Y después de un principio de semana que hemos dedicado a analizar un sector tan importante y tan en boga como es el alquiler de vivienda a través del monográfico publicado por el Ministerio de Fomento y la situación en Europa, concluimos analizando las particularidades del Mercado del Alquiler en Aragón.

Para ello, echamos mano de la reciente intervención de nuestro director, profesor y experto inmobiliario Luis Fabra en el programa Despierta Aragón de Aragón Radio que comandan los periodistas Javier De Sola y Paco Doblas.

Por eso te recomendamos encarecidamente que escuches el audio, ya que podrás encontrarte con:

  • Los datos, el análisis y la opinión del Mercado del Alquiler en Aragón de uno de los expertos que mejor conocen el Mercado Inmobiliario de Aragón como es el profesor Luis Fabra
  • La intervención de D. Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad de Aragón y una de las voces más cualificadas del panorama inmobiliario aragonés por su experiencia y formación.
  • Las preguntas de los oyentes sobre el Mercado Inmobiliario de Aragón, en las que puedes encontrar respuestas a dudas que también compartes con otras personas.

En definitiva, un exhaustivo análisis que si prefieres leer, aquí te transcribimos las principales líneas tratadas en el programa.

La problemática de las fuentes de datos para generar informes sobre el Mercado del Alquiler

Sin duda es uno de los grandes problemas que tenemos con el Mercado del Alquiler.

Y es que no hay ningún sitio en el que sistemáticamente se vaya procesando la información de los alquileres.

En Aragón tenemos una pequeña excepción.

Es cierto que no es tan universal como sería necesario para tener una buena estadística.

Pero disponemos del depósito de fianzas del Gobierno de Aragón desde el que se hace un registro de los contratos de alquiler, gracias al trabajo del equipo de open data Aragón.

Con este arduo trabajo, tenemos cierta información que vamos difundiendo en MIAragon.es y se observa que hay una cierta tendencia creciente de la demanda de esta tipología de vivienda.

Es decir, dado el nivel de salarios que existen hoy en día, hay gente que no tiene más remedio que acceder al mercado del alquiler ante las dificultades para plantearse otros escenarios.

Luis Fabra en Despierta Aragón

La oferta y la demanda del mercado del alquiler

Al final es un mercado como cualquier otro y actúa por las fuerzas de la oferta y la demanda.

Aquí podríamos hablar de cómo influye la especulación en el mercado del alquiler, pero el profesor Luis Fabra deja claro que habría que diferenciar entre especular o buscar una rentabilidad.

Especular es comprar y vender a corto plazo para obtener una rentabilidad rápida.

Y otra cosa es algo que incluso habría que fomentar y que para Luis Fabra es que frente a tener el dinero en acciones en bolsa, en deuda,… ante la baja rentabilidad que están dando pues haya una parte de la sociedad española que ya decidió tener sus ahorros en vivienda y aprovechar estos últimos años para comprar vivienda para alquilarla.

Nos encontramos en la tesitura de que esas personas que optan por ofrecer un piso al alquiler, o están especulando.

Están invirtiendo.

Y están intentando obtener una rentabilidad que en este caso es elevada, pero que se le daba fundamentalmente por los problemas de inseguridad jurídica y la incertidumbre de cobrar o no cobrar la renta.

¿Cuánto ha subido el alquiler de vivienda en Aragón?

Si ponemos el foco en las personas que alquilan.

Vemos que se han disparado los precios del alquiler un 50% en el conjunto de España en los últimos cinco años.

Hay que sumar, la precariedad laboral los salarios bajos que impiden que mucha gente que quizá querría comprar vivienda no pueda comprar y que por tanto se ven empujados al alquiler

Pero el escenario es que el alquiler cada vez está más caro.

Y es cierto que puede conseguirse un mercado de alquiler mucho más ágil.

Somos el país de la OCDE:

  • Con mayor volumen de vivienda por familia
  • Y con mayor número de ventas por por habitante

Como consecuencia, tendríamos que pensar que con tanto volumen de vivienda relacionado, puede existir un mercado de alquiler ágil.

Y sin embargo eso no es así.

El mercado es muy estrecho.

Hay muy poca oferta y por lo tanto:

  • Aumenta el precio
  • La demanda se ha incrementado
  • Los niveles salariales no dan en muchos casos para comprar una vivienda
  • Y la acción del alquiler es una opción defendible como otra cualquiera que exista

La problemática del alquiler de vivienda

Según qué niveles de renta y según qué situaciones laborales de flexibilidad, de movilidad,… ha hecho que haya incrementado la demanda.

Y ante el incremento de demanda y una debilidad de la oferta, pues se ha aumentado el precio y precisamente a través de la legislación del arrendamiento, donde se ha intentado proteger fundamentalmente al inquilino.

Con ese excesivo proteccionismo hacia el inquilino lo que sabe Luis Fabra es que en determinados casos se ha optado directamente por no ofertar la vivienda.

Por reservarla.

En consecuencia baja la oferta y por tanto aumenta el precio ante el incremento de la demanda.

Es decir, queriendo proteger al inquilino le hemos perjudicado.

Las soluciones al problema del mercado del alquiler

Lo que Luis defiende que hay que hacer es precisamente lo contrario.

Hay que fomentar que aquellas personas que tienen vivienda en propiedad la saquen al mercado.

Y eso no exige dinero.

Es muy sencillo.

Simplemente exige una voluntad de que se cumpla lo que ocurre en cualquier contrato.

Es decir, cualquier propietario lo que quiere cuando alquila una vivienda es que se le pague su renta.

Y cuando venza el contrato que se le entregue en las condiciones adecuadas.

No hace falta poner dinero ni construir vivienda.

Viviendas ya tenemos viviendas.

Se trata de agilizar un mercado que existe.

Que está ahí y que simplemente lo que habría que hacer es darle seguridad jurídica,… pero para las dos partes.

De esta manera, buscando un equilibrio entre oferentes y demandantes de vivienda de alquiler lo que, conseguiremos será un equilibrio que animará a más personas a sacar su vivienda el mercado del alquiler y en consecuencia descender el precio.

¿Es la rehabilitación de vivienda una posible solución al mercado del alquiler?

Estamos hablando de oferta y demanda de vivienda de alquiler.

Si la demanda es alta habrá que subir la oferta.

Y también optar por otras soluciones como la rehabilitación de vivienda que a priori parece una buena solución antes que andar construyendo viviendas que ya tenemos.

Con la rehabilitación consolidamos o mejoramos las condiciones de la sociedad, de las ciudades y pueblos.

Los parques de vivienda de alquiler

Otro aspecto muy importante que en España no se produce y que funciona bien en otros países europeos es fomentar que existan parques de vivienda en alquiler por parte de empresas.

Es decir, que no sean únicamente los particulares los que pongan vivienda de alquiler en el mercado.

Lo habitual en nuestro país es que las viviendas que se sacan al mercado de alquiler sean propiedad únicamente de particulares.

Con esto nos encontramos que son fundamentalmente familias y particulares los que optan por tener una vivienda que alquilan.

Apostando por un parque de viviendas de alquiler impulsadas por empresas, tendríamos una mayor profesionalización.

Que podría conseguirse haciendo que las empresas tengan un cierto incentivo para producir vivienda no sólo para vender, sino para alquilar.

Por lo tanto, tenemos que actuar en distintas líneas para animar a tener más vivienda en alquiler para aumentar la oferta y controlar el precio.

¿Cuánto cuesta alquilar una vivienda de alquiler en Aragón?

Para responder a esta y otras cuestiones, el equipo de Despierta Aragón  ha contactado con Fernando Baena, presidente del colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria y propietario de la inmobiliaria Fincas Pinilla ubicada en el centro de Zaragoza.

Fernando pone algunos ejemplos.

Una vivienda de 2 ó 3 habitaciones en la zona centro de Zaragoza, Romareda, actur,… es lo más demandado ahora mismo y el precio de la vivienda de alquiler podría estar en una horquilla entre los 500 y los 700 euros.

Esto serían los precios de una vivienda media en buenas condiciones de habitabilidad y una buena ubicación.

Es cierto que los precios pueden ser mayores.

Hasta unos 800 euros podría ser un precio razonable para una ciudad como Zaragoza.

Es cierto que el precio de la vivienda de alquiler han subido lo que ocurre es que en Aragón no se ha producido la locura de subida de precios que puede existir haber en Madrid o Baleares.

Qué perfil tienen las personas que alquilan vivienda en Aragón.

Está aumentando la demanda de vivienda de alquiler por todas las personas jóvenes.

Esto viene porque va a haber un mayor incremento actividad económica por traslados laborales, porque Zaragoza es una ciudad universitaria, una ciudad donde se hacen masters, donde se hacen doctorados,…

Y vienen personas de otras comunidades.

Por lo tanto, sí que ha habido un aumento de la demanda de viviendas y está clarísima la falta de oferta de vivienda en alquiler en Zaragoza en la actualidad.

¿Es una opción reconvertir bajos o locales en viviendas de alquiler?

Para Fernando Baena, reconvertir otros espacios como locales o bajos comerciales, es un tema que se lleva hablando mucho tiempo.

Pero no es fácil.

Podría ser una parte de la solución.

Según qué tipo de locales podrían reconvertirse, pero habría que cambiar normativas de habitabilidad, normativas municipales,…

Lo pasa que es que Fernando piensa, en la línea de Luis Fabra,  que hay viviendas suficientes y lo que hay que hacer es animar a los propietarios a que saquen la vivienda en alquiler.

Y de esta forma, los precios se mantendrían o bajarían.

La comparativa del mercado de alquiler con respecto a otros mercados europeos.

El alquiler sería más o menos el 20 por ciento del total en España.

Mientras tanto, en la comunidad europea la cifra está en torno a un 30 por ciento de personas que viven de alquiler.