El alquiler, técnicamente llamado arrendamiento, es un contrato en virtud del cual alguien entrega a otra persona un bien para que use del mismo (i) por un tiempo determinado y (ii) a cambio del pago de una cantidad convenida.

Legalmente hablando, el alquiler de vivienda habitual es un contrato regulado en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Y subrayo lo de alquiler de vivienda habitual en tanto en cuanto otros tipos de arrendamientos se regulan en otras leyes, como la Ley de Arrendamientos Rústicos o el Código Civil; incluso, los arrendamientos turísticos de viviendas se regulan por normativa específica de cada Comunidad Autónoma.

Enmarcado el objeto de este artículo, alquiler de vivienda habitual, debemos subrayar que, aparte la vivienda que sea objeto de alquiler, dos son los elementos esenciales de todo contrato de arrendamiento;

  • de un lado, el precio o renta, que será el libremente pactado por las partes conforme a la libertad de pacto del artículo 1255 del Código Civil (la cuestión relativa a la posible limitación a los precios del alquiler la trataremos en otra ocasión);
  • y, de otro lado, la duración del contrato.

Y en esta última cuestión hay lío por los diferentes cambios legislativos que ha habido.

¿Cuál es el plazo mínimo de duración de un contrato de alquiler?

Inicialmente, la redacción originaria de la Ley de Arrendamientos Urbanos estableció un plazo de duración mínimo de 5 años más una prórroga de 3 años.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, estableció, para contratos celebrados a partir del 06 de junio de 2013, una duración de 3 años más prórrogas anuales.

Ya en 2018, el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en latería de vivienda y alquiler, estableció un plazo mínimo de duración de 5 años si el arrendador era una persona física y de 7 años si el arrendador era una persona jurídica; más prórroga, en ambos casos, de 3 años. Esta modificación solo estuvo en vigor entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 en tanto en cuanto la Resolución de 22 de enero de 2019 del Congreso de los Diputados derogó aquel Real Decreto Ley, volviendo a quedar en vigor la regulación anterior de duración de 3 años más prórrogas anuales.

Finalmente, el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, en vigor desde el 06 de marzo de 2019, volvió a establecer la duración mínima de 5 y 7 años más 3 de prórroga en función de que la parte arrendadora sea una persona física o jurídica.

Consecuencia de todo lo anterior es que en la actualidad nos podemos encontrar con contratos de arrendamientos de muy diferentes plazos de duración: 5 + 3; 3 + 1; 7 + 3.

Te lo resumo en la siguiente tabla:

plazo-duracion-contrato-alquiler-vivienda-habitual

Tabla 1. Plazos Duración Contratos de Alquiler

 

Común a todas las legislaciones analizadas es su obligatoriedad.

Y me explicaré.

Cuando se trata de vivienda habitual, no importa que la duración del contrato de alquiler pactado por las partes sea inferior al establecido en la Ley porque este siempre prevalece

De tal manera que el arrendatario, aunque contractualmente se pacte un plazo inferior, tendrá derecho a permanecer en el arrendamiento, pagando la renta, por los indicados plazos de 3, 5 ó 7 años, en función de la normativa aplicable a cada contrato. Y aparte, por supuesto, la prórroga legal que explico a continuación.

Prórroga legal y tácita reconducción de la duración de un contrato de alquiler

Venimos indicando que la duración será de:

  • 5 + 3 años de prórroga
  • de 3 más 1 año de prórroga
  • o de 7 más 3 años de prórroga.

¿Cuándo se aplicará esta prórroga obligatoria?

Se aplicará siempre que el arrendador no manifieste al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato antes del cumplimiento del período mínimo de duración, según hemos visto ya, en los siguientes plazos:

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Tabla 2. Plazos para comunicar no prórroga legal contratos de alquiler

 

Y a partir del plazo mínimo de duración más la prórroga legal, según reflejo en la tabla 1, los contratos se reconducen tácitamente, por estricta aplicación del Código Civil, por períodos anuales de duración en tanto es cuanto es la forma en que normalmente, atendiendo a todo lo analizado, se pacta la reta inicialmente.

¿Cómo poner fin a un contrato de alquiler antes de finalizar su duración?

Por último, me referiré a la posibilidad que tiene el arrendador de poner fin prematuramente al arrendamiento si se recogió expresamente en el contrato tal posibilidad:

  • Por necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso del plazo de duración para destinarla a vivienda permanente para sí mismo.
  • A partir de la reforma de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, también para sus familiares de primer grado y cónyuge en caso de separación o divorcio.
  • Y a partir de la reforma de la Ley 4/2013, debiéndose respetar siempre, al menos, el primer año de duración del contrato.

La conclusión de la duración de un contrato de alquiler

Como conclusión, diremos que el plazo de duración de contrato de arrendamiento de vivienda habitual viene regulado por Ley pero, actualmente, debido, precisamente, a los numerosos cambios legislativos acaecidos en la materia, hay que tener en cuenta la fecha en la que se firmó cada contrato en concreto para saber la duración exacta y los derechos, a este respecto, de las partes del contrato.

Luis J. Solana
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