Después de preguntar a los expertos si es bueno aplicar un límite en el precio del alquiler, hoy volvemos a redundar en este tema, después de las muchas opiniones vertidas sobre la regulación del mercado del alquiler que plantea el Gobierno, merced al acuerdo anunciado para los presupuestos generales del estado.

Hoy lo hacemos con la intervención del profesor Luis Fabra en el programa La Linterna de COPE, presentado por Ángel Expósito.

Y en el que detalla las consecuencias de esta medida comparándola con otros intentos de regulación del mercado del alquiler y aportando las soluciones que considera más adecuadas.

¿La intervención del mercado del alquiler hará que bajen los precios?

Para Luis Fabra no es la solución.

Y probablemente provocará el efecto contrario.

Es una nueva medida de las muchas que se vienen tomando en el sector del alquiler.

Recordemos que recientemente se han producido diversas modificaciones de la ley de arrendamientos urbanos y en todas ellas intentando mejorar la situación del mercado del alquiler y lo que nos hemos encontrado es que cada vez funciona peor.

Lo que tenemos es una escasez de oferta y un aumento en los precios de alquiler.

Y esta es una medida más que va a intensificar ese daño a quien quiere proteger al inquilino y para Luis Fabra, va en contra de los intereses del propio mercado que tiene que tener una dinámica mucho más natural y sin este grado de intervención.

Y por otro lado no va a conseguir alcanzar el objetivo perseguido que es una reducción en el precio del alquiler, sino todo lo contrario.

¿Puede aumentar el dinero negro la intervención del mercado del alquiler?

Pues sí.

Puede ser una de las consecuencias y las experiencias internacionales ahí están.

Cuando tenemos un límite en el precio lo que generamos es un efecto expulsión, y aquellos que permanecen en el mercado pues permanecen a unos niveles de precios que intentan garantizar por otra vía.

Entonces, esa vía no es precisamente transparente y genera un perjuicio para toda la dinámica del mercado.

Luis Fabra llevaría a la reflexión de todos estos cambios que se vienen produciendo, como por ejemplo:

  • Pasar de 3 a 5 años
  • Penalizar a aquellas empresas que se animan a alquilar vivienda

Y vemos el resultado y sabemos que no funciona.

El problema fundamental que tiene el mercado del alquiler es la escasez de oferta y viene derivado de un problema de seguridad jurídica.

En muchos casos hay inquilinos que no afrontan sus obligaciones de pago, se ocupan viviendas, se generan daños en los inmuebles y evidentemente, en este contexto, aquellas personas que tienen una vivienda y quieren alquilarla, pues realmente es para ponerles una medalla.

Son unas personas realmente valientes, por animarse hoy en día a entrar en el mercado del alquiler.

La regulación es totalmente desequilibrada entre propietario e inquilino y lo que hay que buscar es soluciones y mejoras en la oferta.

Y esas soluciones están sobre la mesa y se conocen.

Las verdaderas soluciones al problema del alquiler de vivienda

Para Luis Fabra, estas medidas son claras e irían en la dirección correcta:

En primer lugar intensificar la seguridad jurídica.

banner-hipoteca-a-un-paso-ibercaja-el-banco-del-vamosQue además es gratis y no cuesta recursos públicos.

Es algo tan sencillo como garantizar que un contrato que se firma entre partes se cumple, es decir, que se paga la renta acordada y que si no se paga se desaloja rápidamente la vivienda.

Que no se fomenta la okupación y que si finalmente se produjese, se libera inmediatamente y que cuando se devuelva la vivienda se devuelva en unas condiciones correctas.

Por otro lado, ¿por qué no podemos generar una intervención, pero en sentido positivo?

Por ejemplo:

  • ¿por qué no creamos unos incentivos fiscales para que haya más oferta de vivienda?
  • ¿por qué no bonificamos el impuesto de bienes inmuebles de las viviendas que salgan al mercado en régimen de alquiler?
  • ¿por qué no trasladamos una bonificación o un mejor tratamiento en el IRPF a aquellas viviendas que sean alquiladas?

Hay que actuar sobre la oferta. Hay que incrementar la oferta de vivienda

Y precisamente, uno de los agentes que más puede mejorar esa situación son las empresas.

Se penaliza a las empresas, se actúa contra esas empresas.

Pero las empresas son uno de los pocos agentes que pueden cambiar este mercado del alquiler, porque tienen la capacidad de sacar al mercado miles de viviendas.

Las SOCIMIS, que se critican tan abiertamente o los fondos de inversión, son los únicos agentes que pueden sacar mucha vivienda al mercado que aumentaría la oferta y reduciría los precios.

Los ejemplos de ciudades con el mercado del alquiler regulado

Si nos fijamos en algunas ciudades que ya llevan un tiempo con el mercado del alquiler regulado, podremos analizar la idoneidad de este tipo de medidas.

Nos cuenta Pilar García de la Granja que en Berlín, la oferta de viviendas en alquiler ha caído un 25% desde que se decidieron a poner un tope al alquiler.

Y los berlineses están desesperados, porque en un país y una ciudad en el que normalmente había casas y viviendas para alquilar.

¿Podría pasar este fenómeno en España con la regulación del mercado del alquiler?

Responde Luis Fabra que efectivamente esto ha ocurrido en Berlín, y a los pocos días de entrar en vigor en Cataluña.

Cuenta la vivencia de un amigo que Luis tiene viviendo en Berlín  y le dijo una frase que le dejó impactado:

Es más fácil encontrar trabajo en Berlín que vivienda.

Hay otros mercados y otros ejemplos como en Suecia, en el que el tiempo medio de espera para conseguir una vivienda de alquiler en un mercado intervenido está entre 8 y 20 años.

Es decir, podemos aspirar a poner estas etiquetas de que vamos a proteger al inquilino, pero vamos a hacerlo de forma inteligente y de forma global.

La tipología de inquilinos que habría que distinguir

Y es muy importante distinguir entre los tipos de inquilinos.

En primer lugar, hay personas y familias que no pueden pagar una vivienda y en este caso tiene que haber una intervención desde las administraciones públicas para garantizar el acceso a una vivienda.

Un segundo grupo de personas, pueden pagar un alquiler pero no al precio que dicta el mercado. Personas jóvenes, personas que tienen un primer trabajo o que tienen un nivel de renta bajo.

Aquí tenemos que intentar ayudar y complementar su capacidad para poder llegar al precio del alquiler.

Y luego está el mercado libre.

Personas que optan por alquilar una vivienda, por sus propios intereses, porque lo consideran más adecuado o por qué prefieren la opción del alquiler frente a la compra y lo que no podemos es intervenir en un mercado focalizando únicamente en un ámbito concreto de una tipología de estos grupos que se correspondería con la primera que ha citado.

Tenemos que diferenciar el tipo de agentes que hay en el mercado desde el punto de vista de la oferta y la demanda y actuar de forma inteligente sobre ellas.

Pero fundamentalmente, lo que ha funcionado en el caso de Sidney y otros casos que hay en el mundo, son actuaciones sobre la oferta.

Incrementando, incentivando que esas viviendas que existen en nuestro país, no olvidemos que somos el país de la OCDE con mayor número de viviendas por familia y por habitante.

Luego las viviendas ya están.

Lo único que hay que hacer es garantizar la seguridad jurídica para que los tenedores de viviendas las saquen al mercado del alquiler, pero vamos a darles una garantía.

Y no poner problema, tras problema y tras problema.

Porque haciéndolo de ese modo,… el resultado ya sabemos cual es.