El mercado del alquiler de vivienda en Aragón sigue estando en la palestra con los problemas que viene arrastrando desde hace años.

Expectantes ante la nueva ley de vivienda que se está maquinando, queremos pararnos a analizar la situación real del mercado del alquiler de vivienda en Zaragoza, Huesca, Teruel y las localidades más importantes de Aragón o en aquellas en las que los alquileres son más relevantes, porque entendemos que para tomar medidas en cualquier aspecto, lo principal es el análisis de la situación y detectar las carencias o necesidades de aquello que quieres mejorar.

Este es el caso del mercado del alquiler de vivienda en Aragón, que es extensivo a la práctica totalidad del país, en el que venimos observando y oyendo dos problemas fundamentales: El precio del alquiler y la escasez de oferta.

Dos variables íntimamente relacionadas, pues una alta demanda y una escasez de oferta encarecen los precios.

Para saber si es necesario tomar medidas en el mercado del alquiler de vivienda, vamos a analizar los últimos años con la colaboración de Bienvenido Subero, economista jefe de GAMERIN y experto en alquileres, en este vídeo:

El análisis del mercado del alquiler de vivienda en Aragón

Continuamos haciendo el análisis para aquellas personas que siguen la actualidad y las noticias del mercado inmobiliario de Aragón, con la intención de facilitarles datos y análisis para poder tomar decisiones,sobre todo lo que hace referencia al mercado inmobiliario de Aragón.

Con este video, comenzamos una serie en los que vamos a hablar del mercado del alquiler de vivienda y que como venimos haciendo tradicionalmente, utilizamos la información que se publica de las fianzas de alquileres depositadas en Aragón.

Y comenzamos por el mercado de alquiler de vivienda, un tema muy de actualidad con el debate que hay sobre la nueva ley de vivienda que estamos todos esperando a que termine el debate y se convierta en realidad.

Por eso es muy interesante ver qué pasó el año pasado con el mercado del alquiler de vivienda que, aun siendo atípico, corrobora que es un mercado que sigue necesitando medidas urgentes.

La evolución del mercado del alquiler de vivienda en 2020 en Aragón

En general, el año pasado, como era de esperar, el número de contratos de alquiler de vivienda registrados en Aragón bajo de forma notable con una caída de casi el 17%.

Y lo hizo no de forma homogénea.

Ha habido provincias donde la bajada ha sido más drástica, como en Huesca que ha sido casi del 25% y otras donde sido más suave. Un 12,7% en Teruel y en Zaragoza un 15,5%.

En resumen, el parón de la actividad se ha traducido de forma desigual en la ralentización del mercado de alquiler.

Vamos a centrarnos ahora mismo en cómo han evolucionado las provincias en los que se ha incluido el 2021, pero obviamente no hay bastante información para sacar alguna conclusión.

Lo que sí se observa es que el peso entre provincias se mantiene estable y como es lógico Zaragoza es la provincia de mayor peso con casi un 77% del mercado y que es el entorno en el que se ha venido moviendo.

Aunque el gráfico enfatiza cómo es el tamaño del mercado en cada provincia, igual que en el que vemos arriba que son las capitales, pero también podemos sacar alguna conclusión sobre cómo ha sido la evolución.

Y la evolución es que mientras en Huesca el mercado crece o mejor dicho, el número de contratos va aumentando desde 2015 año tras año, en Teruel, el crecimiento empieza de forma más suave en 2014, con un pinchazo en 2016 en el que baja el número de contratos y Zaragoza tiene crecimientos pero muy pequeños y se producen desde 2015 esencialmente.

La conclusión es que, aunque la provincia de Huesca es más elástica y ha respondido a la demanda aumentando el número de viviendas en alquiler, Teruel tiene una demanda más rígida y aún con todo, sí que ha aumentado de forma más clara el número de contratos pero Zaragoza, seguramente por el peso que tiene la primera vivienda, no ha sido tan elástica en su evolución.

Realmente Zaragoza se ha venido estancando en cuanto al número de contratos.

Si cogemos los datos de 2017, vemos que el número de contratos creció:

  • Un 1% en Huesca
  • En Teruel un 9,6%
  • y en Zaragoza un 2,3%

Con datos de 2018:

  • Huesca creció un 8,6%
  • Teruel un 10,4%
  • Y Zaragoza solo creció 0,7%

Así se aprecia que la oferta en Zaragoza es más rígida.

Esta es una conclusión que obtenemos por otros datos, porque analizando el dato en frío puede ser que simplemente no haya demanda. Pero lo cierto es que se ve que la serie en Zaragoza permaneció bastante estable salvo lógicamente en 2020, que pasa de 17362 contratos en 2019 a los 14600 en el 2020.

Pero es por el efecto de las medidas tomadas para intentar paliar los problemas del COVID19.

¿Cómo ha evolucionado el alquiler en Zaragoza, Huesca y Teruel?

Si pasamos a ver los municipios, vemos un panorama parecido.

El municipio de Zaragoza sigue siendo muy relevante y en 2020 el número de contratos sigue estando por encima del 60% del total de los contratos de vivienda de alquiler que se firman en Aragón.

Con respecto al resto de la provincia, mantiene una cuota de mercado que llega al 78%, con lo que concluimos que el mercado de alquiler está muy centrado en la capital.

Esto es una particularidad de Zaragoza porque, por ejemplo en Huesca, observamos que el número de contratos del municipio supone tan solo el 48% del total de contratos en la provincia, algo de esperar teniendo municipios donde el turismo tiene un efecto relevante en el mercado inmobiliario.

El municipio de Huesca tiene una tendencia bastante plana, salvo una disminución en 2016.

Teruel es ligeramente más estable en 2020 y sus tasas de variación son mayores, en parte debido a que el mercado es escaso y se nota más en términos porcentuales las variaciones.

Y por último Zaragoza, una caída en 2020 de casi un 14% de contratos, pero en los años anteriores lo que se observa es bastante estabilidad. Hay pequeñas variaciones, pero la conclusión es que el mercado de alquiler permanece estable y no hay no hay nuevas incorporaciones al mercado que puedan absorber la demanda.

El precio del alquiler en Aragón

Como puedes apreciar en el vídeo, suben los precios medios del alquiler en Zaragoza, Huesca y Teruel desde 2016. A pesar de estas oscilaciones en los crecimientos, es muy llamativo que por ejemplo en Zaragoza en 2016, disminuye el número de contratos, pero la renta del alquiler sube un 3,8%. Lo hace al año siguiente un 5%, al año siguiente un 7% y que se repite en 2020 a pesar de la pérdida de actividad.

En Huesca ocurre lo mismo. Parece que se atenúa el crecimiento, pero a pesar de ello crecen los precios.

En el resto de municipios aragoneses donde el mercado del alquiler es relevante, vemos en los gráficos el número de contratos firmados en 2020 y la variación con respecto al año anterior.

Sorprende que sea Alcañiz el que encabece el ranking por encima de municipios como Calatayud, Cuarte de Huerva y localidades de Huesca con un perfil turístico.

Vemos que 22 municipios suman el 65% de toda la actividad de alquiler de vivienda en  Aragón y la conclusión es que hay pocos municipios con actividad con vivienda en alquiler y esto genera problemas y más ahora que se está hablando tanto de despoblación.