especialista en vivienda Luis Solana, comienza diciendo que este derecho no es un derecho fundamental recogido en nuestra constitución, sino que este artículo es una norma programática. Es decir, es una norma que indica cual debe ser la política que deben llevar a cabo las administraciones públicas, cada una de ellas, a través de sus distintas competencias.

banner-hipoteca-a-un-paso-ibercaja-el-banco-del-vamosEn concreto, la competencia en materia de vivienda recogido en el artículo 148.1 3º de la constitución, la tienen las comunidades autónomas.

Por lo tanto, toda la política de vivienda tiene que ser llevada por estas administraciones.

¿Cómo puede incidir el estado?

Pues tiene una competencia en el artículo 149, sobre las bases de la regulación económica del país y así es como ha venido interviniendo en el mercado de la construcción y en el mercado de la vivienda, a través de esa competencia que tiene.

Para conocer mejor el derecho a la vivienda, nos tenemos que ir a otro artículo que es el 18 de la constitución, que sí que es un derecho fundamental y que es el derecho a la intimidad. Y tiene más que ver con ese derecho al hogar, a la privacidad de nuestra casa y a que no nos puedan echar de la misma sin una alternativa habitacional.

Esto además lo ha corroborado a través de distintas sentencias el Tribunal Europeo de Derechos Humanos y por lo tanto tenemos que diferenciar dentro de un mismo concepto, que es el concepto de vivienda, como un bien de mercado, como un objetivo de la política social de un estado, pero también con un derecho fundamental, entroncándolo con ese derecho a la intimidad.

De hecho, el Tribunal de Derechos Humanos de la Unión Europea dice que una vivienda, no tiene que ser aquello que tenemos nosotros en la mente (un piso, una casa,..), sino que puede ser por ejemplo una autocaravana.

Y por lo tanto el concepto de vivienda es muy amplio y lo que tenemos que tener en cuenta es el concepto de vivienda como derecho fundamental, como derecho al hogar y ese derecho a la vivienda como objetivo de una política que tienen que perseguir las administraciones públicas.

¿Incentivos fiscales o regulación de precios del alquiler?

¿Cuál es para los expertos la mejor solución?

Traslada Bienvenido Subero, que lo primero que hay que poner encima de la mesa es que el mercado del alquiler es un mercado muy regulado por la ley de arrendamientos urbanos que te dice estrictamente en qué plazos tienes que alquilar, cómo son las renovaciones, cómo es la revisión de precios,…

Por lo tanto baja hasta el mínimo detalle.

La duda para Bienvenido Subero viene del diagnóstico.

Si quieres incentivar a determinados arrendadores para que bajen los precios y para que saquen vivienda al mercado, quiere decir que el problema es más bien la escasez de vivienda en alquiler.

Si planteas que lo que hay que limitar son los precios del alquiler, el problema no es que haya escasez, sino que las viviendas en alquiler están muy caras.

¿Cuál es la realidad?

Para Bienvenido Subero, la realidad es que por lo menos en Aragón, hay escasez de vivienda en alquiler, porque desde el año 2016 más o menos, el número de contratos que se firman se ha mantenido estable y sin embargo los precios han ido creciendo.

En conclusión, limitar los precios del alquiler no es la solución porque seguiremos con el mismo problema de escasez de oferta de vivienda en alquiler y tendremos el mismo problema del alquiler, agravado por que los propietarios no conseguirían el rendimiento como para mantener las viviendas en condiciones adecuadas.

Algo de lo que no se habla y que es muy importante, porque en líneas generales, en Aragón nos encontramos con un importante número de viviendas en alquiler de baja calidad o que necesitan de inversiones para tener unas condiciones adecuadas a las rentas que se están pagando.

Además, la experiencia histórica en otros países y en otras épocas nos dice que limitar los precios del alquiler, reduce la oferta de vivienda y por lo tanto, complica sobremanera un mercado ya tensionado.

Y volvemos al origen del problema.

Falta vivienda en alquiler.

Y regular los precios no va a solucionar el problema. Más bien lo agravará.

Las soluciones al problema del mercado del alquiler

Visto que desde el punto de vista de los expertos, tanto las soluciones propuestas por el partido socialista como las de Unidas Podemos no van a solucionar el problema del alquiler, te animamos a ver el artículo Limitar el precio del alquiler: ¿Esta ley es una ruina?, en el que el director de GAMERIN Luis Fabra, propone unas medidas claras y concretas y que pasan por dividir el mercado del alquiler en tres tipos de arrendatarios y proponer distintas soluciones en función de las características de cada uno.